Товарищество собственников недвижимости
Начиная с сентября 2014 года с момента подписания Федерального закона №99 от 5 мая 2014 года, владельцы жилых помещений имеют возможность создавать объединения по типу ТСН. Эта новая форма организации заменяет традиционное ТСЖ, регистрация которого больше не возможна. В данной статье мы рассмотрим сущность ТСН, его роли, полномочия, права и обязанности.
Методы руководства жилыми комплексами.
Согласно части 2 статьи 161 Жилищного кодекса РФ, управление многоквартирными домами может быть осуществлено различными методами:
- самостоятельным управлением владельцами (для домов с количеством квартир до 16);
- через управляющую компанию;
- посредством ТСЖ, ТСН, ЖСК или другого специализированного кооператива.
В соответствии со статьёй 161 Жилищного кодекса РФ, выбор способа управления многоквартирным домом должен быть единственным из перечисленных вариантов, и владельцы обязаны принять это решение (часть 2 статьи 161 ЖК РФ).
Объяснение сущности ТСН.
ТСН представляет собой форму объединения, являющегося товариществом по своей структуре. Это форма добровольного соединения владельцев недвижимости, специфично помещений в МКД, согласно законодательству. Целью создания ТСН является коллективное владение, использование и, в рамках закона, управление общим имуществом (согласно пункту 1 статьи 123.12 Гражданского кодекса РФ).
В качестве некоммерческой корпорации, ТСН учреждается для удовлетворения потребностей владельцев МКД. Члены этого объединения имеют право на участие в его деятельности, формируют главный орган управления и несут определённые права и обязанности по отношению к созданной ими организации (согласно пунктам 1 и 2 статьи 65.1 Гражданского кодекса РФ). Законодательные аспекты создания и работы ТСН определены в статьях 123.12 - 123.14, 65.1 - 65.3 Гражданского кодекса РФ, а также в нормах раздела VI Жилищного кодекса РФ.
Основной деятельностью ТСН является управление, управление и восстановительные работы на общих объектах владельцев жилья. Помимо этого, ТСН имеет право арендовать части общего имущества в МКД на основе решения общего собрания владельцев (в соответствии с частями 1 и 2 статьи 152 Жилищного кодекса РФ).ТСН обладает возможностью заниматься управлением МКД как видом предпринимательской деятельности. Однако, такая деятельность должна отвечать исключительно целям, ради которых было учреждено ТСН. Все доходы, полученные в процессе деятельности, не могут быть распределены среди его участников, они должны использоваться в рамках целей товарищества (согласно статьям 218 и 123.13 Гражданского кодекса РФ). ТСН несёт независимую ответственность по своим обязательствам, используя собственное имущество. Ответственность членов товарищества по его долгам исключается (в соответствии с пунктом 3 статьи 123.12 Гражданского кодекса РФ).
Товарищество учреждается без ограничения по времени действия. Впрочем, возможно создание ТСН на ограниченный срок, что должно быть чётко указано в уставе организации.
Регламентация Устава ТСН.
Для официальной регистрации, устав ТСН необходим удовлетворять стандартам Гражданского кодекса и Жилищного законодательства. В соответствии с пунктом 2 статьи 123.12 ГК РФ, обязательным требованием является присутствие в наименовании устава фразы "товарищество собственников недвижимости".
Устав должен также включать в себя такие детали как:
- адрес юридического нахождения;
- задачи и цели функционирования товарищества;
- структуру и полномочия управленческих органов ТСН;
- методику принятия решений, в том числе критерии для единогласных или большинственных решений.
Устав ТСН одобряется на общей встрече владельцев помещений в МКД, где решение принимается путем голосования большинством. (согласно части 2 статьи 135 Жилищного кодекса РФ). Решение считается действительным при поддержке большинства участников собрания при условии кворума (согласно пункту 1 статьи 181.2 Гражданского кодекса РФ). Также разрешается принятие решения путём заочного голосования.
Процесс регистрации ТСН в ГИС ЖКХ.
