Техническая инвентаризация недвижимости
Неожиданная техническая ревизия осуществляется при изменении основных строительных объектов по техническим характеристикам или качеству. Это касается модернизации, восстановления, перепланирования, строительства, модификации инженерных систем, демонтажа или разрушения зданий. Также техническая ревизия необходима при заключении сделки с недвижимостью, требующей государственной регистрации по законодательству РФ.
Неожиданную техническую ревизию осуществляют при изменении технических или качественных характеристик здания, включая:
- Изменения в планировке и инженерных системах, инициированные владельцами.
- Реставрация здания с добавлением новых помещений.
- Демонтаж определенных объектов недвижимости, изменение инженерных сетей.
Pегулярная и неожиданная технические ревизии необходимы, если произошло одно или несколько из вышеупомянутых событий.
В процессе использования недвижимости могут происходить изменения в ее конструкции. Независимо от наших предпочтений, сооружения, которые построены и используются, необходимо периодически проверять.
Это и есть регулярная техническая ревизия.
Регулярная техническая ревизия.
Систематический учет и ревизия недвижимости важны для отслеживания изменений после первоначальной инвентаризации. Все зафиксированные данные регистрируются в техническом паспорте или других учетных документах. Частота проведения процедуры – примерно 1 раз в пять лет (в соответствии с п. 8 Положения о государственном учете и инвентаризации объектов градостроительства в РФ).
Необходимые документы для регулярной технической проверки:
- Юридические бумаги, удостоверяющие право владения (это может быть договор о передаче недвижимости или сертификат собственности).
- Личный документ владельца имущества.
- Технический паспорт объекта вместе с его нотариально заверенной копией.
- Данные о начальной ревизии.
- Копии всех вышеуказанных документов.
И для регулярного, и для внезапного технического обследования предусмотрен взнос, размер которого устанавливается российским законодательством и зависит от услуг БТИ.
В процессе регулярного технического обследования часто обнаруживаются различные нарушения, вносятся коррективы в структуру зданий как жилого, так и коммерческого назначения, складских помещений и других объектов экономической деятельности.
Эти меры зачастую являются оправданными, поскольку владельцы стремятся улучшить условия работы и жилья. Однако зачастую отсутствуют необходимые разрешения и согласования для этих работ.
В результате собственники недвижимости сталкиваются с финансовыми и юридическими трудностями, хотя можно было бы избежать таких ситуаций.
Инициация технического учета новостроек.
Инициация технического учета новопостроенного имущества предполагает создание соответствующего технического документа. Этот документ готовится после того, как объект начал эксплуатироваться. Начальный учет включает в себя детальное измерение объекта и внесение информации в учетные регистры. После выполнения этих шагов информация отправляется в архив районной службы БТИ. Первоначальный технический учет свежей недвижимости выполняется для подтверждения права владения объектом. Потом эти данные могут быть использованы для различных целей (например, при получении кредита или наследования).
В более широком контексте, технический учет представляет собой набор процедур по сбору, обработке, регистрации и архивации информации о построенном объекте. Эти сведения могут быть предоставлены в кратчайшие сроки по запросу от физических или юридических лиц. Без проведения технического учета, фактически, объект недвижимости не считается существующим, и совершение юридических операций с ним неприемлемо.
Специалисты БТИ занимаются сбором и анализом начальной информации о состоянии недвижимости. Они собирают данные о местоположении и других особенностях объекта, которые позволяют идентифицировать его как отдельный имущественный элемент, на который должны быть оформлены права собственности. Кроме того, начальный учет необходим для разработки плана, который в дальнейшем передается в соответствующие государственные учреждения для регистрации прав собственности.
Необходимые документы для начальной регистрации имущества:
- Управленческие бумаги, предусматривающие отведение земельного участка под застройку.
- В случае отсутствия таковых, требуется контракт на аренду земельного участка на продолжительный срок.
- Комплект проектной документации, используемой для начального учета объекта.
- Официально оформленное разрешение на начало использования недвижимости (его предоставляют уполномоченные структуры).
Указанный перечень является ориентировочным. Набор документов может меняться в зависимости от конкретного случая. Важно отметить, что начальный технический учет новопостроенного имущества – это сложный процесс, поэтому рекомендуется обратиться за помощью к квалифицированным юристам, способным оперативно провести все необходимые процедуры. Стоимость их услуг будет сопоставима с затратами на самостоятельное оформление.
В рамках начального технического учета объектов строительства:
- определяется местоположение и наличие объектов на земельном участке;
- описываются ключевые особенности;
- фиксируются внешние и внутренние габариты объектов и площадей;
- устанавливаются экономические параметры, включая оценочную стоимость;
- выявляются расхождения между техдокументацией и реальным состоянием объектов.
Объекты, подлежащие техническому учету.
