Вселение/выселение
Категории процесса освобождения жилых помещений
Согласно действующему законодательству и классификации установленной в статье 84 Жилищного кодекса процесс освобождения граждан от жилых помещений выделенных на основе договоров социального найма может происходить следующим образом:
- предоставлением альтернативного жилья с улучшенными условиями по новым соглашениям о социальном найме;
- предоставлением альтернативного жилья по стандартным договорам социального найма;
- без предоставления альтернативного жилья.
Отметим что описанные категории применимы исключительно к ситуациям социального найма указанным в ст. 84 ЖК РФ. Однако опыт судебных решений расширяет их применение и на другие случаи найма включая ситуации специализированного найма.
Особое внимание в процессе рассмотрения исков о выселении должно быть уделено случаям когда иск включает требования о переселении в другое жилое помещение независимо от его условий и при этом конкретное помещение для переселения не упоминается в иске.
Согласно пункту 36 решения Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 №14 суд должен осуществить проверку того является ли жилье указанное в иске свободным от прав третьих лиц и соответствует ли оно нормам закона. В случае несоответствия заявление оставляется без движения до устранения несоответствий.
Опыт автора показывает что суды иногда пропускают этот момент приводя к задержкам и правовым сложностям особенно когда дело касается давно предоставленного жилищного помещения и условий социального арендного отношения. Проблематично становится когда суду требуется принять решение о выселени с предоставлением жилищного помещения не имея информации о новом помещении.
Правовые основания для освобождения жилья
Под правовыми основаниями для освобождения жилья подразумеваются юридически значимые факты при которых гражданин должен освободить жилой объект. Эти основания закреплены законом и защищены конституционным принципом запрещающим произвольное лишение жилища.
Судам предписано тщательно проверять эти факты при рассмотрении дел о выселении. Верховный Суд РФ настаивает на необходимости соблюдения установленного процедуры прекращения соглашений о социальной аренде и последующего выселения как это предусмотрено в Жилищном кодексе (ст. ст. 29 83 85–91 ЖК РФ).
Необходимо подчеркнуть что не все причины для выселения охвачены в соответствии с законодательством о жилищных отношениях. Поэтому Высший Суд РФ иногда вынужден использовать аналогию закона для заполнения пробелов. Существует также неопределенность в законодательстве относительно оснований для выселения из частного жилищного фонда.
Причины для выселения различаются варьируется в зависимости от типа жилого фонда и соглашения что делает их анализ особенно важным для понимания прав и обязанностей сторон.
Процедуры изьятия жилого пространства по законной обусловленности
В соответствии с разделом 32 Жилищного кодекса РФ приватизированное жилое помещение может быть предметом выкупа при отчуждении земли для государственных нужд. Такой выкуп предполагает добровольное согласие владельца на продажу части его собственности. Регламентация выкупа зафиксирована в статьях 49 и 55 Земельного кодекса РФ и пункте 239 Гражданского кодекса РФ где уточняются случаи исключения из общих правил (см. ст. 32 ЖК РФ). При выкупе обязательство подтвердить целесообразность изъятия жилья несет госорган или муниципалитет. Согласно пункту 20 решения Верховного Суда РФ выселение из выкупленного помещения требует участия прокурора.
Согласно в соответствии со статьей 35 ЖК РФ при завершении договора или в судебном порядке граждане должны освободить жилую площадь. Процедура выселения инициируется собственником и утверждается судебным постановлением.
Типичный случай выселения - это истечение периода аренды. Выселение по завещательному отказу вступает в силу после окончания срока оговоренного в завещании исключая случаи другого законного основания для проживания (см. ст. 33 ЖК РФ). Бывший член семьи владельца жилья может быть выселен или сохранить право временного пользования на основании судебного решения (ст. 31 ЖК РФ).
Люди использующие жилое пространство не по его предназначению могут быть выселены в судебном порядке с предварительным предупреждением от собственника.
Выселение из коммерческих жилых помещений осуществляется после окончания срока договора аренды в случае нарушения условий аренды или при использовании жилья не по назначению.
Правовые аспекты изьятия жилых помещений в кооперативной собственности
Участники жилищной кооперативной организации не исполнившие свои финансовые обязательства лишаются право на пользование жильем. и могут быть выселены без предложения альтернативы в установленные сроки после решения кооператива (см. ст. 133 ЖК РФ).
При сносе кооперативного дома члены кооператива обеспечиваются другим жильем в соответствии с нормами для владельцев жилых помещений или переселяются согласно контрактам о социальной аренде в зависимости от от выполнения ими финансовых обязательств (см. ст. ст. 32 86 89 ЖК РФ).
