Покупка новостройки: какие риски, на что обратить внимание

Покупка новостройки: какие риски, на что обратить внимание Клиенты, рассматривающие покупку новостроек, часто задают нам вопросы: "Как осуществить проверку квартиры и застройщика в новостройке?" В этом материале мы рассмотрим эти вопросы, а также поделимся советами по выбору квартиры в строящемся жилом комплексе, с фокусом на снижении рисков. Важно пройти через три этапа при проверке квартиры в новостройке: Анализ застройщика Оценка строящегося объекта Рассмотрение юридической "чистоты" схемы покупки, деталей договора, и полномочий продавца Проверка застройщика: шаг за шагом Ключевые аспекты, на которые следует обращать внимание при выборе компании-застройщика: Самостоятельно можно изучить открытые данные, чтобы получить представление о репутации застройщика, его надежности и выполнении обязательств. Правовой аудит с помощью юриста ускорит процесс и предоставит более глубокое понимание. Этапы классической проверки: Изучение общей информации о юридическом лице: доступ к данным ЕГРЮЛ на сайте налоговой службы, зная ИНН или ОГРН компании. Анализ информации в ЕГРЮЛ: данные руководства, учредителей, уставного капитала, лицензий, адреса компании и др. Оценка надежности на основе данных: например, низкий уставной капитал, массовое руководство, ненадежный адрес могут сигнализировать о рисках. Это лишь начальный этап оценки застройщика, требующий дальнейшего детального изучения. Шаг 2. Анализ прошлых проектов застройщика Чтобы оценить опыт застройщика в строительстве значимых объектов и соблюдении сроков, полезно изучить его официальный сайт, публикации в СМИ и обсуждения на специализированных форумах. При этом важно подходить к информации критически, но также позволить ей помочь сформировать общее впечатление о застройщике. Необходимо помнить, что даже успешное прошлое застройщика не гарантирует его текущую финансовую стабильность. Примеры обанкротившихся компаний с долгой историей, таких как группа компаний СУ № 155 и Урбан групп, должны служить напоминанием о этом. Поэтому важно рассматривать все факторы и сведения в их взаимосвязи. Шаг 3. Оценка финансовой стабильности застройщика Проверить финансовую стабильность застройщика можно через анализ бухгалтерской отчетности, опубликованной на сайте Росстата (с учетом задержки публикации в 7 месяцев после отчетного года. Отсутствие отчетности на сайте Росстата может указывать на потенциальные проблемы с надежностью застройщика, включая возможное закрытие компании. Важно знать, что бухгалтерскую отчетность за последние три года, вместе с заключением аудита, можно запросить у застройщика, так как эта информация не является коммерческой тайной. Согласно Закону № 214-ФЗ, застройщик обязан предоставлять эту информацию по запросу.Какие финансовые показатели застройщика важны для дольщика? Обратите внимание на следующие ключевые показатели в бухгалтерской отчетности: Чистая прибыль (убыток): Оцените изменения за отчетный и предыдущий год. Убыток или стабильно негативная динамика должны вызывать беспокойство. Выручка и поступления: Эти данные помогут понять экономическую активность компании. Сумма собственных средств:Они показывают, что кредиторы могут ожидать в худшем сценарии. Имущество и резервы компании-застройщика: Это дает представление об имущественном состоянии компании. Долги поставщикам: Иллюстрирует, сколько денег застройщик может взыскать с контрагентов. Обязательства: Анализ краткосрочных и долгосрочных обязательств дает понимание кредитной нагрузки застройщика. Кредиты могут быть показателем платежеспособности застройщика, но слишком много кредитов без собственных средств и выручки могут указывать на риск банкротства. Шаг 4. Исследование судебной активности застройщика Информацию о судебных делах застройщика можно найти через автоматизированные системы арбитражных и общих судов. В арбитражных судах, проверяйте дела по адресу архив судебных разбирательств, регистрируя информацию застройщика. Важно анализировать не только количество дел, но и их содержание, даты рассмотрения и решения суда. Обратите особое внимание на корпоративные споры, дела о взыскании долгов банками и, особенно, на дела о банкротстве. Найти судебные конфликты в судебных инстанциях общего назначения сложнее, но можно воспользоваться базой данных ГАС «Правосудие» учитывая, что поиск может занять время из-за нестабильной работы системы.