Технический учет должен охватывать комплексы зданий и отдельные сооружения, независимо от того, завершено их строительство или нет, а также самовольно возведенные, бесхозные и разрушенные объекты.
В процессе технического учета для каждого сооружения формируются технические документы./p>
В рамках действующих норм и правил, государственный учет строительных объектов включает:
- Регистрацию как жилых, так и коммерческих зданий и сооружений.
- Учет элементов городского благоустройства, включая дороги, мосты, площади и зеленые зоны.
- Регистрацию инфраструктуры для коммуникаций – системы электроснабжения, водопровода, отопления, канализации, газо- и нефтепроводов.
- Учет объектов электрического транспорта, включая сети и сооружения, обеспечивающие движение трамваев, а также места их обслуживания и хранения.
Согласно текущему законодательству РФ, недвижимость, подлежащая техническому учету, должна быть прочно связана с земельным участком и иметь определенное функциональное назначение.
Это включает:
- Наличие официальных разрешений на строительство и актов ввода объектов в эксплуатацию;
- Право на использование земельного участка под строительство.
Такие объекты, как теплосети, больницы, школы, водопроводы, жилые дома и другие, подпадают под эти критерии.
Объект инвентарного учета – элемент технической регистрации и аудита, к которому могут быть причислены:
- Индивидуальное строение, коммуникационные системы или элементы городской инфраструктуры;
- Группа строений, экономических объектов и сооружений с общей функцией, расположенных на одном земельном участке.
Технический аудит каждого такого объекта включает создание технического документа – паспорта объекта.
Процесс аудита предусматривает наличие:
- Горизонтальных чертежей, включая планы этажей, а также поперечных и продольных разрезов строений или зданий;
- Инвентаризационного плана или карты местности, иллюстрирующей объект аудита;
- Схем и других материалов полевых исследований.
Субъекты, уполномоченные на выполнение технического аудита.
Аудит осуществляется юридическим лицом, задачей которого является технический аудит.
Ведущей организацией в этой области выступает БТИ, обладающее филиалами по всему региону.
Надзор за его функционированием осуществляет национальное Бюро.
В архивах БТИ находится информация о технических параметрах жилых помещений.
БТИ осуществляет экстренный аудит. Стоимость данной услуги регламентируется законом и зависит от сложности процедуры.
Взаимодействие БТИ распространяется на учреждения, такие как:
- Федеральный Регистрационный Сервис;
- Управление Жилищно-Коммунальным Хозяйством;
- Комитет по управлению землепользованием и земельным ресурсам;
- Отдел городского планирования и архитектуры;
Административные подразделения на местах.
Регулярный государственный технический аудит – процесс, выполняемый специализированными госорганами и государственными компаниями, включенными в список учреждений, утвержденный Федеральным агентством. Проверка земельных участков осуществляется филиалами ФГУП «Ростехдокументация». Эта институция отвечает за проведение геодезических исследований на местности и создание картографических материалов. Документация формируется в сотрудничестве с Государственным реестром недвижимости и на основе приказов, изданных федеральными и местными властями.
Определенные обязанности Управления по техническому аудиту.
Задачи специализированных, как муниципальных, так и государственных органов, включают регистрацию недвижимости. Одно из таких учреждений – Бюро технической регистрации (БТИ), представляющее собой отдельное подразделение в системе учета, оценки и каталогизации недвижимости. БТИ проводит специфические действия на определенных территориях. В своей деятельности Бюро руководствуется отраслевыми стандартами, положениями Конституции РФ и методическими рекомендациями.
Основываясь на техническом учете недвижимости, БТИ занимается подготовкой и передачей статистических отчетов в местные статистические службы. При этом Бюро строго придерживается сроков и норм, установленных Госкомстатом и Госстроем РФ.
БТИ выполняет:
- Техническую каталогизацию, за которой следует паспортизация жилых и прочих недвижимых объектов.
- Контроль за состоянием зданий и помещений.
- Оценку и переоценку имущества (включая цели налогообложения).
- Предоставление консультационных и информационных услуг.
- Различные задачи, связанные с техническим учетом недвижимости.
- Технический аудит и выдача паспорта недвижимости осуществляются БТИ. Этот документ оформляется для каждого исследуемого здания или помещения. В паспорте фиксируется существование объекта, его местоположение, владелец, стоимость сооружения, технические особенности и текущее состояние. Паспорт также содержит сведения о границах участка, его составе, а также кадастровых, реестровых и инвентарных номерах. Кроме того, в документе проставляется запись о внесении информации в Единый государственный реестр.
Для каждого объекта, подлежащего техническому аудиту и учету, заводится отдельное дело с уникальным номером. Дело состоит из технического паспорта и сопутствующих документов, подготовленных после проверки. Регулярные проверки объекта ведут к добавлению соответствующих актов в дело. Все документы в итоге отправляются на хранение в архив БТИ. Владелец недвижимости получает копию паспорта с печатью БТИ и подписью руководителя учреждения.
