Вексельные схемы покупки недвижимости
В рамках современного рынка имущества, в дополнение к широко известным методам приобретения жилья, таким как участие в долевом строительстве по закону от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ и стандартная покупка вторичного жилья, присутствуют иные варианты. Это включает совместные инвестиционные сделки, предварительные соглашения о покупке, участие в жилищно-строительных кооперативах, а также методы, как например, сделки с использованием "вексельной схемы". Несмотря на усиление контроля и строгости законов, особенно в долевом строительстве, и надзор за соблюдением застройщиками 214-ФЗ, все же встречаются способы обхода нормативов, в том числе через векселя. Эта практика также распространена на рынке вторичной недвижимости. Но какова суть "вексельной схемы" и какие риски она несет для покупателя?
С 1 июля 2018 года, согласно поправкам в 214-ФЗ, застройщикам запрещено эмитировать различные финансовые инструменты, за исключением акций. Форма ценных бумаг на основе вексельной системы представляет собой своеобразное соглашение о намерениях. Фактически, приобретающая сторона приобретает инвестиционный документ, которой впоследствии можно расплатиться за жилье. В рамках этой схемы часто заключается предварительное соглашение о купле-продаже между покупателем и застройщиком, по которому стороны договариваются о будущей основной сделке купли-продажи. Параллельно заключается договор на вексель, стоимость которого эквивалентна стоимости жилья по предварительному соглашению. Покупатель переводит сумму, указанную на счете векселя у продавца, и в некоторых случаях, продавцы предлагают такую покупку со скидкой.
Однако с юридической точки зрения, приобретение права на вексель влечет за собой право на получение финансовых средств, а не непосредственно на жилое помещение. В ситуации форс-мажора или обмана со стороны продавца, покупатель рискует остаться без жилья, при этом возвращаемая сумма не будет учитывать инфляцию, что может осложнить последующее приобретение недвижимости из-за роста цен.Очень важно осознавать, что в контексте договорных отношений, когда речь идет о покупке векселей в процессе строительства жилья, Закон № 214-ФЗ не обеспечивает оборону, поскольку обязательства продавца векселей (застройщика) заключаются не в передаче недвижимости, а в оплате определенной суммы. Для застройщика такой договор выгоден, так как это фактически беспроцентный заем на строительство, который впоследствии погашается недвижимостью, принося чистую прибыль.
В рамках вексельного договора, не подлежащего правовому контролированию по Закону № 214-ФЗ, покупатель недвижимости (формально векселя) лишается права на получение затрат, компенсации морального ущерба или штрафов согласно законодательству о защите интересов потребителей в случае задержек в передаче объекта или других нарушений со стороны застройщика. Риски при покупке жилья через вексельную схему включают:
Риск несвоевременного получения жилья или получения другого объекта, если вексель не будет учтен при оплате недвижимости.
Отсутствие защиты по Закону № 214-ФЗ и специальных норм в случае банкротства застройщика.
Обязательство продавца ограничивается выплатой суммы по векселю, которая может утратить свою покупательную стоимость к моменту исполнения обязательства.
В идеальном варианте, вексель рассматривается как оплата по договору о покупке недвижимости (купли-продажи или иного) на основе акта передачи или соглашения о взаимозачете. Однако успешность таких сделок во многом зависит от честности продавца. В нашей практике часты случаи, когда покупатели по вексельным схемам вынуждены направится в суд для утверждения своих прав на жилье, как это было с покупателями у банкрота АО "СУ-№ 155".С целью облегчения процесса оформлении права владения на недвижимость, купленнцю через вексельную схему, наша юридическая фирма "Лаборатория Правосудия" представляет перечень необходимых документов:
Соглашение о покупке недвижимости (включая предварительные контракты купли-продажи, соинвестиционные договоры и т.п.)
Контракт купли-продажи векселя и акт его передачи покупателю.
Подтверждение оплаты векселя (через платежные поручения, кассовые ордера и т.д.)
Документация, свидетельствующая о зачете векселей в уплату стоимости недвижимости (акты приема-передачи, соглашения о зачете и т.д.)
Если стоимость недвижимости превышает стоимость векселя (например, из-за увеличения площади), определенные бланки, удостоверяющие дополнительную оплату.
Акт передачи квартиры или другой документ, подтверждающий её получение покупателем.
Следует учитывать, что вексельные схемы часто усложняются кредитными отношениями с банками, особенно когда вексель приобретается с использованием кредитных средств и находится в залоге у банка. В таких ситуациях необходимо тщательно подготовить доказательственную базу перед обращением в суд, чтобы подтвердить оплату стоимости квартиры.
В "Лаборатории Правосудия" мы специализируемся на поддержке юридических сделок, анализ правового статуса активов и установление права владения на недвижимость в судебном порядке. Наши специалисты готовы оценить вашу ситуацию и помочь в оформлении юридической собственности на приобретенное жилище по вексельной схеме.