Проверка судебных дел застройщика: шаги и советы При анализе юридической истории компании-застройщика важно учитывать суды общей юрисдикции как по адресу застройщика, так и по адресу новостройки. Информацию о территориальной подсудности можно узнать, указав актуальный адрес из ЕГРЮЛ или местонахождение объекта недвижимости на интернет-ресурсе судебного ведомства вашего места проживания. В Москве, например, уполномоченный суд можно определить на сайте Мосгорсуда. Важно помнить, что дольщики могут также обращаться в суды по месту своего жительства по различным вопросам, связанным с застройщиком. Присутствие юридических запросов от участников долевого строительства к разработчику не всегда означает его неплатежеспособность, но может указывать на задержки в сдаче объектов. Это важно учитывать при планировании финансов. Шаг 5. Поиск информации о потенциальном банкротстве застройщика Информацию о запросах о объявлении банкротом застройщика можно найти в Картотеке арбитражных дел. Наличие таких заявлений может указывать на риск неплатежеспособности, но важно помнить, что подача заявления еще не означает его удовлетворение. Следует также обратить внимание на уведомления о намерении подать иск в суд, опубликованные в едином федеральном реестре информации о деятельности юридических субъектов. Шаг 6. Анализ исполнительных мероприятий в отношении разработчика Сведения о обязательствах, имеющихся у застройщика , направленной на принудительное взыскание, можно найти на сайте ФССП России. Значительное количество просроченных неоплаченных исполнительных решений и непогашенных налоговых обязательств, которые остаются непогашенными на протяжении длительного времени, могут быть признаком финансовых проблем застройщика.Шаг 7. Оценка налоговых обязательств застройщика Важно проверить застройщика на наличие налоговых долгов или проблем с отчетностью, так как это может привести к серьезным проблемам в будущем. Сведения о юридических лицах с налоговыми задолженностями свыше 1000 рублей и/или несдачей отчетности более года доступны на сайте ФНС (Шаг 8. Анализ реестра проблемных застройщиков Существует единый реестр застройщиков (где Минстрой включает компании, имеющие право на строительство многоквартирных домов. Также есть специализированные реестры недобросовестных застройщиков. Например, в Московской области ведется такой реестр Министерством строительства (Включение в такой реестр часто указывает на риски сотрудничества с застройщиком. Необходимо учитывать, что отсутствие застройщика в списке проблемных не гарантирует безупречное выполнение обязательств. Для разовой проверки застройщика могут быть нецелесообразны дорогостоящие программы автоматизации. При покупке квартиры в новостройке, важно проверить как самого застройщика, так и предыдущих владельцев квартиры, а также их права на продажу. Дополнительно стоит оценить риски при покупке готовой квартиры в новостройке, подробности можно найти в статье о вторичной недвижимости (Проверка новостройки: шаг за шагом После анализа застройщика, следующим этапом является проверка самого строящегося объекта. Стандартная проверка включает в себя ряд ключевых шагов. Шаг 1. Исследование строительной документации и официальных разрешений на стройку. Необходимо проверить наличие проектной декларации и разрешения на строительство на сайте застройщика. Их отсутствие может указывать на нелегальность строительных работ. Проверка легитимности разрешений на строительство осуществляется через профильные органы, например, на сайте Комитета государственного строительного надзора города Москвы (Недействительное или истекшее разрешение на строительство может привести к серьезным проблемам как для застройщика, так и для инвесторов. Также важно обратить внимание на изменения сроков сдачи объекта, указанные в проектной декларации и договоре. Шаг 2. Проверка учрежденных документов для земельного участка Документация, подтверждающая юридические права застройщика на данный земельный участок , также должны быть доступны на его сайте. Их соответствие информации в ЕГРН можно проверить через сайт Росреестра (Оценка правомерности использования земли требует специализированных знаний, включая соответствие категории земли, вида разрешенного использования и права владения. Если земля арендована, необходимо проверить сроки и регистрацию договора аренды, а также наличие судебных споров. Шаг 3. Анализ скорости выполнения строительных работ Для анализа хода строительства рекомендуется показать фотографии строящегося объекта опытному строителю. Это позволит оценить, сможет ли застройщик уложиться в сроки, указанные в проектной декларации. Дополнительно можно проанализировать информацию о ДДУ на сайте Росреестра (введя кадастровый номер земельного участка. Шаг 1. Анализ проектной документации и строительных разрешений Проверьте наличие документации о проекте и одобрении строительства на веб-сайте застройщика. Их отсутствие может указывать на нелегальность работы. Проверку подлинности строительных разрешений следует осуществлять через соответствующие органы, такие как Комитет государственного строительного надзора Москвы (Недействительное разрешение может привести к значительным проблемам для застройщика и дольщиков. Шаг 2. Проверка прав на земельный участок Необходимо также проверить документы, подтверждающие права на земельный участок, на сайте застройщика. Сопоставьте их с данными, содержащимися в ЕГРН через сайт Росреестра (Правомерность использования земельного участка требует комплексного анализа категории, вида разрешенного использования и нормативных актов. Шаг 3. Анализ скорости выполнения строительных работ Для оценки темпов строительства сравните количество зарегистрированных договоров