Другие субъекты, уполномоченные на выполнение технического аудита.
На сегодняшний день, задачу технического аудита выполняют компании, имеющие соответствующее разрешение на проведение таких работ. Организационная форма компании в этом случае не является критерием. Основное требование – наличие лицензии у кадастровых инженеров. При выборе компании для технического аудита важно учитывать её опыт в нужных вам видах работ. Обычно подобная информация доступна на официальном сайте компании. Кроме того, следует обратить внимание на опыт работы компании с государственными органами.
Компании, занимающиеся техническим аудитом, обслуживают разнообразных клиентов. Это зависит от квалификации и опыта специалистов. Некоторые из них сотрудничают с частными лицами, проводя аудит домов, квартир, дач и гаражей. Другие специализируются на более масштабных объектах недвижимости, включая крупные здания, многоквартирные дома, инженерные сети и линии электропередач.
Оформление права собственности на частное жилище – объект ИЖС.
Процедура зарегистрировать собственность актуальна исключительно для объектов ИЖС – отдельных домов для проживания, ограниченных тремя этажами и высотой до 20 метров. Эти дома не допускают разделения на отдельные единицы недвижимости. Термины «объект индивидуального жилищного строительства», «жилой дом» и «индивидуальный жилой дом» эквивалентны по определению (согласно п. 39 ст. 1 Гражданского кодекса).
Ознакомьтесь с инструкциями Системы Генеральный Директор о процессе документального оформления./p>
Техническая инвентаризация или анализ характеристик инициируются:
- собственниками недвижимости;
- обладателями иных прав на недвижимость;
- потенциальными правообладателями;
- арендаторами недвижимости или ее частей;
- жилищно-эксплуатационными организациями, обслуживающими дома;
- компаниями, занимающимися оценкой и реализацией недвижимости, конфискованной в пользу государства;
- заказчиками строительства;
- застройщиками;
- товариществами собственников;
- группами граждан-застройщиков, объединенными в кооперативы;
- лицами, получающими земельные участки в рамках решений о выкупе земли государством и сносе находящихся на них объектов;
- местными органами исполнительной власти;
- судебными приставами.
Процесс организации технического аудита.
Процесс технического аудита состоит из нескольких этапов.
На первом шаге необходимо определиться с выбором компании, которая будет ответственна за его проведение. Важно установить задачи аудита и пройти консультации с экспертами для определения желаемого результата. Помимо стоимости услуг, следует уделить внимание квалификации специалистов компании.
Учитывая, что многие компании с обширным опытом в области кадастровых работ ранее занимались разграничением земель, технический аудит может представлять для них сложность, требующую дополнительных знаний и квалификации.
Заказчик имеет возможность контролировать процесс технического аудита, не вмешиваясь в операционную деятельность компании. Стоимость услуг часто определяется площадью объекта, комплектацией документации, включая исходные данные, местоположением и типом объекта. О сроках выполнения работ следует договариваться на стадии подписания договора.
Процедура выполнения технического аудита.
Процесс технического аудита определен в директивах и указаниях Министерства экономического развития РФ. В процессе аудита происходит осмотр объекта, выполняются измерения и готовятся документы, отражающие результаты работы, с последующей приемкой заказчиком. В случае первичного аудита объекта исполнитель должен обладать всеми необходимыми проектными документами, которые лежат в основе разрешения на строительные и реконструкционные работы.
Задача первичного технического аудита – проверить соответствие построенного или реконструированного объекта разрешенным параметрам. Допускаются минимальные отклонения от проекта. По завершении приемки подрядчик и заказчик подписывают акт о завершении аудита. Часто различные компании при повторных проверках приходят к разным выводам. Возможно, что первоначальный замер проведен одной компанией, а через несколько лет другая компания выявляет нарушения.
Мелкие расхождения не всегда указывают на серьезные нарушения в первичном аудите. Специалисты могут использовать различное оборудование и методы измерения, что приводит к небольшим различиям в результатах. В случае обнаружения неточностей важно учитывать данные из Государственного кадастра недвижимости. В противном случае может потребоваться корректировка сведений, содержащихся в кадастре.
Этапы выполнения инвентаризации недвижимости.
Инвентаризационный процесс включает несколько ключевых шагов:
- Сбор начальных документов.
- Вид инвентаризации определяет необходимый набор документации. Для первичной регистрации недвижимости после ее строительства или ремонта требуются проектные материалы.
- В остальных случаях необходимы кадастровые или технические документы на имущество.
Посещение объекта инвентаризатором.
Специалист осуществляет замеры здания, используя исполнительные чертежи. В случае отсутствия графических планов, инвентаризатор создает абрисы и выполняет векторизацию чертежей, согласно установленным стандартам.
