Расторжение договора участия в долевом строительстве
Как осуществить расторжение контракта на долевое участие в строительстве: советы по возврату ваших инвестиций.
Инвесторы в долевое строительство иногда сталкиваются с непрофессионализмом застройщиков. В таких случаях, возвращение вложений за счет аннулирования контракта с застройщиком становится приоритетом для дальнейшего использования средств. Отказ от контракта на долевое участие возможен как без вмешательства суда, так и с его помощью.
Два пути аннулирования контракта имеют различия в основаниях для расторжения и в сроках, которые определяются соглашением. В четко определенных законодательством ситуациях, инвестор может послать уведомление застройщику о расторжении без обязательности доказательства в суде, что означает немедленное прекращение действия контракта. Если же условия спорные и нужно подтверждение серьезности нарушений со стороны застройщика, следует инициировать судебный процесс.
Важно помнить: Закон устанавливает два механизма для расторжения: внесудебный и судебный. При внесудебном методе контракт считается расторгнутым с момента отправки уведомления о расторжении. Однако, причины для такого расторжения строго регламентированы. В случае серьезных нарушений, расторжение через суд позволяет признать эти нарушения и аннулировать контракт.
Согласно Федеральному закону № 214-ФЗ, в случае аннулирования контракта инвестором без участия суда, застройщик обязан вернуть средства в течение 20 рабочих дней с момента аннулирования. Если расторжение происходит через суд, срок сокращается до 10 дней с момента вынесения решения.
Застройщик также должен выплатить проценты за пользование средствами, рассчитанные по ставке рефинансирования Центрального банка РФ с момента вклада до дня возврата средств. Для гражданских инвесторов проценты удваиваются.
Процедура отказа от контракта: Инвестор может аннулировать контракт, если застройщик задерживает передачу объекта сверх установленного срока в два месяца, нарушает обязательства по гарантиям, или качество объекта не соответствует требованиям. Дополнительные условия для аннулирования могут быть определены в контракте.
Нарушение застройщиком сроков может привести к расторжению контракта как внесудебным, так и судебным порядком. Напоминаем, что только фактическая задержка передачи объекта более чем на два месяца может служить основанием для внесудебного аннулирования, а перенос сроков застройщиком без реальной просрочки - нет.
Шаги для расторжения контракта и возврата средств: Подробная инструкция будет предоставлена для помощи в расторжении контракта с застройщиком и восстановлении финансовых вложений.Шаг 1. Инициация отказа от контракта на участие в строительстве
Отправьте застройщику официальное уведомление о вашем решении прекратить действие договора долевого участия, используя почтовую службу с требованием возврата подтверждения получения (укажите в документации "нотификация о расторжении ДДУ № [дата]").
Шаг 2. Процедура возврата средств по расторгнутому договору
По закону, после одностороннего расторжения договора долевого строительства, застройщик должен в течение 20 рабочих дней вернуть вложенные финансы, включая начисление процентов. В случае невыполнения обязательств застройщиком, дольщик вправе отправить ему претензию с установленным сроком в 10 дней для добровольного урегулирования вопроса.
Шаг 3. Судебное взыскание вложений и процентов
Если застройщик игнорирует ваши требования, вы имеете полное право обратиться в суд с иском о возврате ваших средств и начислении процентов, а также штрафов и компенсации за просрочку возврата в соответствии с действующим законодательством.
Для подготовки к судебному процессу вам необходимо:
а) Определить юрисдикцию и место рассмотрения дела, выбрав суд по месту нахождения застройщика, по вашему адресу регистрации, месту заключения или исполнения ДДУ.
б) Рассчитать сумму иска и размер государственной пошлины для определения финансовых требований к застройщику.
в) Отправить застройщику копию иска с документами, подтверждающими вашу позицию, регистрацию отправления, и необходимыми доказательствами.
Подача иска в суд — это ваше законное право на защиту ваших интересов и возврат инвестиций в случае неисполнения обязательств застройщиком. После обращения в суд следуйте процедуре и активно участвуйте в судебных заседаниях, чтобы обеспечить успешный исход вашего дела.Шаг 4. Процедура исполнения судебного решения по возврату инвестиций в стройпроекты
Как только суд подтвердит ваше право на возврат инвестиций, следующий этап - эффективное восстановление финансов после аннулирования контракта. Постановление суда активизируется через месяц после официального оформления, при условии отсутствия апелляции. В случае обжалования, ждите активации решения по итогам апелляции.
Для начала взыскания постановленных сумм следует получить исполнительный документ из суда. С этим документом вы обращаетесь либо в банковское учреждение, где у застройщика есть счета (предварительно запрашивая информацию в налоговой), либо в службу судебных приставов для принудительного взыскания.
