Юридическая помощь с согласованием перепланировки
Недавно к нам пришли клиенты - молодая пара, которая приобрела апартаменты в новом жилом комплексе без внутренней отделки.
Чтобы скорее обустроиться, они сразу приступили к обновлению интерьера.
В результате у них появилась уютная студия с кухней, гармонично переходящей в гостиную, разделенные условным барьером.
В отличие от других владельцев подобных помещений, которые заранее договаривались о планировке с застройщиком, клиенты самостоятельно изменили конфигурацию в процессе ремонта, удалив эту перегородку.
Когда они решили легализовать изменения, они были уверены, что "самовольная" перепланировка соответствуют всем стандартам:
в доме нет газа, поэтому они не затрагивали несущие конструкции, а также не перемещали сантехнику.
Однако возникли сомнения из-за того, что изменения были сделаны до официального оформления права собственности.
Теперь перед ними встал вопрос:
как поступить, если реконструкция завершена, но не оформлена документально?
Как происходит проверка соответствия фактического состояния квартиры заявленному проекту?
Можно ли узаконить уже существующую перепланировку и как быть с уже выполненным ремонтом?
Неужели придется восстанавливать перегородку, только чтобы затем ее снова демонтировать?
Ответ на эти вопросы прост:
легализация вашей перепланировки возможна без восстановления временной перегородки.
Для этого достаточно предоставить в местные органы власти план квартиры с учтенными изменениями и экспертное заключение, подтверждающее, что внесенные изменения не противоречат законодательству и не ущемляют права других лиц.
Если административный путь не приведет к желаемому результату, обратите внимание на более сложный способ
легализацию изменений через судебные инстанции.
Определение переустройства и перепланировки
Изменения в апартаментах могут включать переустройство или перепланировку.
Под переустройством понимается модификация или замена инженерных систем, электрооборудования или сантехники.
В свою очередь, перепланировка влечет за собой изменение планировки пространства.
Примеры могут включать замену газовой плиты на электрическую или установку душевой кабины вместо ванны, что является переустройством.
Изменение расположения комнат или перемещение дверных проемов относится к перепланировке.
В вышесказанном примере демонтаж малой перегородки между кухней и жилой зоной указывает на перепланировку.
Pассмотрим подробнее процесс последствий несанкционированной перепланировки.
Несогласованная перепланировка возникает, когда внесенные изменения не получили одобрения от муниципальных органов или отклоняются от утвержденного ими проекта.
Такие действия могут повлечь штрафы для физических лиц в размере от 2000 до 2500 рублей.
В некоторых регионах (например, в Москве) действует мораторий, позволяющий легализовать такие изменения без штрафных санкций до установленной даты.
К тому же, в будущем такие перепланировки потребуют легализации (особенно при продаже, дарении, передаче в наследство или приватизации недвижимости).
При покупке жилья с незаконной перепланировкой обязанность ее узаконить ложится на плечи нового владельца.
Если в процессе перепланировки были нарушены строительные нормы или затронут объект культурного наследия, муниципалитет может потребовать восстановить первоначальное состояние за счет собственника.
В случае невыполнения этих требований, квартира может быть изъята через судебный процесс.
Процесс узаконивания перепланировки до и после ремонта отличается.
Перед началом работ необходимо получить разрешение на строительные изменения, а после - оформить уже проведенные изменения.
В нашем случае следует поступить таким образом:
Необходимо обратиться в муниципальное учреждение, отвечающее за регистрацию недвижимости, с документами, подтверждающими право собственности (например, свидетельством или выпиской из ЕГРН), а также с личным паспортом.
В разных городах могут быть свои специализированные учреждения, например, в Санкт-Петербурге это ГБУ «ГУИОН».
После обращения специалист посетит квартиру для осмотра и замеров.
В ходе осмотра он отметит на плане квартиры красными линиями участки, подвергшиеся изменениям.
Поручите специалистам из индивидуальных предприятий или компаний, входящих в состав саморегулируемых организаций (СРО), подготовку экспертного заключения.
