Согласование перепланировки
"С началом 2018 года мы с партнером решили совместно обустроить жизнь. Его отец предложил нам квартиру в Москве, доставшуюся ему по наследству. Первое впечатление о квартире было уютное, с благодарностью за газовую колонку, ускоряющую приготовление блюд.
Тем не менее, давность последнего ремонта в 30 лет оставила отпечаток: трещины украшали стены, а потолок облупился после затопления, деревянный пол вздохнул от износа, потеряв некоторые элементы. Устаревшие коммуникации требовали обновления.
Планировка вызывала ассоциации с эпохой хрущевских строек: узкая прихожая и неудобное расположение дверей мешали перемещению. В ванной, где едва умещалась короткая ванна, ощущалась теснота из-за моего роста.
Бессмысленно занимаемое пространство, как ненужный коридор на кухне, искажало восприятие ее размеров. В доме воцарилась мрачность, которую мы решили искоренить, перепланировав пространство во время ремонта.
К 2022 году ремонт не завершен, но перепланировка одобрена и реализована. Рассказ о процессе следует.Дизайн-проект стал нашим первым шагом в ремонте
Без понимания безопасности и легитимности изменений пространства мы искали профессионалов для дизайн-проекта.
Откликнувшись на обещание фирмы о всесторонней помощи, мы выбрали студию с лучшим портфолио. За 120 000 ₽ мы получили не только план, но и чертежи с указаниями отделки и электрического оборудования.
Процесс работы с дизайнером оказался трудным. Неудовлетворенность подтолкнула нас к смене специалиста. Второй дизайнер, хоть и опытней, показал стандартный подход. В конечном счете, я сама воплотила свое видение в проекте, подсказанном правилами законодательства.
Получение информации о допустимых перепланировках потребовало исследования: изучения постановлений и исследования в интернете. Нашлись данные о допустимости изменений, включая детали по несущим стенам и инженерным системам.
Наши планы перепланировки охватывали перемещение стен, расширение санузла и оптимизацию кухни. Изменения включали установку новых дверей и окон, что добавило света и пространства в квартиру.
Завершая, хочу отметить, что каждый этап проекта требовал внимательной проверки на соответствие нашим ожиданиям и нормативам."
"В процессе я мобилизовала весь свой резерв терпения и самообладания, было неприятно осознавать, что за вложенные 120 тысяч отношение было недостойным. В итоге, от дизайнера мне требовались лишь качественные чертежи и детальный план работ. Несмотря на это, я решила подходить к вопросу без эмоций.
Через девять месяцев я обладала завершенным дизайн-планом, готовым к процессу юридического оформления.
Приняв решение оформить перепланировку, мы стремились к безопасности. Нам было важно избежать ответственности за возможные проблемы, как например, из-за неправильно установленного полотенцесушителя, что могло привести к протечкам у соседей. В 2022 году за данный процесс отвечала Мосжилинспекция.
Законность исключала штрафы и принуждение к восстановлению первоначального состояния квартиры, что исключило бы необходимость платить от 2000 до 2500 рублей. Также мы рассчитывали на более простую продажу квартиры, поскольку большинство банков отказываются от ипотечного кредитования на незарегистрированные перепланировки.
Этапы нашей перепланировки включали разработку проекта, сбор необходимых бумаг, согласование в Мосжилинспекции, контроль за ремонтными работами, и, наконец, регистрацию изменений в БТИ и ЕГРН. Мы выбрали самостоятельный путь, чтобы сэкономить, отклонив предложения фирм о полном сервисе за 150-200 тысяч рублей.
ШАГ 1. ПОДГОТОВКА ЗАКОННОЙ ПЕРЕПЛАНИРОВКИ
Создание проекта перепланировки и сбор документов требовало от нас предварительного заказа у специализированной фирмы, рекомендованной нашим дизайнером. За 36 тысяч рублей фирма обеспечила нам необходимую документацию и профессиональный подход.
ШАГ 2. ПРОЦЕДУРА СОГЛАСОВАНИЯ ПЕРЕПЛАНИРОВКИ
Процесс согласования требовал подачи проекта в БТИ и утверждения комиссией. В 2022 году это можно было сделать онлайн, через портал госуслуг, что сэкономило время и ресурсы. Без затруднений мы предоставили проект, который был успешно одобрен.
Таким образом, мы уверенно шагнули через все этапы перепланировки, обеспечив ее юридическую чистоту и гарантируя спокойствие на многие годы вперед."
"Наша задача по ремонту квартиры натолкнулась на задержки из-за неожиданных морозов, которые мешали стяжке застывать должным образом, особенно на балконе, где мы устанавливали новые окна. Опасения, что окна могут пострадать из-за плохо высохшей стяжки, вынудили нас отложить работы до весны, когда заморозки стихнут. К тому же, осложнения, связанные с пандемией, внесли свои коррективы в график работ.
Подав заявку на продление в МФЦ, мы получили увеличение срока на полгода.
ШАГ 3. ОРГАНИЗАЦИЯ ЗАКОННОЙ ПЕРЕПЛАНИРОВКИ
Выбор подрядчика с лицензией
Лишь лицензированные организации могут проводить перепланировку, лицензию на что выдает соответствующее строительное СРО. Мы решили не продолжать сотрудничество с предыдущей дизайн-компанией и, после консультации с знакомыми и исследований в интернете, подобрали новую команду.
Первое их задание было простым: вырезать ниши под радиаторы. Однако, когда они завершили, было очевидно, что они игнорировали проект, делая все на глаз, что не соответствовало заявленным размерам. По этой причине мы были вынуждены прекратить с ними работу, поскольку Мосжилинспекция должна была проверить точность выполнения работ.
