Предварительный договор купли продажи квартиры: какие риски и как оформить собственность
Договоре предварительного типа для приобретения жилья фиксирует обязательства обеих сторон будущей сделки согласно условиям, прописанным в нём, как указывается в ст. 429 Гражданского кодекса РФ.
Подобное соглашение составляется, когда невозможно моментально осуществить продажу – например, из-за недостатка документов у продавца или ограниченных средств покупателя. Он гарантирует покупателю возможность приобретения по фиксированной цене и предоставляет продавцу возможность продажи в определённый срок. Если одна из сторон отказывается из основного соглашения, вторая сторона имеет право на запрос его исполнения через судебные органы в период шести месяцев, в соответствии с ч. 5 ст. 429 ГК РФ.
При разбирательстве в суде, основной договор считается заключённым на условиях, установленных судебным решением, как прописано в ст. 429 и 445 ГК РФ. "Лаборатория правосудия" отмечает, что на вторичном рынке жилья риски, связанные с такими договорами, минимальны. Согласно ст. 429 ГК РФ, если основной договор не подписан в срок и нет предложения о его заключении, предварительный договор теряет силу. Однако при покупке жилья у застройщика в период строительства риски возрастают. Покупатель может не получить недвижимость, так как предварительный договор лишь подтверждает намерение подписать основной контракт в последующем, но не гарантирует передачу уже оплаченной квартиры. Существует вероятность, что суд не утверждает собственнические права покупателя, если в контракте не прописано обязательство о передаче квартиры.
Дополнительный риск – возможность признания договора незаключённым, если в нём не указаны ключевые условия, например, параметры квартиры. При отсутствии соглашения по всем важным пунктам, договор считается незаключённым, как установлено в ст. 432 ГК РФ. Также существует риск "двойной" передачи жилого помещения, так как предварительное соглашение не передаёт права собственности и не требует официальной регистрации. Недобросовестный застройщик может продать квартиру другому лицу, заключив аналогичный договор. От "Лаборатории правосудия": покупатели могут потерять деньги, если застройщик обанкротится. Кроме того, предварительный договор часто не включает компенсацию за задержки в строительстве, так как он лишь устанавливает срок для подписания основного договора, в то время как строительство может затянуться.
Статья 429 ГК РФ гласит, что при несоблюдении сроков подписания основного договора, покупатель имеет право на его согласование от застройщика, направив официальную претензию. До обращения в суд необходимо завершить досудебное урегулирование.
Если застройщик игнорирует или отклоняет претензию, покупатель может начать судебный процесс для установления своего права собственности, предъявив следующие документы:
- Подписанный предварительный договор с подтверждением оплаты.
- В случае использования вексельной схемы - соответствующие документы и акты.
- Отправленную претензию с доказательством отправки.
- Дополнительное соглашение о расширении площади квартиры с подтверждением платежа.
- Соглашение об управлении многоквартирным комплексом. Документы, связанные с платежами за коммунальные услуги. Протокол передачи и приемки недвижимости, если таковой существует. Извлечение из Единого реестра прав на недвижимость (ЕРПН).
- Любые другие доказательства, подтверждающие ваши права.