Как приватизировать квартиру и что делать при отказе
Приватизировать можно квартиру, которую вы занимаете по договору социального найма: подайте заявление в администрацию или другой орган, которому она принадлежит, с согласием всех совершеннолетних, у кого есть право пользоваться квартирой. Решение должны принять за два месяца, затем подписывают договор передачи и регистрируют право в Росреестре. Если отказали или не ответили, подавайте иск в районный суд о признании права собственности в порядке приватизации: при соблюдённых условиях закона отказать вам не вправе.
Пошагово
- 01Проверьте, можно ли приватизировать квартируНужен договор социального найма или ордер. Аварийное и служебное жильё, общежития и квартиры в закрытых военных городках по общему правилу не приватизируют.
- 02Договоритесь со всеми, кто живёт в квартиреСогласие дают все совершеннолетние с правом пользования, включая временно отсутствующих и бывших членов семьи, и подростки от 14 лет. Отказаться за ребёнка можно только с разрешения опеки.
- 03Соберите документыПаспорта, свидетельства о рождении детей, договор социального найма или ордер, сведения о зарегистрированных, согласия или отказы, справки о неучастии в приватизации с прежних мест жительства.
- 04Подайте заявление собственнику квартирыАдминистрации, в Москве — Департаменту городского имущества, или ведомству, за которым числится квартира. Обычно через МФЦ. Сохраните расписку с датой подачи.
- 05Подпишите договор и зарегистрируйте правоРешение должны принять за два месяца. Затем подписывают договор передачи и регистрируют право в Росреестре — собственником вы становитесь с момента регистрации.
- 06При отказе получите его письменноПросите документ с причиной. Если причину можно устранить — донести справку или согласие, — устраните и подайте заявление заново.
- 07Подайте иск о признании права собственностиВ районный суд по месту нахождения квартиры, в исковом порядке. Докажите законное вселение, проживание, что раньше вы жильё не приватизировали и квартира не из исключений.
Похожая ситуация? Разберём и оценим шансы
Консультация юриста с письменным правовым заключением: правовая позиция, документы и план действий. Заключение подтверждает, что мы отвечаем за сказанное, и по нему можно действовать как по инструкции. 5 000 ₽ при оплате в момент консультации, 3 000 ₽ при предоплате.
Коротко о главном
Как оспорить выписку из квартиры и учесть смягчающие обстоятельства
Сначала получите полный текст решения: в нём написано, почему суд признал вас утратившим право пользования квартирой. Обжаловать решение можно в течение месяца после того, как его изготовили в окончательной форме, а пропущенный по уважительной причине срок суд может восстановить. «Смягчающих обстоятельств» в жилищном споре нет: суду нужны факты — что вы жили в квартире одной семьёй с нанимателем, платили за неё и пытались оформить регистрацию. Подробнее →
Как избежать ошибок при покупке квартиры и мошенничестве
Главная ошибка — отдать деньги до регистрации перехода права: платите через аккредитив, эскроу-счёт или сервис безопасных расчётов банка. До сделки проверьте квартиру (выписка из ЕГРН, история переходов, документ-основание), продавца (паспорт, доверенность, дееспособность, суды, приставы, банкротство) и долги, особенно по капремонту: этот долг переходит к новому собственнику. Каждая проверка закрывает отдельную схему обмана. Подробнее →
Какие права у арендатора при незаконном проникновении в квартиру
Пока действует договор найма, квартира — ваше жилище, и собственник не вправе входить в неё без вашего согласия, если договор не предусматривает другой порядок. Проникновение в жилище против воли проживающих — преступление (статья 139 УК), поэтому при вторжении вызывайте полицию. Но и вы обязаны использовать квартиру только для жизни: офис или игровой клуб дают собственнику повод расторгнуть договор. Подробнее →
Подробный разбор темы
Кто может приватизировать
Приватизация — передача гражданам России в собственность квартир, которые они занимают по договору социального найма в государственном или муниципальном жилищном фонде (ст. 1 и 2 Закона РФ от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»). Сроком она не ограничена: прежний крайний срок отменён.
Читать полностью
Право даётся один раз (ст. 11). Но его не теряют:
- те, кто стал собственником по приватизации несовершеннолетним, — после совершеннолетия они могут приватизировать ещё раз;
- те, кто дал согласие на приватизацию другим, а сам в ней не участвовал (п. 5 постановления Пленума Верховного суда от 24.08.1993 № 8).
Квартиру оформляют в общую собственность всех жильцов или на одного-нескольких из них — как договоритесь.
Чьё согласие нужно
Согласие дают все совершеннолетние, у кого есть право пользоваться квартирой, и подростки от 14 до 18 лет (ст. 2). В том числе временно отсутствующие — например, те, кто служит в армии, — и бывшие члены семьи, которые продолжают жить в квартире.
