Правоустанавливающие документы на объект недвижимости

Правоустанавливающие документы на объект недвижимости

Как распознать подводные камни в сделках с недвижимостью через ЕГРН.Обратите внимание на раздел "примененный документ" в выписке из ЕГРН.

Это показывает, как владелец приобрел свою недвижимость - очень важные данные. Нарушения в этих документах могут привести к оспариванию сделки, например, недовольными наследниками.

Мы рассмотрим, какие бывают типы документов-оснований, их особенности и на что нужно обратить внимание при проверке.

Получение документа-основания: В выписке ЕГРН найдете базовые сведения о документе, такие как номер и дату. Для полной информации обратитесь к продавцу - копии или фото документов будут достаточны. Если продавец отказывается предоставить эти данные, это может быть тревожным знаком.

Договор купли-продажи - ключевой документ:
Этот документ подтверждает покупку недвижимости текущим владельцем. В нем указаны все условия сделки. После регистрации в Росреестре право собственности переходит к покупателю.

Что проверять в договоре:

1. Нотариальное удостоверение - наличие гербовой бумаги, подписи и печати нотариуса.
2. Полнота и точность указанных условий.

Эта информация поможет вам избежать рисков при сделках с недвижимостью и убедиться в законности приобретения имущества.

В "Лаборатории правосудия" мы рассмотрим ключевые сценарии, когда нотариальное заверение договора купли-продажи долей недвижимости обязательно:

1. Когда продается лишь часть долей. Например, бабушка и внук владеют по половине квартиры, и бабушка решает продать свою часть. Если внук не против, сделка все равно должна пройти через нотариуса.
2. При участии в сделке несовершеннолетних или ограниченно дееспособных. К примеру, семья с пятилетним ребенком, владеющим долей в квартире, обязана получить нотариальное удостоверение. Нотариус проверит, не нарушаются ли права ребенка.
3. Если стороны сами решили обратиться к нотариусу для дополнительной защиты или в случае сомнительных обстоятельств сделки.

Игнорирование нотариального заверения может привести к отмене действительности соглашения. Ее могут оспорить как участники, так и третьи лица, например, прокуратура. Вспомним случай из Кемерова в 2020 году, когда суд аннулировал продажу долей без нотариального подтверждения.

Также важно проверять упоминания о материнском капитале в договоре. Информация о нем должна содержаться в разделе расчетов. Если у продавца есть дети, родившиеся после установленных дат, вероятность использования маткапитала велика. Продавец должен предоставить выписку из СФР о расходовании маткапитала, чтобы подтвердить его законное использование.

В "Лаборатории правосудия" подчеркиваем важность следующего аспекта при продаже квартир, приобретенных с использованием материнского капитала: необходимо выделять долю для ребенка. Продажа такой недвижимости требует согласия органов опеки и обязательной выделенной доли для ребенка в новом жилье. При участии ребенка в сделке нотариальное удостоверение обязательно.

Пример нарушения этого правила - дело Мосгорсуда, где была аннулирована продажа квартиры, приобретенной за счет маткапитала, без выделения долей детям. Суд восстановил права детей, обязав продавцов выделить им доли.

Еще один важный момент - проверка, куплена ли квартира в браке. Если это так, имущество принадлежит обоим супругам в равных долях, независимо от того, кто указан в ЕГРН. Для подтверждения этого факта потребуйте у продавца копию паспорта с отметками о браках или свидетельство о браке, в зависимости от даты покупки.

Проверка соцсетей и даты замены паспорта также может помочь выявить несоответствия. Отказ продавца предоставить такие документы должен вызвать бдительность и переосмысление рисков сделки.

При продаже недвижимости, купленной в браке, формально требуется нотариально заверенное согласие второго супруга. Однако, даже без этого согласия, продажа возможна. Второй супруг может оспорить сделку в течение трех лет после узнавания о ней, даже если это произойдет спустя длительное время после самой сделки.

Важно знать, когда согласие супруга не требуется при продаже квартиры. Это случается, если недвижимость:

1. Приобретена до брака;
2. Передана одному из супругов в ходе брака;
3. Перешла в наследство во время брака;
4. Принадлежит одному из супругов по соглашению в браке;
5. Приватизирована одним из супругов.