Затем нас направили к квалифицированным строителям, с которыми мы договорились после их предыдущего заказа.
ШАГ 4. КОНТРОЛЬ РЕМОНТА
Я задокументировала состояние квартиры фотографиями перед ремонтом и в процессе, чтобы в случае необходимости иметь подтверждение правильности выполнения работ. Важность была придана системе вентиляции и газовой плите, с учетом строгих нормативов. К счастью, прораб был осведомлен обо всех СНиПах, и работы были выполнены в соответствии с нормами.
Мы особое внимание уделили точности соответствия проекту для всех элементов квартиры, включая перенос электроточек.
Перед комиссией было принято решение:
Завершить остекление и стяжку,
Построить стены и дверные проемы,
Установить встроенные шкафы и раздвижные двери,
Подключить сантехнику и газовую плиту,
Закончить отделку и убедиться, что все инженерные коммуникации спрятаны от глаз.
ШАГ 5. УЗАКОНИВАНИЕ ПЕРЕПЛАНИРОВКИ
Мы обратились в компанию, которая уже ранее помогала нам с проектом перепланировки, для подготовки документов, что обошлось нам в 30 тысяч рублей. Необходимыми документами были старый техпаспорт, план и свидетельство собственности, а также справка от Мосгаза и акт освидетельствования скрытых работ, подтверждающий соответствие всех выполненных работ проекту.
После сбора всех документов мы вызвали комиссию из Мосжилинспекции, чтобы они провели окончательную проверку и выдали акт о завершении перепланировки."
Десять рабочих дней спустя наши офисы посетили аудиторы. Они подтвердили, что большинство работ было выполнено на высоте, однако уклонились от вопроса официального утверждения изменений в планировке. В это время в нашем офисе отсутствовали некоторые внутренние двери, что стало неожиданностью: положение требовало их наличия в полном объеме, включая переходы между помещениями. А стенки, предполагаемые под чистую отделку, выглядели неопрятно без кафельной плитки.
Перед лицом надвигающегося срока, дизайн дверей еще не был утвержден, и мы оказались в затруднительном положении: все наши планы на производство и доставку дверей из Саранска висели на волоске. Но благодаря неустанной работе и находчивости, удалось обратиться к специалисту по 3D-моделированию, который оперативно предоставил необходимые чертежи для дверей. Скоростная доставка в Москву была организована в последний момент, и наша команда в знак благодарности отметила высокое качество работы подрядчика.
Двери прибыли вовремя, и их установка была осуществлена за считанные часы, несмотря на трудности с монтажом тяжелой дубовой двери в ванную комнату. В результате, визуальный недостаток кухни был исправлен путем простого окрашивания стены, заменив отсутствующую плитку, что в конечном счете удовлетворило требования комиссии.
Последний этап проверки прошел гладко, с одобрением комиссии, подтвержденным в нашем аккаунте на портале "Мос-ру". Исполнение работ было признано удовлетворительным, и перепланировка была закончена в установленный срок.
Шаг 6: Юридические аспекты легализации перепланировки
Чтобы оформить изменения, мы связались с БТИ и уточнили перечень необходимых документов. Ответом служило напоминание о том, что акт завершения работ уже присутствует в базе данных. Необходимо было только предъявить удостоверение личности и документы, подтверждающие право собственности.
Без промедления мы отправились в БТИ, где без лишней суеты и ожидания нас проинформировали о предстоящем визите инспектора для замеров и обновления технического паспорта. После уплаты государственной пошлины в размере 10 тысяч рублей все оставалось ждать оценщика.
Ожидание проверки было наполнено волнением, однако инспектор, впечатленная уютом наших помещений, провела замеры быстро и эффективно.
Завершающий этап - получение обновленного техпаспорта - был исполнен в срок, что стало для нас еще одним подтверждением профессионализма и эффективности работы нашей команды.
ШАГ 7. ОФОРМЛЕНИЕ ЗАКОННОЙ ПЕРЕПЛАНИРОВКИ
Регистрация переустройства в ЕГРН
Оформление изменений в планировку помещений требует внесения соответствующих сведений в ЕГРН. Процесс предусматривает неоднократные визиты в МФЦ. Вот план действий для владельца, в данном случае моего отца:
Обратиться в МФЦ с заявлением на получение письменного акта о реконструкции.
Повторный визит в МФЦ для получения акта.
Передать акт в БТИ для подготовки документов, необходимых для регистрации в ЕГРН.
Забрать готовые документы из БТИ.
Подать документы в МФЦ для внесения изменений в ЕГРН, обработка займет до десяти дней.
Итог
Процесс перепланировки, хоть и был нервным, в реальности занял около двух месяцев. Основные переживания были связаны с предупреждениями о жестких требованиях инспекции. Отсутствие четкого плана действий увеличило нашу тревогу, так как информация искалась из множества источников и порой казалась противоречивой.
На документацию было израсходовано 196 000 рублей, включая дизайн-проект за 120 000 рублей. Вопреки возможности экономии, мы убеждены, что проект способствовал благоприятному решению. Ремонтные работы обошлись нам более чем в 2.5 миллиона рублей, что делает затраты на перепланировку сравнительно невеликими, приблизительно 8% от общей суммы.
В итоге мы полностью удовлетворены результатом: квартира стала светлее и просторнее, потолки кажутся выше, а балкон теперь идеальное место для отдыха. Самое главное — пространство квартиры стало функциональным и удобным для жизни.