Правовые предпосылки для прекращения права проживания по социальным договорам
Акцентируем внимание что правовые предпосылки для прекращения права проживания в социальном жилом фонде в судебной практике зафиксированы убедительнее нежели другие основания. Это обусловлено убылью социального жилого фонда вследствие ускоренной приватизации. Такой процесс усиливает позиции владельцев жилья их права на выселение арендаторов требуют новой защиты и более глубокого анализа прав арендаторов. Повышается число конфликтов между владельцами и миноритарными собственниками желающими освободить жильё.
Исчерпывающий обзор правовых оснований для прекращения права проживания в рамках одной статьи невозможен но мы осветим ключевые моменты учитывая что не все из них детализированы в Жилищном кодексе РФ.
Выселение осуществляется с заменой жилья на равноценное в соответствии со статьёй 85 ЖК РФ при:
- разрушении здания;
- переоборудовании в нежилое помещение;
- объявлении жилья аварийным;
- изменении площади в результате ремонта или реконструкции.
Статья 90 ЖК РФ регламентирует замену жилплощади при неуплате арендной платы свыше полугода.
Изгнание без предоставления заменяющего жилища предусмотрено положениями статьи 91 Жилищного Кодекса Российской Федерации.
При неправомерном использовании жилья нарушении прав соседей или уничтожении имущества выселение инициируется владельцем после официального предупреждения.
При выселении индивидуумов у которых нет прав на родительство иск удовлетворяется если проживание с детьми становится невозможным.
В случае поднанимателей и временных арендаторов они также могут быть выселены без предоставления нового жилья по статьям 79 и 80 ЖК РФ соответственно.Выселение возможно при утрате прав на жилище по переезду в другую местность согласно статье 83 ЖК РФ.
Статья 23 Постановления Пленума ВС РФ от 02.07.2009 №14 устанавливает правила для выселения при обнаружении недействительности договоров найма с последующим предоставлением аналогичного жилья.
< h2> Правовые положения относительно освобождения жилых обьектов по контрактам специализированного использованияРасторжение контрактов на специализированные жилые площади обязывает жильцов освободить занимаемые помещения в соответствии со статьёй 103 ЖК РФ. Отказ от освобождения помещений влечёт за собой судебные процедуры выселения исключая особые случаи прописанные в статьях 102 и 103 ЖК РФ предусматривающие альтернативные варианты размещения.
Процесс освобождения специализированного жилья классифицируется на условия "с обеспечением альтернативного проживания" и "без такового". В практическом аспекте категоризация выселений часто зависит от категорий жилья подлежащих освобождению.
Завершение трудовой деятельности службы на государственной должности РФ занимание должности в региональных органах власти или участие в выборных органах служит основанием для прекращения контракта найма служебных апартаментов и последующего выселения согласно статье 104 ЖК РФ.
Завершение рабочих отношений или учебных отношений а также службы проведение расчетов приводит к расторжению соглашения о найме и выселение из общежития по статье 105 ЖК РФ.
Истечение времени действия контракта аренды маневренного жилья является причиной для его расторжения и выселения согласно статье 106 ЖК РФ.
Освобождение помещений в домах социального обслуживания граждан регулируется соответствующими федеральными и региональными законами по статье 107 ЖК РФ.
Выселение из помещений для временного размещения неотложно нуждающихся переселенцев и беженцев урегулировано федеральным законодательством по статье 108 ЖК РФ.
Освобождение жилья предоставленного для социальной поддержки определённых категорий граждан осуществляется в соответствии со статьёй 109 ЖК РФ.
Процедуры и последствия при выселении и вселении
После освобождения жилых помещений от индивидуумов их имущества и питомцев по исполнительному документу запрещается дальнейшее использование помещения выселенным согласно ст. 107 ФЗ "Об исполнительном производстве" от 02.10.2007 № 229-ФЗ. Государственный исполнитель может воспользоваться услугами специализированной компании для обеспечения процесса.
Жильцы оставшиеся после выселения могут изменить замки чтобы предотвратить возвращение выселенного. Любое незаконное проникновение может повлечь уголовную ответственность.
После вселения новый жилец обладает правом на непрепятствованный доступ и проживание в помещении определённом исполнительным документом как указано в ст. 108 ФЗ от 02.10.2007 № 229-ФЗ "Об исполнительном производстве".
В случае препятствования доступу нового жильца вопрос вселения разрешается через суд.
Эти правовые нюансы выселения и вселения подчёркивают сложность взаимоотношений между сторонами в гражданских спорах и важность знания правовой базы для соблюдения конституционных гарантий против произвольного отнятия жилплощади.