Передача права собственности на недвижимость
В соответствии с российским законодательством обязательно регистрировать в Росреестре некоторые виды сделок по недвижимости и соответствующие права. Это касается права собственности и других значимых аспектов. В данном тексте мы рассмотрим основные виды таких сделок и прав, требующих официальной регистрации. Обсудим необходимые документы и временные рамки. Также разъясним, где и как происходит регистрация сделок и оформление права собственности.
Главное различие между регистрацией сделки и прав заключается в том, что сделка считается заключенной после ее узаконивания в госорганах. Без регистрации сделка может быть признана недействительной, в то время как регистрация прав на недвижимость подтверждает заключение сделки с момента подписания договора.
Список сделок, требующих регистрации:
- Аренда и передача земельных площадей, зданий, сооружений, непроживаемых пространств на срок более одного года.
- Участие в общем строительстве и передача права на требование.
- Безвозмездное использование объектов культурного наследия.
- Финансовый лизинг.
- Соглашения о переуступке долга и цессии по регистрируемым сделкам.
- Модификация и прекращение таких соглашений.
Согласно части 8 статьи 2 Федерального закона № 302-ФЗ от 30.12.2012 следующие сделки не требуют оформления: приобретение жилых помещений, продажа предприятий, передача недвижимости в дар, аренда с опцией выкупа. Важно помнить, что передача собственности (как например квартиры) на основе таких соглашений требует регистрации. В случае долгосрочной аренды (более года) регистрируется ограничение владения, а не сам договор.
От имени "Центра правовой поддержки" хотели бы подчеркнуть необходимость государственной регистрации следующих прав на недвижимость:
- Право собственности, включая его возникновение, изменение и прекращение.
- Право хозяйственного использования.
- Право оперативного управления объектом.
- Право бессрочного использования земельного участка.
- Обременение в виде сервитута.
Залог имущества. Управление по доверенности имуществом.
Прочие ограничения и обременения такие как арест или долгосрочная аренда.
При изменении юридического лица за исключением его полного преобразования регистрация прав не требуется и они сохраняют свою силу. Однако для совершения операций с таким имуществом как продажа или аренда регистрация обязательна. В случае преобразования организации изменения должны быть отражены в реестре из-за смены наименования.
Для регистрации сделок и прав на недвижимость рекомендуем следовать указанной процедуре. В конце текста вы найдете ссылки для подробной информации по этой теме.
Шаг 1. Подготовка документов:
Необходимый пакет документов включает:
- Заявление о регистрации, подписанное в Росреестре или МФЦ. В зависимости от ситуации требуется подпись одной или всех сторон.
- Договор о сделке с недвижимостью или документы, подтверждающие основания для регистрации прав (например, судебные решения).
- Личный удостоверяющий документ. Доверенность с нотариальным удостоверением, если действует представитель.
- Учредительные документы компании с изменениями и документ о назначении представителя компании.
- При кадастровом учете - электронный межевой или технический план с подписью инженера.
- Согласие на крупную сделку или подтверждение её некрупного характера. Хоть этот документ и не обязателен, его отсутствие может повлиять на регистрацию сделки.
От имени "Лаборатории правосудия" разъясняем важность предоставления определенных документов для корректной регистрации сделок и правильного ввода информации в реестр. Для уменьшения рисков при осуществлении значимых сделок необходимы соответствующие документы. Например, при приобретении или отчуждении имущества, нажитого в браке, обязательно требуется нотариальное согласие второго супруга. Это касается регистрируемых сделок и нотариальных операций. При покупке или продаже недвижимости через ДДУ или договор ренты (нотариальная сделка) такое согласие необходимо. Однако, при покупке квартиры по договору купли-продажи оно не требуется, в отличие от случая продажи.
Кроме того, важно предоставить подтверждение оплаты государственной пошлины (первоначальный и дубликат). Эта пошлина необходима для регистрации сделок с недвижимостью или прав на нее. Предоставление квитанции вместе с заявлением не является обязательным, но в случае отсутствия данных об уплате госпошлины Росреестр может отказать в рассмотрении документов.
Тарифы госпошлины различаются в зависимости от типа сделки и статуса заявителя:
- Для физических лиц: 2 тысячи руб.
- Для юридических лиц: 22 тысячи руб.
- Для оформления ипотеки: 4 000 руб. для юр. лиц и 1 000 руб. для физ. лиц.
- При изменении или расторжении договора об ипотеке: 600 руб. для юр. лиц, 200 руб. для физ. лиц.
- Регистрация уступки прав по ДДУ: 350 руб.
В случае совместного обращения организации и физического лица госпошлина делится поровну. К примеру, при оформлении соглашения аренды организация (арендатор) и физическое лицо (арендодатель) уплачивают по 11 000 и 1 000 рублей соответственно.
"Лаборатория правосудия" представляет ключевые этапы и нюансы регистрации недвижимости и сделок в Москве и Московской области. Стоимость услуг юристов для подготовки и сбора документов колеблется от 15 до 45 тысяч рублей.
Шаг 2. Представление документации в Росреестр
Оформление транзакций с недвижимостью и правами на неё осуществляется в Росреестре. Предшественником Росреестра была регистрационная палата, но старые термины такие как "регпалата" или "юстиция" все еще могут встречаться.
Способы подачи документов:
- Лично или через представителя в Росреестре или МФЦ. В Москве предпочтительно использование МФЦ за исключением случаев применения экстерриториального принципа.
- Через Единый портал госуслуг или сайт Росреестра электронно.
При личной подаче необходимо предъявить паспорт, подпись на заявлении удостоверяется в МФЦ или Росреестре. Электронные документы должны быть подписаны УКЭП.
После подачи выдается расписка. Если госпошлина еще не уплачена, заявителю предоставляется информация для оплаты. С 29.06.2022 МФЦ перешел на электронную передачу документов в Росреестр, ускоряя процесс регистрации. Бумажные копии возвращаются заявителям, а штампы Росреестра заменяются электронными образами документов.
Шаг 3. Получение подтверждающих документов
Сроки регистрации варьируются:
- Регистрация письменных сделок: 7 дней (Росреестр), 9 дней (МФЦ).
- Нотариальные сделки: 3 дня (обычно), 1 день (электронная подача), 5 дней (МФЦ).
- Кадастровый учет: 5 дней (Росреестр), 7 дней (МФЦ).
- Кадастровый учет и регистрация прав: 10 дней (Росреестр), 12 дней (МФЦ).
- Основание судебного акта: 5 дней.
- Регистрация ипотеки: 5 дней (Росреестр), 7 дней (МФЦ).
- Наложение/снятие ареста залога: 3 дня.
Регистрация подтверждается выпиской из ЕГРН. Отдельно отметим, что для погашения записи об ипотеке требуется заказать отдельную выписку.
Регистрирующий орган может приостановить регистрацию, например, при отсутствии необходимых документов, и выдать соответствующее уведомление. В таком случае можно обжаловать решение в суде. Рекомендуется следить за процессом регистрации и устранять недостатки в документах для возобновления процесса. Если нет возможности заниматься регистрацией самостоятельно, можно доверить это задание представителю, оформив нотариальную доверенность.