Заключение ДДУ по 214 ФЗ: риски, нюансы, на что обратить внимание
С введением Федерального закона № 214-ФЗ от 30.12.2004, касающегося долевого строительства многоквартирных домов, данный метод приобретения недвижимости стал важным для граждан. Доступная стоимость за один квадратный метр в период стройки по сравнению с готовыми квартирами и четкое законодательное регулирование делают его привлекательным. Это позволяет избежать многих проблем рынка недвижимости, таких как множественные продажи одного объекта.
На сегодняшний день соглашение долевого участия является одним из самых безопасных способов инвестиций в строительство. Более того, ответственные застройщики стремятся избегать менее надежных методов, таких как инвестиционные соглашения.
ДДУ по 214-ФЗ, по сути, является видом договора на покупку будущей недвижимости, где закон особо защищает дольщиков. Благодаря этому рынок долевого строительства активно растет, особенно в больших городах. Однако, даже крупные строительные компании не обеспечены от финансовых рисков проблем, что может привести к недострою и недовольству дольщиков.
К 2018 году в России было зафиксировано более 800 проблемных объектов, обманувших более 80 тысяч дольщиков. Чтобы избежать подобных ситуаций, важно следовать определенным правилам.
Одна из основных потенциальных опасностей - выбор недобросовестного застройщика. Даже с ДДУ не всегда можно защититься от финансовых неприятностей застройщика. Поэтому критически важно тщательно проверять застройщика и объект строительства, обращая внимание на их финансовое положение и опыт в строительстве.
Второй риск - невыгодные условия в ДДУ. Несмотря на ограничения, установленные законом, застройщики могут находить лазейки. Важно тщательно изучать договор, обращая внимание на все существенные условия и возможные изменения в площади объекта, что может привести к дополнительным расходам или сокращению площади. Обсуждение этих условий с застройщиком до подписания договора может помочь избежать проблем в будущем.Основным аспектом в договоре долевого строительства является срок передачи объекта. Многие застройщики используют этот пункт для манипуляций. Судебная практика подчеркивает, что срок должен быть точным и определенным. Обычный подход – указание конкретной даты (например, "до 31.12.2018" или "до IV квартала 2018"). Это дает покупателю ясность и возможность договориться о продлении срока только через допсоглашение. Другой вариант – установление срока после официального ввода дома в эксплуатацию, с уточнением максимального срока ввода.
Также возможно установление срока по наступлению определенного события. Но здесь возникают проблемы. Например, условие "в течение 2 месяцев после получения разрешения на ввод" создает неопределенность, так как получение разрешения может затянуться. Иногда суды трактуют это как отсутствие нарушения сроков со стороны застройщика, что противоречит разъяснениям Верховного суда РФ.
Цена в ДДУ также может меняться по дополнительному соглашению. Важно следить за условиями изменения цены, особенно при изменении площади объекта. Некоторые застройщики включают условия о возможности одностороннего изменения цены.
При заключении ДДУ обязательно учитывайте гарантийный срок, способы обеспечения обязательств застройщика (залог, страхование) и убедитесь в письменной форме и государственной регистрации договора.
Кроме основных условий, в ДДУ могут включаться и другие положения, такие как порядок общения сторон, споров и т.д. Важно помнить, что на договор распространяются нормы охраны прав потребителей, и условия, которые ущемляют права потребителя, могут быть признаны недействительными.
Внимательно изучайте договор, обсуждайте спорные моменты с застройщиком и консультируйтесь с юристами. Помните, что даже полное соответствие закону не гарантирует полную безопасность, и бдительность - ваш лучший союзник.
Обратите внимание: согласно закону, оплата по соглашению о долевом участии должна осуществляться только после оформления регистрации договора. Некоторые застройщики предлагают другие схемы, такие как участие в ЖСК или уступка прав требования, что таит в себе дополнительные риски.