Создание документации.
На основе собранных данных формируются поэтажные планы и разрабатывается технический паспорт объекта, включая ведомость помещений с указанием их площадей.
В соответствии с рекомендациями Системы Генеральный Директор разрабатывается проект производства работ (ППР), определяются основные документы для его составления и содержание.
Документы, выдаваемые после инвентаризации.
По завершении инвентаризации готовится следующий комплект документов:
- Поэтажные планы, основанные на фактических данных от инженеров.
- Ведомость помещений с указанием их площади, разработанная на основе поэтажных планов.
- Технический паспорт, включающий всю информацию об объекте.
Разбор стоимости услуг по техническому аудиту недвижимости.
Стоимость технического учета и аудита недвижимости варьируется в зависимости от ряда факторов:
- Размера площади здания или сооружения;
- Планировки объекта;
- Количество этажей;
- Наличие и тип разрешительных документов;
- Спецификации требуемого типа аудита (текущего, первичного, экстраординарного);
- Расположения объекта;
- Срочности проведения работ;
Цены на услуги технического аудита в БТИ соответствуют нормативно-правовым актам.
Для получения более детальной информации о тарифах, рекомендуется обратиться в БТИ в регионе регистрации недвижимости.
Услуги тарифицируются в соответствии с установленными расценками.
Так, в различных региональных отделениях БТИ могут быть установлены разные ставки за выдачу информации, например, кадастрового паспорта. Максимальная стоимость для физических лиц составляет 500 рублей, для юридических лиц – 1000 рублей.
За получение справок и документов взимается отдельная плата, зависящая от местоположения объекта. Тарифы устанавливаются индивидуально в каждом филиале и подразделении. Справка об инвентаризационной стоимости стоит приблизительно 540 рублей за экземпляр. За выписку из технического паспорта формы 1а взимается 212 рублей.
Детали о стоимости услуг по инвентаризации недвижимости.
Получение справки с данными о расположении объекта недвижимости обойдется в сумму около 437 рублей, если не требуется включение графических приложений. Цена за поэтажный план рассчитывается исходя из размера помещения, причем стоимость за квадратный метр составляет 3,72 рубля. Дополнительно, экспликация к этому плану стоит 180 рублей (выдача осуществляется по формам № 22 и № 25).
Ценообразование на услуги оценки в БТИ различается в зависимости от региона. Например, оценка квартиры площадью до 60 квадратных метров начинается от 4000 рублей. Некоторые филиалы предоставляют бесплатные консультации для граждан, а определенные категории лиц, такие как ветераны ВОВ, могут пользоваться услугами БТИ без взимания платы.
Сроки проведения технической инвентаризации.
Стандартный период, предусмотренный для выполнения технической инвентаризации имущества и проверки его характеристик, начинается с первого рабочего дня после оформления заказа и внесения предоплаты, либо с момента подписания договора с юридическим лицом или ИП.
В определенных ситуациях возможно продление сроков для проверки характеристик недвижимости или проведения инвентаризации.
Установленный период для выполнения упомянутых работ составляет 15 дней и его превышение не допускается. В этот временной промежуток проводятся проверки характеристик, комиссионные исследования и техническая инвентаризация объектов площадью до 1500 м2, включая здания, линейные и объемные сооружения, а также составные объекты установленных размеров.
Регламент предоставления данных и исполнения работ в рамках технической инвентаризации.
Согласно регламенту, предоставление запрошенной информации из каталога характеристик (за исключением особых данных) должно происходить в установленный срок, включая регистрацию утраты (разрушения) отдельных зданий и различных типов недвижимости. В 15-дневный период проводится обновление документов (по результатам проверки характеристик) и формируется окончательная техническая документация, не требующая дополнительной проверки данных. Исключение делается для составления отчетов о технических характеристиках жилья, предназначенного для приватизации.
Организация, занимающаяся государственной регистрацией, выполняет работы в соответствии с условиями договора. Сроки исполнения зависят от объема работ, их сложности, временных стандартов и сроков исполнения, определенных в контракте. К таким работам относятся техническая инвентаризация, анализ характеристик, комиссионные обследования объектов инвентаризации площадью более 1500 м2. Подлежат исследованию площадные сооружения более 5000 м3, линейные более 1500 м2, объемные более 5000 м3, высотные более 100 метров, а также составные объекты размером свыше 1500 единиц. Исключением являются государственные работы по технической инвентаризации многоквартирных домов и связанные с этим действия, а также подготовка окончательной технической документации на эти дома.
Процедурные аспекты инвентаризации многоквартирных домов и подготовки окончательной технической документации.
Инвентаризация многоквартирных домов (МКД) и подготовка соответствующей технической документации осуществляется в период не более 30 календарных дней. Превышение этого срока недопустимо.