Апартамент по ДДУ
В последние годы в России наблюдается возрастающий интерес к апартаментам, типу недвижимости, давно популярному в Европе. Изначально эти помещения использовались преимущественно для бизнес-целей, но сейчас они стали популярными и для личного проживания. Основное преимущество апартаментов – их стоимость, которая часто на 10-30% ниже, чем у квартир сопоставимой площади. Однако, стоит учитывать, что апартаменты классифицируются как коммерческая недвижимость, что влечёт за собой определенные особенности.
Прежде всего, апартаменты не считаются жилыми помещениями, что подразумевает их использование больше для деловых целей. Несмотря на привлекательность низкой начальной стоимости, эксплуатационные расходы на апартаменты могут быть значительно выше. К примеру, коммунальные платежи находятся на уровне 10-20% выше по сравнению с жилыми домами, а налог на владение выходит 0.5% от цены помещения, в то время как для жилой недвижимости этот показатель равен 0.1%. Помимо этого, владельцы апартаментов не имеют права на налоговый вычет по НДФЛ, который доступен только при покупке жилой недвижимости, включая земельные участки под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) или дома.Апартаменты несут определенные недостатки, помимо более высоких затрат по сравнению с традиционными квартирами. Одна из особенностей - их расположение. Часто апарт-отели строятся в местах, где жилая застройка ограничена из-за технических или экологических норм, например, рядом с автомагистралями или экологически неблагоприятными территориями. Это связано с тем, что для апартаментов разрешено использование участков, не предназначенных для жилых домов.
Дополнительным минусом является недостаток инфраструктуры вблизи апартаментов. При планировании развития территории часто не учитываются потребности жителей апартаментов, поскольку они не предназначены для постоянного проживания. Это ведет к недостатку социальных объектов, таких как больницы, школы, детские сады и библиотеки, и перегрузке существующей инфраструктуры.
Апартаменты также могут быть построены из менее качественных материалов по сравнению с жилыми домами, так как санитарно-технические требования к ним ниже. Это делает строительство более экономичным и позволяет продавать апартаменты по сниженной цене.
Отдельный вопрос – управление апарт-отелями. Так как они не подпадают под жилищное законодательство, владельцы должны оформлять соглашения с управляющими компаниями, выбор которых часто не зависит от владельцев апартаментов.Важно подчеркнуть, что покупатели апартаментов сталкиваются с определенными правовыми рисками. Зачастую застройщики не заключают с клиентами контракты долевого участия в строительстве, а предпочитают договоры на готовое нежилое помещение или менее надежные соглашения, такие как предварительные контракты купли-продажи или соинвестирования. Это увеличивает риск не получения объекта или задержки в его сдаче. Однако, если договор долевого участия все же заключен, клиент обладает всеми правами, предусмотренными этим договором, включая возможность требовать выплату неустойки по закону.
Еще один аспект – это положение покупателей апартаментов при банкротстве застройщика. В таких ситуациях они не имеют права включить свои прошения в реестр участников строительства для получения недвижимости, так как по действующему законодательству в реестр вносятся только требования относительно жилых помещений, машино-мест и других нежилых владений площадью до 7 кв. м. Юридические специалисты, работающие в сфере банкротства застройщиков, ищут альтернативные методы защиты интересов дольщиков апартаментов, но результаты также зависят от изменений в судебной практике.В 2015 году представители столичной администрации предложили уравнять права покупателей жилых и нежилых владений. Несмотря на то, что федеральное правительство не поддержало это предложение, растущее количество сделок с апартаментами на стадии строительства может способствовать его будущему принятию. Оценивая потенциальные изменения в законодательстве, сложно сформулировать однозначное мнение. С одной стороны, это усилит защиту прав граждан, покупающих апартаменты. С другой стороны, новые обязанности застройщиков могут привести к росту цен на недвижимость.
Существенным недостатком апартаментов является невозможность оформления постоянной регистрации. Допускается только временная регистрация сроком до 5 лет, с последующим продлением. Процесс регистрации в апартаментах аналогичен процедуре в жилых помещениях. Необходимо обратиться в отделение МВД, многофункциональный центр 'Мои документы' или использовать портал 'Госуслуги'. Для регистрации требуется стандартный набор документов: заполненная анкета, паспорт, документ, подтверждающий право на апартаменты, и согласие владельца.Для тех, кто желает прописаться в апартаментах, основной путь - это их переоформление в категорию жилья. Этот процесс является сложным и требует значительных финансовых и временных вложений.
Анализируя преимущества и недостатки апартаментов, можно выделить следующее:
Среди преимуществ, многие покупатели выделяют стоимость апартаментов. Инвестирование в апартаменты с целью последующей аренды часто рассматривается как способ получения пассивного дохода. Кроме того, владельцы апартаментов имеют свободу в оформлении и планировке своего нежилого помещения.
Возможно, важным преимуществом является и месторасположение апартаментов, особенно в больших городах, таких как Москва. Апарт-отели часто находятся в живописных районах с прекрасными видами, например, на Москва-реку, где застройщики проявляют высокий уровень креативности при проектировании.