Какие документы должны быть у застройщика
Вопросы Покупки Квартиры: Понятно и Просто Ответы от 'Лаборатории Правосудия'
Олег П. спрашивает:
Меня интересует покупка квартиры в новостройке, но я сомневаюсь из-за последних трендов на рынке. Предпочитаю комплексы, которые уже сданы, и где сделка проходит по содержания следующего текста: 'соглашению о покупке, а не договору о долевом участии. Если застройщик уже владеет квартирой, я приобрету её по соглашению о покупке и продаже'
- 'Лаборатория Правосудия' отвечает:
Договор долевого участия предоставляет гарантии по срокам и качеству квартиры. Тем не менее, в соглашении о предварительной покупке таких обязательств меньше.
- Риски Покупателя: :
При оформлении соглашениям о предварительной покупке в сданном комплексе, важно знать риски. Аналогично для договора о переуступке. В некоторых московских комплексах предлагают оформление квартир посредством передачи прав от строителя. Это допустимо с точки зрения закона, но требует понимания.
- Объяснение Правоуступки: :
Передача права на претензию или соглашение о цессии,
- это когда одна сторона передает другой свои права в существующем договоре. Так, дольщик может продавать недвижимость, не имея на нее права собственности, а лишь право требования.
- Статьи ГК РФ для Справки: :
- Глава 24 и ст. 388 Гражданского кодекса РФ. :
- Главные Моменты: :
Право требования можно уступить в любое время до описания документа о приеме-передаче, который заверяется после ввода дома в эксплуатацию. "Лаборатория Правосудия": Правила Уступки Прав Требования При Покупке Квартиры
Необходимые Документы для Уступки:
- Оригинал или заверенный дубликат ДДУ, зарегистрированного в Росреестре. :
- Подтверждение оплаты по договору: оригиналы документов или справка от застройщика.
Важные Запреты и Рекомендации:
- Если продавец - юридическое лицо, не перечисляйте деньги до госрегистрации договора цессии. Закон это запрещает. :
- Физическому лицу тоже рекомендуется не платить до регистрации, но здесь учитывайте индивидуальные договоренности. :
Особенности Договора Уступки:
Можно заключать после ввода дома в эксплуатацию, но до кадастрового учета.
После регистрации дома в кадастре Росреестр может отказать в регистрации договоров уступки, хотя практика варьируется в разных регионах.
Риски и Минусы Договора Цессии:
Риск при покупке до введения строения в эксплуатацию: если разработчик продает квартиры своей фирме по низкой цене, а потом перепродает по рыночной, штраф за отсрочку введения строения в эксплуатацию будет исчисляться от низкой цены.
Сопоставление с Соглашением о Долевом Участии:
Нет значительных различий по сравнению с прямым соглашением о долевом участии, новый участник приобретает все полномочия и обязанности первоначального.
Особенности Предварительного соглашения Купли-Продажи:
Варианты предварительных договоров варьируются от законных до сомнительных и незаконных.
Этот тип договора обычно используется, когда у продавца еще нет объекта продажи или он не может распоряжаться им (например, из-за ипотеки).
Советы от 'Лаборатории Правосудия':
Сложность понимания предварительных договоров требует внимательности. Если сомневаетесь в условиях застройщика, обращайтесь к юристу или избегайте покупки у такого застройщика.
"Лаборатория Правосудия" Разъясняет: Особенности Долевного Участия и Предварительных Соглашений о Покупке
- Долевое Участие в Строительстве:
Суть: Застройщик продает будущую недвижимость, обязуясь построить и зарегистрировать ее в оговоренные сроки.
Предварительные Соглашения о Покупке:
Когда строение уже построен, но право собственности еще не зарегистрировано.
Используются недобросовестными застройщиками для уклонения от госрегистрации и законодательных требований.
Законные Ограничения:
Если дом не введен в эксплуатацию, подписание предварительной сделки по продаже жильного объекта считается нарушением законодательства. Застройщики могут привлекать инвестиции только посредством соглашений о долевом участии или через жилищные ассоциации
- Риски Незаконных Договоров:
Существует риск, что застройщик не продаст квартиру или продаст ее нескольким покупателям одновременно.
- Пример из Практики:
История из Санкт-Петербурга о покупке квартиры по предварительному договору и задержке в строительстве. Покупательница в итоге смогла доказать свои права в суде.
- >Мертвый Период:
Время между вводом введения дома в эксплуатацию и его регистрации в кадастре, когда сделка по договору долевого участия невозможна, а право собственности еще не оформлено.
Предварительное Соглашение Купли-Продажи:
Требует от обеих сторон при выполнении определенных условий заключить финальное соглашение купли-продажи и учесть передачу прав. "Лаборатория Правоведения": Основные Моменты Предварительного Соглашения Купли-Продажи Недвижимости
Ключевые Пункты Предварительного Соглашения:
Уточнение объекта недвижимости (квартира, апартаменты, дом) включая идентификационный номер, этажность, площадь, адрес, кадастровый идентификатор. Условия стоимости и способы оплаты. Сроки для оформления финального соглашения.
Ссылки на Законодательство:
- ст. 429 и ст. 549 ГК РФ.
Недостатки Предварительного Договора:
Росреестр не ведет учет предварительных договоров, что создает риски множественных продаж одного объекта. Надежность застройщика – ключевой критерий.
Предварительный договор подразумевает обещание заключить основной контракт в будущем, но может возникнуть уклонение продавца от его выполнения.
Юридические Нюансы и Защита Прав Покупателя:
В случае отказа продавца от передачи квартиры, решение проблемы возможно через суд.
Покупатель может потребовать учета передачи прав собственности, даже в случае исчезновения продавца. Судебная инстанция может потребовать от Росреестра осуществить регистрацию права собственности на имя покупателя, что представляет защитой его прав.
Дополнительные Юридические Ссылки:
- п. 2 ст. 429 и п. 1 ст. 551 ГК РФ.
- п. 14 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59. .
- "Лаборатория Правосудия" Освещает: Покупка Апартаментов и Юридические Особенности.
Определение Апартаментов:
Апартаменты отличаются от квартир и не являются жилыми помещениями по закону.
На апартаменты не распространяются нормативы законодательства о долевом участии в строительной деятельности. Соглашения при Приобретении Апартаментов:
Возможно оформление как предварительного соглашения купли-продажи, так и соглашения купли-продажи будущего объекта недвижимости. Основное управление соглашения - положения Гражданского кодекса РФ, касающиеся купли-продажи (п. 4 ст. 445 и п. 2 ст. 455 ГК РФ).
Риски Предварительного Договора:
- "Покупка апартаментов в строящемся здании по предварительному договору несет риски. .
- " В случае проблем, права можно защитить только через суд..
- "Часто требуется аванс при таких сделках. .
Советы и Рекомендации:
Изучайте каждый договор внимательно, так как существуют различные схемы оформления прав на апартаменты.
Будьте осторожны с советами риелторов, особенно тех, кто участвует в вашей сделке. Их интересы могут не совпадать с вашими. Многие не обладают юридической квалификацией.
При сложностях в понимании схемы, предложенной застройщиком, обращайтесь за юридической консультацией, лучше в компанию, специализирующуюся на недвижимости.