Расторжение договоров долевого участия в строительстве
Рассмотрим ситуацию, где клиентка приобрела апартаменты в новостройке за 1,6 млн рублей.
Оплатив всю сумму, спустя три месяца она решила отказаться от покупки из-за личных обстоятельств. Обратившись к застройщику с просьбой аннулировать договор и вернуть средства, она столкнулась с отказом. Застройщик уже вложил средства в проект, при этом не нарушая условия договора.
Когда застройщик отказал, клиентка потребовала вернуть не только стоимость квартиры, но и дополнительные 10 млн рублей, включая штрафные санкции, возмещение морального ущерба и санкции.
Дело перешло в судебную плоскость, где решение оказалось неожиданным и противоречащим предыдущей практике.
Теперь возврат денег и компенсации станет сложнее.
Почему застройщик не вернул деньги сразу?
Все дело в нормативных актах, касающихся участия в строительстве в рамках долевого участия.
Согласно ему, нельзя односторонне расторгать договор по личным причинам. Для возврата требуется наличие вины застройщика.
В данном случае вины не было, поэтому застройщик отказал в возврате средств и расторжении договора.
Теперь клиентке нужно ждать окончания строительства, чтобы стать собственницей, или же надеяться на несоблюдение застройщиком условий соглашения, чтобы требовать возврата вложений.
В "Лаборатории правосудия" мы рассматриваем интересный случай.
Почему женщина требовала возврата денег?
Согласно решениям Верховного суда, если закон о долевом строительстве не охватывает определенные ситуации для дольщиков, то следует обратиться к общим законодательным нормам.
Из этого вытекает, что женщина, используя общий закон о покупках, могла требовать штраф в 50% от стоимости. Она подсчитала компенсации и обратилась в суд.
В законе о долевом строительстве указаны аргументы для расторжения соглашения, такие как серьезные нарушения сроков строительства, изменения площади или планировки, недостатки в квартире. Дополнительно, закон уточняет, что могут быть другие основания для расторжения, установленные федеральным актом или соглашением. Впрочем, в нормативном акте о долевом строительстве нет пункта о расторжении договора при изменении решения, правила о защите интересов потребителей предоставляют такую возможность.
Покупатель вправе отказаться от договора в любое время, при условии компенсации фактических расходов исполнителю. Это распространяется и на застройщиков, так как дольщики также являются потребителями.
Застройщик не смог доказать свои расходы, следовательно, должен возвращать всю сумму, включая неустойку и штраф.
В итоге суд обязал застройщика выплатить женщине 2,6 млн рублей, включая стоимость квартиры, моральный вред, проценты, штраф и судебные расходы, хотя первоначальная стоимость квартиры составила 1,6 млн рублей.
В законе о долевом строительстве не предусмотрены причины для расторжения соглашения по желанию дольщика без нарушений со стороны застройщика. Тем не менее, две инстанции суд вынес решение в пользу применения нормативных актов о защите интересов потребителей, несмотря на то, что это представляется спорным решением.
В "Лаборатории правосудия" мы анализируем ключевые моменты в законодательстве о долевом строительстве.
Закон предусматривает определенные обстоятельства, при которых держатель доли имеет возможность прекратить договор. Если такие условия имеют место, дольщик может прекратить соблюдение договора или обратиться в суд.
Эта ситуация относится к применению нормативного акта, связанного с защитой прав потребителей. Она может использоваться, если основный нормативный документ о долевом строительстве не устанавливает конкретную ситуацию. Однако, если в законе уже предусмотрены условия для одностороннего расторжения договора, обращение к общим правилам защиты потребителей становится неприменимым.
Судебная практика в этом вопросе неоднозначна. Некоторые суды опираются на положения статьи 32 нормативного акта о защите интересов потребителей, однако это может быть ошибочным, если дольщик просто хочет аннулировать договор без уважительной причины.
Женщина, описанная в случае, не имела права требовать возврат средств без серьезных оснований.
В заключение, судебное решение о расторжении долевого соглашения и возврате 2,6 млн рублей за квартиру было отменено.
Ситуация будет пересмотрена. Это решение может стать важным для всех, кто приобретает квартиру в новостройке и рассматривает возможность отказа от сделки.
Примеры из практики показывают разные исходы:
В некоторых случаях дольщики успешно расторгали договор, не платя за квартиру и получая компенсацию.
В других ситуациях суды отказывали в использовании нормативного акта, связанного с охраной интересов потребителей, и индивидуальные инвесторы не получали полного возврата средств.
Были случаи, когда дольщики расторгали договор раньше срока, не получая дополнительной компенсации за отсутствие вины застройщика.
Это подчеркивает, что несмотря на возможность расторжения договора, необходимы серьезные основания и учет всех аспектов закона о долевом строительстве.
В "Лаборатории правосудия" мы рассматриваем роль ответственности покупателей новостроек.
При покупке квартиры в новостройке, важно осознавать, что вы приобретаете не просто жилье, а права на него, становясь по сути соинвестором строительного проекта.
Это делает такое жилье более доступным по цене по сравнению с готовым. Однако, если дольщики начнут возвращать деньги, это может привести к замедлению процесса строительной деятельности и неисполнение обязательств застройщиками.
Относительно нормативного акта, охраняющего интересы потребителей, Верховный суд рекомендует его использование, но только в тех случаях, когда нет соответствующего пункта в законодательном документе о долевой застройке.
Например, штраф в 50% не указан в законе № 214-ФЗ, но его иногда все же можно требовать.
Для расторжения договора с застройщиком необходимо тщательно подготовиться заранее, даже если квартира и район вам очень нравятся. Важно учесть возможность расторжения договора. В течение времени строительства могут произойти различные изменения в вашей жизни: переезд, финансовые потребности, личные обстоятельства. Однако такие ситуации не могут быть использованы как предпосылки для расторжения соглашения без вины застройщика.
В договоре может быть предусмотрено условие о расторжении с компенсацией застройщику. Однако это условие следует обсуждать до подписания договора, так как вносить изменения после его регистрации будет уже поздно.
В "Лаборатории правосудия" мы разбираемся в тонкостях долевого строительства.
Дольщик может аннулировать договор в определенных случаях, даже против воли застройщика:
- Если сдача дома задерживается более чем на два месяца. Отказ при задержке на месяц считается преждевременным.
- Наличие недостатков в доме или квартире, которые не устраняются или не компенсируются снижением цены.
- Прекращение или временная остановка строительства, делающая ясным, что сроки не будут соблюдены.
- Существенные модификации в проектной документации, площади помещения или изменение назначения помещения.
- Существует также неопределенная формулировка "другие законные основания", основывающаяся на статьях 450 и 451 Гражданского кодекса РФ.
Эти причины требуют доказательств, и иногда невозможно получить неустойку и штраф.
Если причина для расторжения договора не связана с виной застройщика, желательно проконсультироваться с юристом.
Например, уменьшение финансовой стабильности держателя доли не рассматривается как существенное обоснование для досрочного прекращения соглашения.
Отказаться от покупки квартиры в новостройке не так просто, как от покупки холодильника.
Иногда застройщики нарушают промежуточные сроки строительства, но суды могут считать ранним расторжение договора до окончательной просрочки сдачи.
После расторжения договора дольщики могут потерять защиту своих прав в рамках банкротства.
Приобретение жилья в недавно построенном здании может стать перспективным вложением средств. Однако важно помнить, что аннулировать соглашение и вернуть деньги можно не в любой момент.
Дольщики имеют много прав, но и застройщики могут быть хитрыми. Иногда требуется просто терпение.