Дети, которые живут в квартире или сохраняют право пользования ею, включаются в договор (ст. 7). Отказаться от участия ребёнка родители могут только с разрешения органа опеки (п. 7 Пленума № 8).
Согласие или отказ оформляют письменно: лично при подаче заявления или у нотариуса, если человек прийти не может.
Кто отказался от участия, сохраняет право жить в квартире бессрочно, даже если её потом продадут (ст. 19 закона о введении в действие Жилищного кодекса). Сведения о таких жильцах закон велит вносить в ЕГРН.
Что нельзя приватизировать
По ст. 4 закона не приватизируют:
- аварийное жильё;
- служебные квартиры — кроме случаев, когда так решит собственник;
- комнаты в общежитиях;
- квартиры в домах закрытых военных городков.
Оговорка про общежития и служебное жильё: если здание предприятия или учреждения передали муниципалитету, к таким помещениям применяют правила социального найма (ст. 7 закона о введении в действие ЖК). Значит, их можно приватизировать.
Как проходит приватизация
- Соберите документы: паспорта, свидетельства о рождении детей, договор социального найма или ордер, сведения о зарегистрированных в квартире, согласия или отказы. Если после июля 1991 года вы жили в других местах, понадобятся справки, что там вы в приватизации не участвовали.
- Подайте заявление тому, кому принадлежит квартира: администрации, в Москве — Департаменту городского имущества, или ведомству, за которым она числится (ст. 6). Обычно это делают через МФЦ, в части регионов — через Госуслуги.
- Решение принимают за два месяца со дня подачи документов (ст. 8).
- Подписывают договор передачи. Нотариус для него не нужен (ст. 7).
- Право регистрируют в Росреестре. Собственником вы становитесь с момента регистрации.
Если наниматель подал заявление, не отозвал его и умер до регистрации, наследники могут просить суд включить квартиру в наследство (п. 8 Пленума № 8).
Если отказали или молчат
Просите письменный отказ с причиной. Если условия закона соблюдены, отказать вам не вправе (п. 8 Пленума № 8). Нет ответа дольше двух месяцев — это тоже нарушение.
Спор решают в исковом порядке по ГПК (п. 2 Пленума № 8). Иск о признании права собственности в порядке приватизации подают в районный суд по месту нахождения квартиры. Ответчик — орган, который отказал. Остальных жильцов привлекают к делу.
Что нужно доказать:
- вас вселили законно: есть ордер, договор или решение о предоставлении;
- вы живёте в квартире и платите за наём;
- раньше вы в приватизации не участвовали;
- квартира не относится к исключениям из ст. 4.
Частые причины отказа:
- Нет договора социального найма, ордер потерян. Запросите копию решения о предоставлении в архиве администрации. Суд может признать, что вы живёте по социальному найму, по квитанциям за наём, выписке из домовой книги и другим доказательствам.
- Нет справки о неучастии из другого региона. Делайте запрос туда сами и сохраняйте ответы. Если архив молчит, этот факт доказывают в суде.
- Квартира числится служебной. Проверьте, принимали ли решение об отнесении её к служебному фонду. Если дом перешёл муниципалитету от ведомства, действуют правила социального найма.
- Квартиры нет в реестре муниципального имущества. Дом могли не передать при реорганизации или ликвидации предприятия. Права на приватизацию это не отнимает (ст. 18).
- Перепланировка. В ст. 4 её нет, но администрации на неё ссылаются. Надёжнее узаконить её до подачи заявления.
Стоит ли приватизировать
Собственник может продать квартиру, подарить, завещать, заложить. Наниматель этого не может, а после его смерти квартира не наследуется: в ней остаются только члены семьи с правом пользования.
Но у собственника больше расходов и забот:
- он платит налог на имущество;
- взносы на капремонт платит собственник: при социальном найме — город или муниципалитет, после приватизации — вы;
- ремонт и содержание квартиры целиком ложатся на вас;
- при расселении аварийного дома собственнику предлагают выкуп, а другую квартиру — по соглашению или по программе переселения. Нанимателю дают квартиру по социальному найму.
Можно ли вернуть квартиру государству
Можно, если приватизированная квартира — ваше единственное жильё и свободна от обязательств, например от залога или ареста. Её передают обратно в государственную или муниципальную собственность и заключают договор социального найма (ст. 9.1 закона о приватизации, ст. 20 закона о введении в действие ЖК).
Нужен разбор именно вашей ситуации?
Консультация юриста с письменным правовым заключением: правовая позиция, документы и план действий. Заключение подтверждает, что мы отвечаем за сказанное, и по нему можно действовать как по инструкции. 5 000 ₽ при оплате в момент консультации, 3 000 ₽ при предоплате. Вы решаете сами — никто не звонит первым.