Приемка квартиры в новостройке
Эта статья от "Лаборатории правосудия" расскажет вам о ключевых моментах приемки квартиры или офиса в новостройках. Понимание процесса приемки – это залог успешной покупки недвижимости. Чтобы избежать проблем, таких как отказ в регистрации права собственности или уменьшение компенсации за задержку сдачи объекта, важно следовать советам наших специалистов. Наши рекомендации основаны на законах и судебных решениях по спорам с застройщиками.
Как узнать о готовности квартиры в новостройке?
Застройщик должен уведомить участника долевого строительства о завершении строительных работ официальным уведомлением, отправленным по почте на адрес, предоставленный в договоре, или лично вручить уведомление. СМС и другие неформальные способы не являются официальными, но могут использоваться дополнительно. Помните, срок для приемки начинает исчисляться с даты получения официального уведомления. Проверьте адрес в договоре, чтобы избежать пропуска важного письма.
- Когда нужно начинать приемку?
Обычно у вас есть неделя с момента получения сообщения от застройщика, но в договоре может быть указан другой срок.
- Что делать, если вы пропустили срок приемки?
Если вы не получили письмо от застройщика и упустили срок, важно знать, что застройщик может создать односторонний документ о приемке. Если участник долевого строительства уклоняется от приемки в установленный срок или отказывается от приемки, застройщик может оформить односторонний акт или другой документ о передаче объекта по истечении 60 дней с даты, указанной в соглашении (согласно ч. 6 ст. 8 Закона № 214).
"Лаборатория правосудия" представляет информацию о значении одностороннего акта при приемке недвижимости в новостройках. Односторонний акт подтверждает, что застройщик выполнил свои обязательства, и с этого момента риски, связанные с объектом, переходят к дольщику. Также с момента его составления прекращается начисление неустойки за задержку передачи объекта. Этот акт действует как предпосылка для оформления права собственности на апартамент в Росреестре, заменяя двусторонний передаточный акт.
Однако, даже если застройщик создал односторонний акт, дольщик всё равно имеет право предъявлять претензии по качеству в течение гарантийного периода, и этот акт может быть оспорен в суде.
Если вы не можете приступить к приемке в установленный срок, в том числе по мотивам, связанным с застройщиком (например, отсутствие свободных дат), передайте застройщику уведомление о подготовке к приемке и просьбу о назначении даты. Это поможет избежать недоразумений, если застройщик будет утверждать о вашем уклонении от приемки.
- Сколько времени у вас есть на приемку?
Закон не устанавливает конкретного времени для осмотра квартиры, так что вы можете тратить на это столько времени, сколько необходимо, несмотря на возражения менеджера застройщика.
- Можно ли пригласить эксперта?
Да, вы вправе пригласить специалиста для приемки квартиры, и закон не ограничивает вас в этом. Если нужно, вы можете оформить доверенность на эксперта.
Что делать при обнаружении дефектов?
При выявлении недочетов в строительстве, особенно в квартирах с отделкой от застройщика, у вас есть возможность запросить от застройщика создание документа об осмотре. В случае отказа застройщика подписывать такой акт, отправьте ему претензию в день приемки, указав выявленные проблемы и требование их исправления.
От "Лаборатории правосудия" получите рекомендации о том, как эффективно фиксировать строительные дефекты и предъявлять претензии застройщику. Для документирования недостатков используйте акт осмотра. В этом акте должны быть указаны основные данные: данные сторон, информация о договоре долевого строительства, описание объекта и четкое изложение выявленных проблем. Если застройщик отклоняется от подписания документа, отправьте ему претензию в день приемки с перечислением замечаний и требованием их исправить.
Удостоверьтесь, что документ подписывает уполномоченный представитель застройщика. Это должен быть человек с доверенностью или хотя бы с печатью компании. В случае отказа предоставить доверенность, зафиксируйте свои замечания в письменном виде.
Какой срок у застройщика на устранение дефектов?
Согласно ч. 6 ст. 7 Закона № 214-ФЗ, застройщик должен исправить выявленные проблемы в срок, оговоренный с участником долевого строительства. Обычно этот срок устанавливается договором. Не забывайте, что согласно ст. 20 Закона о защите прав потребителей, максимальный срок устранения не должен превышать 45 дней.
Что делать, если застройщик не исправил указанные в акте недостатки?