Формальное существование ТСН начинается после его официальной регистрации, как это определено Федеральным законом №129 от 8 августа 2001 года, регламентирующим оформлением правовых субъектов и физических лиц, занимающихся предпринимательской деятельностью.
В ходе государственной регистрации необходимо предоставление протокола собрания собственников МКД, где зафиксировано решение о создании ТСН (согласно части 5 статьи 136 Жилищного кодекса РФ).
В представляемом протоколе ОСС должны быть отражены следующие аспекты:
- одобрение устава ТСН;
- данные о лицах, поддержавших создание ТСН на общем собрании владельцев МКД;
- доли в имущественных правах на нежилые помещения в МКД, принадлежащие лицам, проголосовавшим за создание товарищества.
Кроме того, устав ТСН прилагается к документам. ТСН обязано иметь собственную печать с наименованием, банковский счет и другие необходимые реквизиты.
Правила участия в ТСН.
Учредителями и членами ТСН могут стать владельцы как жилых, так и нежилых помещений в здании. Кроме того, членство в товариществе открыто для юридических лиц, владеющих указанными объектами на основании имущественных прав, хозяйственной деятельности или управление в рамках операционной деятельности.
Основанием для вступления в ТСН является подача собственником письменного заявления (согласно частям 1-5 статьи 143 Жилищного кодекса РФ). В случае, если в МКД уже функционирует ТСН, новые владельцы квартир или комнат в данном доме могут присоединиться к товариществу, основываясь на праве собственности на приобретённые помещения.
Инициатива Минстроя о включении владельцев жилплощади в ТСН.
Прекращение членства в ТСН наступает с момента подачи заявления о выходе или при прекращении владения помещением в МКД.
Каждое ТСН обязано вести реестр своих участников, включающий информацию о размерах их долей в общей собственности на нежилые помещения. Участники ТСН должны предоставлять достоверные сведения о себе и своевременно информировать о любых изменениях.
Управление и обязанности в ТСН.
В рамках ТСН для управления деятельностью и осуществления мероприятий, предпринимаемых в соответствии с решениями общего собрания назначается председатель и формируется правление (согласно пункту 2 статьи 123.14 Гражданского кодекса РФ).
К ключевым задачам правления ТСН относятся (согласно статье 148 Жилищного кодекса РФ):
- обеспечение взносов и платежей членами ТСН в установленные сроки;
- подготовка и представление бюджета доходов и расходов, а также финансовых отчетов для утверждения ОСС;
- управление МКД, включая заключение договоров управления;
- подбор и увольнение персонала для обслуживания МКД;
- заключение контрактов на обслуживание, использование и восстановительные работы на имуществе в общей собственности.
- управление списком участников, документацией, бухгалтерией и финансовой отчетностью.
- планирование и проведение совместных встреч участников ТСН.
Права участников и неучастников ТСН по Жилищному кодексу РФ.
В соответствии с пунктом 1 статьи 143 Жилищного кодекса РФ, как члены ТСН, так и владельцы помещений в МКД, не являющиеся его членами, обладают правом:
- запрашивать информацию о работе товарищества от его управляющих органов;
- оспаривать действия управленцев ТСН в судебном порядке;
- требовать должного качества предоставляемых услуг и выполнения работ.
Кроме того, каждый собственник в МКД имеет доступ к следующим документам:
- документу, утверждающему устав ТСН и его изменениям;
- документу о государственной регистрации ТСН;
- списку членов товарищества;
- финансовой и бухгалтерской отчетности;
- бюджетным планам доходов и расходов на годовом уровне;
- отчетам о реализации бюджетных планов, включая аудиторские выводы (при проведении аудита);
- выводам аудиторской комиссии или аудитора ТСН;
- доказательствам права ТСН на имущество в его балансе;
- документам совместных собраний членов ТСН;
- записям совещаний управления и аудиторской комиссии;
- подтверждениям результатов голосования на ОСС;
- экземплярам бюллетеней для голосования и доверенностей (копии);
- решениям владельцев помещений в МКД по повестке дня на ОСС с заочным голосованием;
- документации по техническому состоянию многоквартирного дома;
- другим письменным материалам, относящимся к управлению многоквартирным домом и его внутренним делам.
