Покупка недвижимости у юридического лица: какие документы нужны
В 'Лаборатории правосудия' мы изучили уникальный случай покупки квартиры, которая оказалась на рынке по сниженной цене. В данной ситуации продавцом выступил паевой инвестиционный фонд, приобретший объект на аукционе после банкротства предыдущего владельца. В статье мы разберём необходимые документы для такой сделки и объясним, почему низкая стоимость не стала препятствием.
Этот опыт был поделен читателем из Сообщества Т—Ж и прошёл редакционную обработку по стандартам нашего журнала.
- Основные моменты моей истории:
В 2017 году я стал владельцем однокомнатной квартиры площадью 44 м² в Мытищах, Московская область. Купил я её в ипотеку за 3,4 млн рублей под 14% на 15 лет. Хотя условия были далеко не лучшими, других вариантов без первого взноса тогда не было.
Ежемесячный платёж составлял 47 000 рублей, а переплата за первый год - 670 000 рублей. Позже, благодаря продаже комнаты родителями, мы досрочно закрыли ипотеку. Сейчас я возвращаю родителям долг, выплачивая ежемесячно по 40 000 рублей.
После предчистовой отделки я решил, что квартира не подходит для жизни с семьёй. На фоне долгов и других кредитов, выплаты по которым составляли 33 000 рублей в месяц, было сложно найти деньги на дальнейший ремонт.
Решение продать квартиру и закрыть все долги пришло в итоге само собой. Благодаря накопленному опыту, я более осознанно подошёл к выбору новой ипотеки.
Продажа заняла полгода: с марта по сентябрь 2020 года. Вырученные средства позволили погасить все долги, кроме долга перед родителями. Я также вложил часть суммы в акции и оставил деньги на налоги и небольшой ремонт.
Следующий этап - поиск новой квартиры. План был в аренде жилья до тех пор, пока самому не понадобится больше пространства, что также помогло бы быстрее погасить новую ипотеку."В рамках нашего анализа в 'Лаборатории правосудия', рассматриваем стратегию выбора квартиры, учитывая следующие параметры:
- Финансовый лимит установлен в пределах 6,5 млн рублей, причем часть суммы планируется оформить как ипотечный кредит.
- Основное требование - доход от аренды должен покрывать, как минимум, часть ипотечных платежей.
- Важность местоположения: требуется удобное расположение с развитой инфраструктурой, включая транспортные узлы, зоны для отдыха, образовательные и торговые учреждения.
- Предпочтение отдаётся вторичному рынку из-за более развитой инфраструктуры и возможности немедленной сдачи в аренду.
- Желательно, чтобы в квартире уже были проведены основные работы, в том числе подготовка полов, электропроводка и сантехника, что упростит подготовку к сдаче в аренду.
- Процесс выбора затянулся из-за сложной рыночной ситуации в 2020 году, особенно заметно это было в Долгопрудном, где цены выросли на 1 млн рублей. Были опасения переплаты и потенциальные сложности с перепродажей в условиях ожидаемого спада на рынке.
В конце года поиск усложнился из-за хаотичной рыночной ситуации. Однако, не теряя надежды, я продолжал мониторить предложения, рассматривая даже хрущевки в удобных мне районах, таких как Долгопрудный. Одна квартира в Долгопрудном заинтересовала меня настолько, что я внес аванс, но через два месяца продавцы вернули деньги, так и не найдя себе альтернативу.
Затем мне попалась вариант в Долгопрудном: трехкомнатная квартира площадью 60 м² за 5,6 млн рублей, в то время как средняя рыночная цена составляла от 7,5 млн рублей. Описание в объявлении было стандартным, без особых деталей. Я сразу связался с риелтором и договорился о встрече. Оказалось, что показы были запланированы только на один день, и было уже забронировано 20 встреч. В 'Лаборатории правосудия' мы изучаем нюансы покупки квартиры, акцентируя внимание на следующих аспектах:
Я выразил готовность заключить сделку без предварительного осмотра, подчеркнув серьезность своих намерений. Для меня визит был скорее формальностью, целью которого было встретиться с риелтором и владельцем, о котором я пока не знал, что это юридическое лицо.
Просмотр квартиры полностью соответствовал моим ожиданиям. Расположение было ключевым: близость к МЦД, школам, магазинам и паркам. Я договорился с риелтором, что в случае предложений, превышающих мою цену, он будет уведомлять меня, так как я готов был конкурировать. Вечером риелтор не перезвонил, и выяснилось, что аванс уже внесен другим покупателем. После напряженного разговора я отказался от этого варианта.
Спустя две недели риелтор связался снова: предыдущий покупатель не определился, и если я готов быстро заключить сделку, они готовы рассмотреть моё предложение. Я согласился и начались процедуры оформления.