Если же супруги приобрели квартиру во время брака, а затем развелись, обычно имущество переходит в собственность одного из них. Попросите у продавца документ о разделе имущества или решение суда, чтобы убедиться, кто стал владельцем квартиры.

Также проверьте наличие доверенности. В начале договора купли-продажи могут быть сведения о том, что один из участников действует по доверенности. Пример: "Антонов Антон Антонович, представляя интересы по доверенности от имени Ивановой Марии Петровны...".

Продавец может не сохранить доверенность после сделки, но вы имеете право потребовать у него копию документа из Росреестра. Для этого продавец может обратиться в кадастровую палату через МФЦ и запросить копии документов. Получение электронной копии договора, например, обойдется в символическую сумму — около 170 рублей.

Проверка ДДУ перед сделкой

Состояние дома: Убедитесь, что дом введен в эксплуатацию. Проверить это можно на сайте "Реформа ЖКХ" и в сервисе Минстроя. Наличие ключей у продавца и обжитой вид дома не гарантируют, что застройщик официально завершил строительство.

Статус договора при сдаче дома: Если дом уже сдан, дальнейшая проверка ДДУ не требуется. С продавцом заключается стандартный договор купли-продажи. Однако, если строительство дома еще ведется, потребуется договор уступки прав требования, передающий права дольщика на получение квартиры от застройщика.

Ключевые моменты при проверке ДДУ:

1. Уплата стоимости квартиры: Проверьте, выплатил ли продавец полную стоимость квартиры застройщику. Если нет, потребуется согласие застройщика на перевод долга новому дольщику.
2. Согласие застройщика на уступку: Некоторые ДДУ требуют согласия застройщика на уступку прав требования, независимо от того, выплачена ли полная стоимость квартиры. Отсутствие такого согласия может привести к оспариванию сделки.
3. Надежность застройщика: Оцените репутацию застройщика и его способность завершить строительство в срок. Это особенно важно, если продавец еще не выплатил полную стоимость квартиры.

Не забудьте получить от продавца оригинал ДДУ после завершения процедуры уступки прав.

Документ-основание: Договор дарения

Обычно договор дарения заключают между родственниками. При дарении недвижимости такой договор требует письменной формы и регистрации в Росреестре. После регистрации новый владелец вступает в права собственности.

Ключевые моменты для проверки в договоре дарения:

1. Условия об отмене дарения: Важно, чтобы договор содержал пункт об отмене дарения, если одаряемый умрет до дарителя. Например, если отец подарил сыну квартиру, и включил такое условие, то в случае смерти сына до оформления перехода прав, отец может оспорить сделку и вернуть себе квартиру.
2. Риск для добросовестного покупателя минимален: Если дарение было отменено, одаряемый обязан вернуть подарок, только если он еще находится у него. Если недвижимость продана, то она считается недоступной для возврата. Это подтверждено в решении Мособлсуда по делу № 33-6093/2014.

Основания для оспаривания дарения:

1. Даритель был младше 14 лет или недееспособен: Недееспособность должна быть установлена судом.
2. Даритель в момент дарения находился на лечении или содержании и подарил недвижимость сотруднику медицинской или социальной организации.
3. Дарение госслужащему или муниципальному служащему: Этот запрет препятствует неправомерным действиям и злоупотреблениям властью.
4. Договор подписан представителем по доверенности без указания на право дарения.
5. Сделка притворная: Например, дарение маскирует куплю-продажу.
6. Дарение под угрозой или насилием: Может быть оспорено в течение года после прекращения угрозы или насилия.
7. Банкротство дарителя в течение трех лет после дарения: Дарение может быть признано недействительным, если одаряемый знал или мог догадаться о неплатежеспособности дарителя.
8. Другие заинтересованные стороны, такие как родственники дарителя, также могут оспорить дарение по этим основаниям в течение трех лет после узнавания о нарушении своих прав.

Проверка адекватности дарителя: Если возможно, пообщайтесь с дарителем, чтобы убедиться в его дееспособности и понимании сути сделки.