Данное заключение должно подтверждать, что выполненные работы соответствуют строительным нормам, не представляют опасности для структуры здания, не ущемляют права и безопасность других жителей многоквартирного дома.
Экспертное заключение необходимо утвердить в надзорных органах, включая СЭС, пожарную безопасность, архитектурный отдел и Роспотребнадзор.
Затем нужно подать заявку и соответствующие документы в архитектурный отдел муниципалитета или в иную инстанцию, отвечающую за утверждение планов перепланировки.
Документы можно передать непосредственно или через МФЦ.
Обратите внимание: все собственники квартиры должны поставить свои подписи на заявлении.
К документам прилагаются:
- Выписка из ЕГРН.
- Технический паспорт жилья.
- План квартиры с обозначенными изменениями планировки.
- План этажа здания.
- Экспертное заключение от СРО.
- Отзыв от органа по охране культурного наследия, если квартира находится в здании, являющемся памятником архитектуры или культуры.
После подачи заявления и документов вы получите подтверждение приема.
Рассмотрение заявки производится в течение 45 дней, по итогам которого выдается решение о согласовании или отказе в перепланировке.
Ответ отправляют по адресу, указанному в заявлении, или его можно забрать в МФЦ, если подача была через них.
Как легализовать перепланировку через судебные инстанции.
В случаях, когда муниципалитет отказывает из-за первоначального нарушения процедуры согласования, владельцы имеют право обратиться в районный суд по месту жительства или расположения ведомства, отвечающего за утверждение перепланировок.
В вышеизложенном исковом заявлении необходимо подробно изложить, почему возникло предположение, что отказ в легализации перепланировки является необоснованным.
В судебном процессе важно доказать следующее:
- Несанкционированные изменения в планировке не влияют на законные права и интересы других жителей многоквартирного дома и не угрожают их здоровью.
- Выполненные работы соответствуют установленным строительным нормам и стандартам.
- Были предприняты все возможные шаги для легализации изменений в планировке.
Иск следует подать в суд в течение трех месяцев с момента получения отказа.
Пропуск данного срока может стать основанием для отказа в рассмотрении иска, если только не будет представлена уважительная причина задержки.
Если суд установит, что перепланировка выполнена в соответствии со строительными нормами и правилами, и вы докажете все вышеуказанные пункты, суд может вынести решение в вашу пользу.
Однако определенные изменения, такие как: расширение комнаты за счет балкона или лоджии, демонтаж несущих стен, перемещение отопительных приборов на балкон, превращение жилой комнаты в санузел или соединение газифицированной кухни с жилой комнатой, могут быть признаны незаконными.
В таких случаях суд может наложить штраф и потребовать восстановить первоначальное состояние жилья.
Рассмотрим пример из Краснодара, где владелица студии осуществила реконструкцию и изменение планировки, после чего попыталась получить одобрение от ведомственной комиссии.
После отказа комиссии, женщина обратилась в судебные инстанции для признания отказа неправомерным.
Суды начальной, апелляционной и кассационной степени поддержали ее заявление, признав, что модификации не ущемляют права соседей и соответствуют строительным нормам.
Тем не менее, комиссия оспорила это решение в Верховном суде, указав на нарушения, включая создание проема в несущей стене без согласия всех жильцов дома (согласие было получено только от 62%).
Верховный суд, учитывая нарушение градостроительных норм, отменил предыдущие решения и отказал в иске.
После одобрения перепланировки органом или судом, следует заказать у кадастрового инженера обновленный технический план жилья, а затем подать документы в Росреестр для внесения изменений в ЕГРН.
Ваш план действий следующий:
Для начала обратитесь в БТИ с целью получения актуального плана квартиры с учетом внесенных изменений.
Закажите также экспертное заключение у представителя СРО.
В случае отказа местной администрации, подготовьте административный иск в суд, приложив отказ и необходимую документацию.
После получения положительного решения суда, поручите кадастровому инженеру составление нового технического плана и подайте соответствующее заявление в Росреестр.