Получение средств после расторжения может быть долгим и муторным процессом, требующим тщательного анализа финансового положения и поиска активов застройщика. В редких случаях средства могут быть получены немедленно после предъявления исполнительного листа, но чаще всего требуется дополнительная работа по взысканию.
Если у застройщика не хватает средств, но есть имущество, вам предстоит взаимодействие с приставами и, возможно, обжалование их бездействия. В случае значительной задолженности и просрочки, возможно, будет рационально инициировать процедуру банкротства для стимуляции выплат.
В среднем, полный процесс возврата денежных средств занимает от четырех до пяти месяцев, включая предварительное урегулирование и процедуру в суде первой инстанции. Обжалование постановления увеличит этот срок на несколько месяцев.
Инвесторы могут претендовать на проценты до фактического возврата инвестиций, как указано в соответствующих статьях Федерального закона. При задержке исполнения решения суда они могут инициировать второй иск для взыскания дополнительных процентов.
Важно: Отказ от договора в одностороннем порядке не предусмотрен, если застройщик выполняет свои обязательства. Расторжение контракта возможно только через судебный порядок и при наличии веских оснований для этого.Основные причины для аннулирования договора участия в строительстве через суд (согласно статье 214 ФЗ):
Остановка или заморозка строительных работ, с очевидными признаками невозможности передачи недвижимости в установленный срок.
Кардинальное изменение проектной декларации, включая случаи, когда общая площадь увеличивается сверх пятипроцентного предела, определенного договором.
Изменения в целевом использовании общедомовых или коммерческих площадей, что касается многоквартирных домов или других объектов.
В случае призупинения строительства для отмены ДДУ, следует:
Подтвердить факт приостановки, который застройщик может оспорить, представив доказательства продолжения работ.
Привести убедительные аргументы в суд, такие как официальный отклик регулирующего органа или юридические акты, указывающие на задержки в строительстве.
Частые вопросы дольщиков:
"Можно ли аннулировать ДДУ при получении уведомления о задержке сдачи более чем на два месяца?" Да, но только через суд, который определит данное обстоятельство как основание для расторжения.
Процесс расторжения ДДУ при серьезных изменениях в проектной документации:
Такие изменения могут включать модификацию этажности, внутреннего оборудования, строительных материалов и технических решений, которые могут считаться значительными для дольщика, но не всегда признаются таковыми судом.
Однако, изменение общей площади выше допустимых норм является объективным основанием и не подлежит субъективной оценке суда, применяемому для договоров, заключенных после 03 июля 2016 года.
Пошаговое руководство по аннулированию договора через суд:
Отправка претензии о неисполнении условий ДДУ застройщику по почте с описью вложений.
Обращение в суд с требованием о расторжении ДДУ и возврате вложенных средств, включая проценты за пользование деньгами.Шаг 3. Принятие судебного постановления о аннулировании контракта на участие в строительстве
Если суд подтвердит значимые основания для аннулирования договора долевого участия и признает его недействительным, ответственность за возврат внесенных средств в 10-дневный срок ложится на застройщика после официального вступления решения в силу.
Шаг 4. Исполнительные действия по решению суда
Когда решение суда об аннулировании договора вступит в силу, при отсутствии выполнения условий суда застройщиком, следует получить исполнительный лист для взыскания средств, процесс чего идентичен вышеуказанному.
Шаг 5. Предъявление требований в суде на получение неустойки
При нарушении застройщиком установленных сроков для возврата денег, возникает право истца требовать через суд начисления штрафных санкций и процентов, отличающихся от процентов за использование средств.
До обжалования в судебные инстанции, необходимо уведомить застройщика и предоставить ему 10-дневный срок для добровольного урегулирования.
Целесообразность расторжения контракта
Не всегда аннулирование договора служит интересам дольщика, это зависит от условий заключенного контракта, степени готовности строительного объекта и финансового состояния застройщика. При фактической несостоятельности застройщика, дольщик может столкнуться с трудностями при реализации судебного решения. В таких обстоятельствах, владение недвижимостью даже с задержкой может быть более выгодным, обеспечивая сохранение инвестиций. Перед принятием решения о расторжении контракта, рекомендуется оценить финансовое состояние застройщика.
Особенности расторжения договора с использованием эскроу-счетов
Разорвать договор, оплаченный через эскроу-счета, можно в соответствии с законодательством, указанным в статье 15.5 ФЗ № 214. После официальной регистрации расторжения договора, средства будут возвращены дольщику с закрытия эскроу-счета. Информация о расторжении будет опубликована в Единой информационной системе жилищного строительства, после чего банк произведет возврат средств. При задержке выплаты со стороны банка, дольщику следует направить претензию. Кроме стоимости контракта, застройщик обязан выплатить и законные проценты, в случае их задержки - дольщик имеет право на судебное взыскание.