Важные вопросы при проверке истории квартиры

1. Предыдущее владение: Уточните, была ли квартира ранее в собственности продавца.
2. Способ приобретения: Спросите, как именно продавец получил квартиру.
3. Мотив дарения: Поймите, почему продавец решил подарить квартиру.
4. Отношения с одаряемым: Узнайте, какие связи у продавца с человеком, которому он подарил квартиру.

Основной документ: Сертификат о правопреемстве в наследовании

Если выписка из ЕГРН показывает свидетельство о праве на наследство, это значит, что продавец унаследовал квартиру.

Проверка свидетельства о праве на наследство:

1. Основание наследования: Может быть по завещанию или по закону. В завещании умерший определяет, кто получит его имущество. Наследование по закону подразумевает распределение имущества среди родственников умершего.
2. Проверка завещания: Если наследование происходит по завещанию, проверьте данные наследодателя и наследника, а также информацию о квартире.
3. Регистрация наследственного дела: Удостоверьтесь, что наследственное дело было открыто на сайте Федеральной нотариальной палаты.
4. Ипотечные обязательства: Если наследодатель брал квартиру в ипотеку, убедитесь, что долг выплачен. В противном случае долг может перейти к новому владельцу.
5. Завещательный отказ: Выясните, есть ли в завещании условия, ограничивающие распоряжение квартирой, например, право проживания для определенных лиц.
6. Период владения наследником: Определите, как долго наследник владеет квартирой.

Эти проверки помогут вам лучше понять юридический статус квартиры и минимизировать риски при покупке.

Важность проверки при наследовании квартиры по завещанию

При наследовании по завещанию следует быть особенно внимательным, так как существует возможность оспаривания завещания:

1. Ничтожность завещания: Можно оспорить в течение трех лет после открытия наследства.
2. Оспоримость завещания: Возможно оспаривание в течение года с момента, когда стали известны нарушения прав.
3. Пример из практики: Мужчина оставил квартиру дочери, а внебрачный сын узнал о смерти отца спустя пять лет. Поскольку сын не знал о смерти отца, он имеет право заявить о своих наследственных правах, несмотря на пятилетний срок.

Позиция судов и Верховного суда

Суды зачастую на стороне добросовестных приобретателей. Если вы тщательно проверили историю квартиры и жизнь продавца, ваша безопасность достаточно обеспечена. Верховный суд подчеркивает, что если наследник продал недвижимость без злого умысла, другой наследник может требовать только денежную компенсацию за свою долю.

Рекомендации для снижения рисков

Заявление продавца у нотариуса: Попросите продавца провести юридическое оформление у нотариуса заявление о неизвестности других наследников. В заявлении продавец также должен обязаться урегулировать любые претензии от потенциальных наследников.

Судебное решение как основание права собственности

Проверка судебного решения: Если квартира перешла в собственность по решению суда, стоит проверить это решение, особенно если с момента его вынесения прошло менее трех лет.

Распространенные случаи судебного перехода права собственности

1. Приобретательная давность: Если кто-то владеет квартирой 15 лет как своей, суд может узаконить его права, даже если изначально они отсутствовали.

Особенности процесса признания приобретательной давности

Признание права собственности на недвижимость через приобретательную давность часто бывает сложным процессом. Ключевые факторы для доказательства:

1. Добросовестность: Необходимо доказать, что лицо, претендующее на собственность, не знало о своем отсутствии прав на недвижимость. Пример: человек поселился в заброшенном доме, отремонтировал его, но не оформил право собственности, а затем передал его по завещанию.
2. Открытость: Продавец должен был вести себя как законный собственник, то есть оплачивать коммунальные услуги, участвовать в общественной жизни дома.
3. Непрерывность: Владение недвижимостью должно быть без перерывов на протяжении 15 лет, даже если имущество сдавалось в аренду.

Для установления права собственности необходимо обратиться в суд с иском о признании права собственности. После удовлетворения иска право собственности регистрируется на основе судебного решения.

Признание права собственности на незаконное строительство

При покупке частного дома или дачи возможно, что предыдущий владелец получил судебное подтверждение на самовольную постройку. Это обычная практика, которая предпочтительнее риска сноса постройки.

Признание сделки недействительной

Когда имущество подвергается судебному спору, решение суда служит основой для оформления права собственности. Например, это может быть случай оспаривания соглашения о покупке-продаже, заключенного без одобрения одного из супругов.