- деятельностью товарищества.
Полномочия и обязательства участников ТСН.
Участники ТСН имеют возможность:
- активно участвовать в жизни товарищества лично или через доверенных представителей;
- быть избранными или избирать в органы управления и контроля ТСН;
- вносить инициативы для улучшения работы ТСН;
- оспаривать решения руководства ТСН в судебном порядке (согласно пункту 1 статьи 65.2 Гражданского кодекса РФ);
- требовать компенсации убытков, нанесенных ТСН, включая действия уполномоченных лиц и членов управления (по статье 53.1 и пункту 1 статьи 182 Гражданского кодекса РФ);
- оспаривать действия ТСН, нарушающие законодательство, и требовать признания их недействительными (по основаниям статьи 174 Гражданского кодекса РФ).
К обязанностям членов ТСН, как указано в пункте 4 статьи 65.2 Гражданского кодекса РФ, относятся:
- содействие в формировании имущества товарищества согласно закону, уставу и требованиям ГК РФ;
- сохранение конфиденциальности информации о деятельности ТСН;
- активное участие в принятии ключевых решений товарищества;
- недопущение действий, вредящих интересам ТСН;
- избегание препятствий для достижения целей ТСН.
- установление курса деятельности ТСН, правил формирования и использования общего имущества;
- принятие и модификация устава товарищества;
- регламентация процедур вступления в ТСН и исключения из него;
- формирование и досрочное прекращение полномочий органов ТСН;
- одобрение годовой бухгалтерской и финансовой отчетности ТСН;
- решения о создании ТСН, участии в других организациях, открытии филиалов и представительств;
- определение стратегии по реорганизации и ликвидации ТСН, включая выбор комиссии по ликвидации и утверждение ликвидационной финансовой отчетности;
- выбор ревизионной комиссии, определение аудиторской организации или аудитора;
- установление размера платежей и взносов членов ТСН (по пункту 1 статьи 123.14 ГК РФ);
- принятие решений о распоряжении имуществом ТСН, включая аренду, ремонт, залог, передачу прав третьим сторонам, получение займов и кредитов;
- установление целей использования прибыли, полученной из хозяйственной деятельности (согласно статье 145 Жилищного кодекса РФ).
Устав ТСН может включать дополнительные положения о правах и обязанностях участников.
Функции руководства в ТСН.
Деятельность правления ТСН председатель, находящийся во главе, несет ответственность за выполнение принятых решений и направляет работу должностных лиц организации (согласно статье 149 Жилищного кодекса РФ). Председатель представляет ТСН без дополнительных полномочий.
Он уполномочен подписывать финансовые документы и проводить операции, не требующие предварительного одобрения правлением ТСН или ОСС. Также председатель может инициировать и представлять на одобрение ОСС нормы внутреннего управления для сотрудников, занятых в уходе и ремонте общего имущества в МКД.
Ревизионная комиссия выступает в роли контрольного органа ТСН, ее участники выбираются на совместной встрече (согласно статье 150 Жилищного кодекса РФ). Эта комиссия регулярно анализирует финансовые и хозяйственные операции ТСН, как минимум раз в год, и докладывает ОСС о бюджете, годовых итогах и размерах платежей и взносов.
В соответствии с положениями второго абзаца статьи 123.14 Гражданского кодекса РФ, собрание всех участников. ТСН может досрочно прекратить полномочия органов управления в случае выявления серьезных нарушений их обязанностей, некомпетентности или других важных причин.
Структура управления в ТСН.
ТСН предусматривает создание управленческих и контрольных органов. Самым высоким управленческим органом является общее собрание членов ТСН (согласно пункту 1 статьи 65.3 и статье 123.14 Гражданского кодекса РФ).
К его полномочиям, определенным пунктом 2 статьи 65.3 Гражданского кодекса РФ, относятся: