Долевое строительство

Долевое строительство

В чем суть партнерского финансирования строительства? Приобретение жилья в процессе его возведения или на стадии проектирования обычно предлагает значительную экономию по сравнению с ценами на готовые объекты. Инвестирование в недвижимость на таких условиях предполагает, что покупатели вносят предоплату за будущую площадь, тем самым участвуя в финансировании строительства, что и получило название долевое строительство. Современная модель такого финансирования часто происходит через механизм эскроу-счетов, при котором заключается соглашение между покупателем, застройщиком и банком. Деньги инвесторов находятся под управлением банка во время строительства, и банк финансирует застройщика. Когда здание будет завершено, покупатели получают ключи от своих квартир, а банк перечисляет средства на счет застройщика, который погашает кредит. Остаток является доходом застройщика.

Есть случаи, когда застройщики продают квартиры напрямую, минуя эскроу-счета, однако такие предложения становятся редкостью и влекут за собой высокие риски для инвесторов из-за возможности остановки строительства и сложностей с возвратом вложений. Для заключения сделки по эскроу необходимо:

Выбрать застройщика и объект, уточнив у застройщика банк-партнер, аккредитованный для таких операций, список которых доступен на ресурсах регулятора.
Оформить трехстороннее соглашение и внести сумму в эскроу-счет, при необходимости оформив кредит.
Пока застройщик не завершит объект, средства на счету остаются в вашем владении.
Получить ключи и осуществить переезд в новое жилье.
Преимущества:

Минимизация рисков потери средств, с возможностью их возврата при непредвиденных обстоятельствах.
Гарантия страхования вложений до 10 миллионов рублейОсобенности финансирования застройщиками: Компании обычно используют кредитные средства для возведения домов, не опираясь на финансы участников. Это стимулирует их к более скорой сдаче проекта, снижая тем самым кредитные издержки и ускоряя возможность въезда клиентов в новое жилье в установленные сроки или даже ранее.

Риск
Стоимость такого жилья может оказаться выше, чем у объектов, приобретенных напрямую участниками. Повышенная цена обусловлена необходимостью застройщика компенсировать проценты по банковскому кредиту. Важно внимательно выбирать застройщика, поскольку при возникновении претензий к качеству, средства с эскроу-счета перечисляются застройщику несмотря на ваше несогласие принять квартиру. Следует исследовать завершенные проекты застройщика и отзывы клиентов.

Процесс покупки жилья у застройщика:
Мало осталось домов, доступных для покупки по прямой схеме. Для приобретения:

Выберите объект и квартиру, подпишите контракт с компанией.
Переведите средства на счет, открытый у аккредитованного банка.
Банк контролирует расходование средств строго на ваш объект до его окончания.
Получите ключи и наслаждайтесь новым домом.
Преимущество
При прямом получении средств от участников, застройщикам не нужно платить проценты по кредитам, что может снизить стоимость жилья.

Недостатки
Если строители получили всю сумму, сокращается их мотивация к быстрой сдаче объекта, в отличие от использования кредитных средств, что может привести к задержкам.

Риски при банкротстве
Процесс возврата инвестиций у дольщиков займет больше времени и усилий без эскроу-счета, в отличие от ситуации с его использованием, когда при банкротстве застройщика, договор расторгается, и вы имеете немедленный доступ к средствам.Меры предосторожности при банкротстве застройщика:
Если финансирование вашей покупки осуществлялось через эскроу-счет, вы обладаете правом немедленного возврата вложенных средств, ведь до официальной передачи дома в собственность, вложенные вами деньги находятся под защитой и контролем банка. Ровно столько, сколько было уплачено за квадратные метры вашей будущей квартиры, будет возвращено вам без задержек.

В ситуации прямого контракта с застройщиком, ваши финансы также под защитой. При банкротстве застройщика законодательство гарантирует возврат ваших инвестиций или доведение строительства до конца альтернативной компанией, назначенной правительством или арбитражным управляющим. Однако, процесс получения жилья или возврата средств займет больше времени по сравнению с эскроу.

Действия при банкротстве застройщика и прямом договоре:
В случае финансовых неурядиц застройщика, государственный фонд защиты прав участников долевого строительства принимает на себя ответственность за поиск нового застройщика или выплату средств дольщикам. До половины 2019 года застройщики страховали свои обязательства, и в случае их банкротства до этой даты страховые компании брали на себя обязательства по компенсации. После указанной даты, Фонд стал единственной гарантией прав дольщиков.

Стадии процедуры банкротства застройщика:
Судебный управляющий будет назначен для проведения процедуры банкротства. В течение трех месяцев с момента объявления банкротства необходимо заявить о своих правах, чтобы быть включенным в реестр кредиторов. Решение о возврате средств или поиске нового застройщика принимается на общем собрании дольщиков, организованном управляющим.

Если дольщики решат возвращать средства, Фонд защиты прав участников долевого строительства объявит условия и сроки подачи заявлений на возврат. В течение десяти рабочих дней после подачи заявления, Фонд осуществит выплату.

Законодательно установлены пределы максимальных выплат, основанных на средней рыночной стоимости квадратного метра в регионе строительства, с учетом площади до 120 квадратных метров и цен, актуальных на момент подписания договора.В случае, когда дольщики предпочитают продолжение строительства, а не возврат средств, Фонд защиты прав дольщиков примет на себя финансирование до завершения проекта. Арбитражный управляющий в течение одного года после объявления банкротства застройщика обязан отыскать подрядчика для завершения работ. Это означает, что покупателям необходимо будет лишь ожидать окончания стройки. Если же в течение этого периода подходящий застройщик так и не будет найден, Фонд компенсирует деньги инвесторам.

Касательно риска банкротства банка, задействованного в финансировании строительства: шансы на это событие незначительны. Центральный банк РФ аккредитует финансовые институты на основе строгих требований, включая обязательное наличие общей лицензии и участие в системе страхования вкладов. Для гарантии надежности банки проходят рейтинговую оценку с минимальными показателями «A-(RU)» от АКРА или «ruА-» от агентства «Эксперт РА». В ситуации аннулирования лицензии банка, ваши средства останутся под защитой Агентства по страхованию вкладов, и вы сможете их изъять, при этом счета эскроу для долевого строительства охраняются до 10 миллионов рублей.