Дарственная на квартиру: как оформить, налог и можно ли оспорить

Если в договоре есть встречное условие — деньги, уход, обещание содержать дарителя, — это уже не дарение. Суд признает договор притворной сделкой и применит правила той сделки, которую стороны имели в виду: купли-продажи или ренты (п. 2 ст. 170 ГК).

Чем дарение отличается от завещания и продажи

• Завещание действует после смерти, его можно переписать в любой момент. Нетрудоспособные близкие наследодателя получат обязательную долю (ст. 1149 ГК). Подарить квартиру «на случай смерти» нельзя: такой договор ничтожен (п. 3 ст. 572 ГК).
• Дарение передаёт квартиру сразу. Передумать по своему желанию даритель уже не сможет, а обязательной доли на подаренное нет.
• Купля-продажа возмездна. При продаже доли постороннему сособственники вправе купить её первыми (ст. 250 ГК), при дарении такого права у них нет.

Подаренная квартира — личное имущество одаряемого. При разводе её не делят (ст. 36 СК).

Как оформить

1. Закажите выписку из ЕГРН: кто собственник, есть ли ипотека, арест, другие доли. Квартиру в залоге без согласия банка не подарить.
2. Если даритель купил квартиру в браке, она общая. Нужно нотариальное согласие второго супруга (п. 3 ст. 35 СК).
3. Договор дарения недвижимости между гражданами удостоверяет нотариус (п. 3 ст. 574 ГК). Это касается и всей квартиры, и доли, и дарения родственнику. Раньше хватало простой письменной формы, поэтому старые дарственные бывают без нотариуса.
4. Подарить квартиру ребёнку можно без разрешения опеки. А дарить от имени ребёнка до 14 лет его квартиру или долю родители не вправе (ст. 575 ГК).
5. Нотариус сам отправит документы в Росреестр в электронном виде, если стороны не против. Регистрацию проводят в течение рабочего дня, следующего за днём поступления документов. Через МФЦ — до пяти рабочих дней (ст. 16 закона № 218-ФЗ).

Сколько стоит

• Госпошлина за регистрацию права — 4000 ₽ для гражданина, если кадастровая стоимость квартиры или доли не выше 20 млн ₽. Если выше — 0,02% кадастровой стоимости, но не больше 500 000 ₽ (пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК).
• Пошлина нотариусу — 0,5% от суммы договора, но не больше 20 000 ₽. Для супруга и близких родственников — вдвое меньше. Сверху — плата за правовую и техническую работу, её размер устанавливает нотариальная палата региона. Точную сумму нотариус назовёт заранее.

Налог

Даритель налог не платит. Одаряемый не платит, если он член семьи или близкий родственник дарителя: супруг, родители и дети, в том числе усыновлённые, бабушки, дедушки, внуки, полнородные и неполнородные братья и сёстры (п. 18.1 ст. 217 НК).

Остальные — тёти, племянники, двоюродные родственники, свёкры, тёщи, отчимы, партнёры без регистрации брака — платят НДФЛ. Базу считают по кадастровой стоимости на 1 января года, в котором зарегистрирован переход права (п. 6 ст. 214.10 НК). Ставка для налогового резидента — 13%. Если такие доходы за год вместе с продажей имущества больше 2,4 млн ₽, с превышения — 15% (п. 1.1 ст. 224 НК).

Декларацию 3-НДФЛ подают до 30 апреля следующего года, налог платят до 15 июля.

Продать подаренную квартиру без НДФЛ можно через три года, если подарил член семьи или близкий родственник. В остальных случаях — через пять лет (ст. 217.1 НК).

Риски для дарителя

• Квартира уходит сразу. Вернуть её по своему желанию нельзя — только по основаниям ст. 578 ГК.
• Члены семьи дарителя по общему правилу теряют право жить в квартире (п. 2 ст. 292 ГК). Если кто-то остаётся жить, запишите его право пользования в договор.
• Если у дарителя долги, дарение могут оспорить кредиторы. В банкротстве оспаривают сделки за три года до принятия заявления, если они причинили вред кредиторам (п. 2 ст. 61.2 закона № 127-ФЗ). Дарение родственнику при долгах — типичный случай.

Риски для одаряемого

• Долг по взносам на капремонт переходит к новому собственнику вместе с квартирой (ч. 3 ст. 158 ЖК). Попросите у дарителя справку об отсутствии долга до сделки.
• В квартире могут остаться люди с бессрочным правом пользования — например, отказавшиеся от приватизации.
• Дарение могут оспорить супруг дарителя, его кредиторы, наследники и сам даритель.

Когда дарение отменяют или оспаривают

Отменить дарение можно, если одаряемый покушался на жизнь дарителя, его семьи или близких либо умышленно причинил дарителю телесные повреждения. Ещё одно основание — условие в договоре: даритель отменит дарение, если переживёт одаряемого (ст. 578 ГК). Ссора или «неблагодарность» основанием не являются.

Признать дарение недействительным можно, если:

• даритель не понимал значения своих действий (ст. 177 ГК);
• заблуждался — думал, что подписывает ренту или завещание (ст. 178 ГК);
• подписал под влиянием обмана, угрозы или насилия (ст. 179 ГК);
• за квартиру было встречное условие (ст. 170 ГК);
• не было согласия супруга (ст. 35 СК).

Обещание подарить в будущем даритель вправе не исполнять, если его имущественное положение или здоровье изменилось так, что исполнение резко снизит уровень его жизни (ст. 577 ГК).

Сроки

• Обман, угроза, заблуждение, непонимание, нет согласия супруга — один год с момента, когда истец узнал или должен был узнать об основании. При угрозе и насилии — со дня, когда они прекратились (п. 2 ст. 181 ГК, п. 3 ст. 35 СК).
• Притворная или мнимая сделка — три года со дня, когда началось исполнение (п. 1 ст. 181 ГК).