Если застройщик игнорирует проблемы, указанные в акте, вы имеете право требовать бесплатного устранения недостатков, компенсации затрат на ремонт или снижения цены договора долевого участия. От имени "Лаборатории правосудия" представляем вам ключевые аспекты прекращения соглашения о взаимодействии в долевом строительстве при обнаружении существенных недостатков. Если обнаруженные дефекты являются значительными, участник долевого строительства имеет право расторгнуть соглашение. До момента подписания документа о передаче прав, участник может требовать от застройщика составить документ о недостатках объекта стандартам, установленным в ч. 1 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ, и отказаться от подписания до устранения застройщиком этих недостатков, как это предписано в ч. 2 ст. 7 того же закона.
Если застройщик не устранил недостатки, вы можете отказаться от повторной проверки и подать соответствующие требования. Важно отметить, что при отсутствии существенных недостатков, мешающих приемке, рекомендуется принять объект и решать вопросы по недостаткам в рамках гарантийного срока. Суды обращают внимание на весомость оснований для отказа в приемке объекта. При необходимости, вы можете обратиться в суд за защитой своих прав.
Как правильно оформлять передаточный документ?
- Не подписывайте акт без даты или без подписи застройщика.
- Убедитесь, что акт напечатан на одном листе с двух сторон, чтобы избежать подмены даты.
- Получите два экземпляра акта для регистрации права собственности.
- Если документ подписан представителем застройщика, попросите заверенную копию доверенности.
- Обратите внимание на формулировки о финансовых претензиях в акте. Если указано, что участник не имеет претензий, это безопасно для подписания и не мешает взысканию неустойки.
- Однако, будьте осторожны с актами, содержащими условия об отступном, так как это может ограничить ваши права на полную неустойку.
От имени "Лаборатории правосудия" предоставляем рекомендации по подписанию актов с застройщиками и вопросам неустойки. При наличии сомнительных формулировок в акте, рекомендуем проконсультироваться с юристом перед подписанием, чтобы избежать нежелательных последствий.
Как рассчитывается неустойка за задержку передачи объекта?
Неустойка начисляется до момента выполнения застройщиком своих обязательств по передаче объекта, включая день подписания передаточного акта или, в определенных случаях, день составления одностороннего акта. Важно отметить, что дата получения уведомления о выдаче не обладает юридической значимостью для взыскания неустойки, но может быть значимой при оспаривании одностороннего акта.
Что делать, если после приемки квартиры обнаружены дефекты?
Вы можете запросить исправление недостатков в течение гарантийного периода. По Закону № 214-ФЗ, общий гарантийный срок для квартир, приобретенных по ДДУ, составляет 5 лет с даты подписания передаточного акта. Для технологического и инженерного оборудования гарантийный срок составляет 3 года, но оба срока могут быть увеличены по условиям ДДУ. Однако, следует учитывать, что отделочные работы, выполненные застройщиком, регулируются Гражданским кодексом РФ и Законом о защите прав потребителей, а не Законом № 214-ФЗ. Гарантийный срок на эти работы устанавливается договором или, если он не указан, составляет 2 года.
От "Лаборатории правосудия" представляем инструкции для дольщиков, столкнувшихся с необходимостью устранения дефектов в новостройках. Если вы не желаете ожидать устранения недостатков застройщиком, вы имеете возможность их исправить самостоятельно, а затем требовать от застройщика возмещения расходов. Согласно ранее обозначенным правилам, дольщик может выбрать один из трех вариантов: требовать от застройщика бесплатного устранения дефектов, возмещения затрат на самостоятельное устранение или уменьшение стоимости договора долевого участия (ДДУ).
В случае, если вы решите устранить дефекты самостоятельно, важно учитывать сложности доказательства причинно-следственной связи между дефектами и затратами. Лучшим вариантом здесь является третий способ - уменьшение цены ДДУ, основанное на заключении эксперта, который подтвердит наличие недостатков и определит стоимость их исправления. Однако, не рекомендуется приступать к устранению недостатков до решения суда, поскольку суд может потребовать проведения судебной экспертизы.
Можно ли отказаться от приемки квартиры из-за проблем с общедомовым имуществом и благоустройством?
Согласно текущей судебной практике, дольщик имеет право отказаться от приемки квартиры только при обнаружении значительных дефектов непосредственно в самой квартире.