долевого участия с темпами строительства, что поможет определить целевое использование средств и наличие ресурсов у застройщика. Шаг 4. Оценка степени готовности строительства Лучшим способом оценки готовности строительства является личный осмотр объекта. Во время визита обратите внимание на подключение коммуникаций и проведите дополнительный визит без представителя застройщика. Также рекомендуется изучить обсуждения на форумах дольщиков и в социальных сетях для получения информации о возможных проблемах. Шаг 5. Проверка аккредитации застройщика и объекта недвижимости Составьте список банков, аккредитовавших ЖК. Чем больше банков в списке, тем лучше, так как это указывает на проверку финансового состояния застройщика. Информацию о кредитах можно найти на сайтах банков или по телефонам их горячих линий. Проверка схемы покупки и проекта договора Важным этапом является проверка схемы покупки и проекта договора. Лучшим вариантом является ДДУ, так как он обеспечивает большую защиту прав дольщика по сравнению с другими видами договоров. Внимательно изучите условия договора и убедитесь, что они не нарушают закон и права дольщика. Проверьте также устав и компетенции руководства застройщика, а также наличие доверенности у лиц, подписывающих договор. Не забывайте, что ДДУ должен быть зарегистрирован в Росреестре, а застройщик не имеет права требовать оплату до его регистрации. Любые предоплаты и задатки до регистрации договора должны вызывать опасения.Как Правильно Заключить ДДУ: Советы от Лаборатории Правосудия Узнайте больше о ключевых моментах при заключении ДДУ в нашей статье "Основные моменты при заключении ДДУ: Важные аспекты", доступной по ссылке Заключение ДДУ: на что обратить внимание?. Также у нас есть специализированная статья по договорам участия в ЖСК, которую вы найдете здесь: Договор участия в ЖСК: ключевые аспекты. Несмотря на усилия законодателей и контролирующих органов, максимальная бдительность и тщательная проверка - ваш лучший союзник, особенно когда речь идет о значительных инвестициях в недвижимость. Осмотрительность при выборе квартиры в новостройке необходима для минимизации рисков для участников долевого строительства. Если вы предпочитаете доверить процесс проверки профессионалам, обратитесь к нам. Мы проведем всестороннюю проверку квартиры в новостройке и предоставим заключение юриста о возможных рисках. Что Предлагает Лаборатория Правосудия для Покупателей Квартир в Новостройках?Комплексный Юридический Анализ Покупки Квартиры в Новостройке от Лаборатории Правосудия При обращении в Лабораторию Правосудия, мы предоставляем всесторонний анализ приобретения квартиры в новостройке, который включает проверку всех аспектов, описанных ранее. Наши юристы используют как платные программы для получения информации, недоступной в открытых источниках, так и традиционные методы проверки: Глубокий анализ всех арбитражных дел с участием застройщика, включая решения суда и суть споров. Исследование судебных дел в судах общей юрисдикции. Анализ финансовой отчетности застройщика с юридической и бухгалтерской точек зрения. Проверка исполнительных производств застройщика, включая неоплаченные штрафы и историю производств. Поиск и анализ аффилированных лиц застройщика, оценка их финансовой устойчивости. Вычисление количества проданных квартир по ДДУ, используя данные Росреестра. Исследование банкротства застройщика, включая поданные заявления и сообщения о намерении обратиться в суд. Анализ налоговой задолженности, информации о реорганизациях и ликвидации, в том числе анализ правопредшественников и правопреемников. Проверка бенефициаров, лицензий и членства в СРО. Анализ регистрационных данных, товарных знаков, имущества и открытых расчетных счетов застройщика. Сбор и анализ отзывов о застройщике, информации о строящихся и завершенных объектах, о банковских аккредитациях и выданных кредитах. Для клиентов, проживающих за пределами Московского региона, предлагаем услугу выезда на объект для оценки и фотографирования. Тщательный анализ договора долевого участия в строительстве, с учетом всех вышеуказанных проверок. Заключение Юриста и Рекомендации Мы предоставим подробное заключение о рисках покупки квартиры в новостройке, гарантируя вам уверенность в принятии обоснованного решения.Предложение Услуги Полной Проверки Недвижимости от Лаборатории Правосудия В Лаборатории Правосудия вы можете воспользоваться услугой комплексной проверки квартиры в новостройке, а также возможностью заказать индивидуальную проверку застройщика, объекта новостройки или договора купли-продажи. Мы готовы учитывать все ваши специфические запросы и пожелания для того, чтобы предоставить наиболее полный и точный анализ застройщика. Эта услуга доступна для всех клиентов, вне зависимости от их местоположения в России или за рубежом. Мы проводим проверку квартир не только в Москве и Московской области, но и в других регионах страны. Как Заказать Услугу Процесс заказа услуги полностью онлайн, что делает её доступной для клиентов из любого уголка России и для иностранных граждан.