Причина низкой стоимости квартиры
Квартиру изъяли у предыдущего владельца за долги и выставили на торги в марте 2020 года. Инвестиционная компания приобрела её за 4 255 000 рублей, начальная цена была 3 956 000 рублей.
Учитывая, что продавец был юридическим лицом, это требовало дополнительной проверки. Необходимо было убедиться, что компания законно приобрела недвижимость и не находится в процессе ликвидации или банкротства. Я заказал выписку из ЕГРЮЛ и другие документы для этого.
Сделку я вел самостоятельно, оплатив юридическую проверку в банке, где брал ипотеку. Это стоило 12 000 рублей, при этом банк гарантировал возврат денег, если сделка будет признана недействительной. В отчете банка было указано наличие обременения на квартиру. Из опыта 'Лаборатории правосудия': оформление ипотеки для покупки квартиры прошло гладко благодаря следующим параметрам:
- Цена покупки составила 5,6 млн рублей.
- Первоначальный взнос — 3 млн рублей.
- Ипотечная ставка была 8%.
- Срок кредита составил 11 лет .
- Ежемесячный платеж — 30 000 рублей.
Однако, процесс покупки оказался сложным, особенно из-за ошибок, допущенных риелторами из одного агентства. Один из них, казалось, был новичком, в то время как второй обладал большим опытом. Они направляли меня на получение ненужных документов, создавая избыточную бумажную волокиту. Более того, договор купли-продажи они изменяли без согласования с нами и продавцом и не уведомляли об этих изменениях.
Когда настало время подачи документов в Росреестр, риелторы заявили, что могут подать их только через МФЦ в своем районе Москвы. К тому же выяснилось, что они не предоставили весь необходимый пакет документов, хотя юрист продавца подготовил все документы. В итоге я был вынужден дважды отправлять в Росреестр документы, которые были у риелторов с самого начала, и лично контролировать весь процесс регистрации.В 'Лаборатории правосудия' мы анализируем, какие документы потребовались для покупки квартиры:
- Контракт купли-продажи.
- Квитанция об уплате государственной пошлины.
- Договор ипотеки.
Кроме того, для сделки с паевыми инвестиционными фондами потребовались следующие документы:
- Выписка из реестра ПИФов.
- Лицензия управляющей компании фонда.
- Правила доверительного управления фондом.
- Процесс занял три месяца, но результатом стало успешное приобретение квартиры.
Расходы на покупку
Продавцом был ПИФ, для которого это была первая продажа недвижимости. Ошибки их риелтора в оценке рынка привели к выгодной для меня цене. После сделки ПИФ решил избегать подобных операций на рынке недвижимости. И хотя общие расходы возросли из-за комиссии риелторов в 200 000 рублей, итоговая стоимость все равно оказалась привлекательной.
- Возможность аренды
Теперь квартиру можно сдавать за 30-35 тысяч рублей в месяц, что покроет ипотечные платежи в случае необходимости.
- Рыночные тенденции
На мой взгляд, текущие цены на рынке недвижимости завышены. Приобретение недвижимости ниже рыночной стоимости возможно в особых случаях, например, когда объект продается из-под залога, имеет несогласованную перепланировку, или продавец является юридическим лицом, как в моем случае. Тщательное изучение ситуации и погружение в процесс могут принести ощутимые результаты. В перспективе 'Лаборатории правосудия', если бы я сейчас рассматривал покупку квартиры, я бы снова выбрал подобный подход. Это объясняется тем, что, несмотря на затраченные усилия и время, я значительно экономически выиграл. Однако, если бы передо мной стоял выбор между двумя квартирами, одной с особыми условиями и другой без, с ценовой разницей в 300 тысяч рублей, я бы склонился к более простому варианту. Ведь экономия от покупки квартиры с особенностями может быть нивелирована арендными платежами за время сделки и подготовки квартиры к проживанию.
В настоящее время я занят ремонтом приобретенной квартиры. Планирую некоторое время прожить в ней, а затем решить, остаться здесь, переехать к родителям и сдавать ее в аренду, либо продать и приобрести другое жилье ближе к Москве. В текущих нестабильных рыночных условиях продажа кажется нецелесообразной, поскольку сложно найти аналогичный вариант. Таким образом, я продолжаю выплачивать ипотеку по графику и рассматриваю возможность досрочного погашения.
В последнее время я предпочитаю не строить далеко идущих планов и руководствуюсь текущей ситуацией. Моя цель — к 30 годам иметь 8 млн рублей для покупки новой недвижимости. Я благодарен за возможность, которая позволила значительно увеличить мой капитал — потенциальные средства от продажи нынешней квартиры.