Проверка судебного решения

1. Сверка данных: Убедитесь, что данные о квартире и собственнике в судебном решении соответствуют действительности.
2. Изучение решения суда: Важно тщательно изучить решение, включая основания и выводы суда. Проверьте, было ли решение обжаловано в вышестоящих инстанциях.

Право собственности через кооператив

Если предыдущий владелец был членом ЖСК, право собственности возникало после полной оплаты пая. Справка из ЖСК подтверждает эту информацию.

В "Лаборатории правосудия" мы акцентируем внимание на комплексном анализе юридической чистоты недвижимости. Основным источником информации является Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН), но для полной уверенности в законности сделки необходимо изучить историю всех транзакций с объектом. С начала марта текущего года выписка из ЕГРН доступна только собственнику или его представителю, что увеличивает важность тщательной проверки.

Пример №1: Продавец, зарегистрированный в ЕГРН, потерял право собственности из-за иска Социального фонда, связанного с неправильным использованием родительского капитала и неоформлением долей детей. Это привело к аннулированию сделки.

Пример №2: Продавец приобрел квартиру, право на которую было узаконено через суд, но решение впоследствии аннулировали из-за объявления предыдущего владельца безвестно отсутствующим. Отсутствие оригинала договора стало причиной решения суда о невозможности установления права собственности.

Пример №3: Проблемы возникают при использовании поддельных доверенностей. Важно тщательно проверять доверенности через нотариуса и другие надежные источники.

Мы в "Лаборатории правосудия" предлагаем юридическую поддержку при операциях с недвижимостью, включая проверку документов, регистрацию в Росреестре и анализ выписок из ЕГРН. Кроме того, мы оказываем помощь в банковских процедурах и при подписании соглашений.

Справка ЖСК

При проверке права собственности, возникшего через ЖСК, важно убедиться в легитимности справки. Она должна быть заверена уполномоченным сотрудником ЖСК, содержать полные данные пайщика и информацию о полной оплате пая. Если вклад в паевой фонд вносился обоими супругами совместно, оба имеют законное право на недвижимость.

Документ о приватизации

Проверка приватизированных квартир требует учета всех зарегистрированных жильцов, включая тех, кто не участвовал в приватизации. Покупка такой квартиры может влечь за собой судебные разбирательства по выселению неприватизировавшихся жильцов. Однако, суды обычно принимают сторону покупателя, соблюдая равновесие интересов участников жилищного строительства.

Анализ прав на недвижимость при приватизации с учетом несовершеннолетних детей

Важным аспектом при покупке приватизированной недвижимости является проверка прав несовершеннолетних детей. До 11 августа 1994 года включение детей в договор приватизации не было обязательным, но после этой даты появилась такая необходимость. Нарушение этого правила может привести к аннулированию сделки.

Например, в случае, рассмотренном Мосгорсудом, родители исключили ребенка из договора приватизации, что было признано злоупотреблением и привело к возврату квартиры городу.

Как проверить соблюдение прав детей при приватизации:

1. Непосредственный запрос у продавца: Уточните у продавца о наличии несовершеннолетних детей на момент приватизации.
2. Паспортные данные: Попросите копию паспорта продавца с данными о детях для определения их возраста в период приватизации.
3. Гарантия в договоре: Включите в договор покупки гарантию от продавца о соблюдении прав всех членов семьи во время приватизации.

Раздел имущества, нажитого в ходе брака

Раздел имущества, нажитого в ходе брака, может проводиться путем соглашения между супругами или на основе судебного решения.

Проверка соглашения о разделе имущества:>

1. Нотариальное заверение: Убедитесь, что соглашение о разделе заверено нотариусом.
2. Перечень имущества: Проверьте, включена ли в соглашение квартира, которую вы намерены приобрести.
3. Остаточные права: Уточните, не остались ли у бывшего супруга или детей продавца права на проживание в квартире. Это особенно важно, если в квартире зарегистрированы несовершеннолетние дети.

"Лаборатория правосудия" предлагает комплексную помощь в анализе юридической чистоты сделок с недвижимостью, оценке рисков и проверке всех необходимых документов, чтобы обеспечить безопасность вашей покупки.