Оформление дома в собственность
"Регистрация загородного дома: ваш путь к праву собственности. Строили мы свой дом размером 123 м² на севере Московской области в течение пяти месяцев. В 2020 году успешно оформили его в собственность за четыре месяца. Я лично проходила все этапы: от начала строительства до внесения дома в кадастровый учет.
Затратив много усилий и времени, я разыскивала информацию и собирала необходимые документы. Иногда я ощущала раздражение, сталкиваясь с непонятными специальными терминами, например, ГПЗУ. К тому же, бюрократия была изнурительной.
Однако результат оправдал себя: после регистрации дома мы получили льготу на электричество, возможность подачи заявки на социальную газификацию и воспользовались правом на имущественный вычет в налоговой.
В данной статье вы найдете информацию о документах для регистрации дома, расходах и времени, которое на это потребуется, а также о возможных трудностях. Объясню, как пройти процесс по
Вы получите знания о:
Регистрации дома;
Процедуре оформления загородного дома, разделенной на два этапа:
Получение разрешительных документов в местной администрации для законного строительства.
Сотрудничество с кадастровым инженером для подготовки документации технического характера, включающей все разрешительные бумаги, для последующего обращения в Росреестр. Росреестр вносит сведения о доме и его владельце в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН)."
Лаборатория правосудия информирует:
"Регистрация загородного дома: Ваш путь к законной собственности. После официальной регистрации дома, владелец получит выписку из ЕГРН, подтверждающую государственную регистрацию недвижимости и переход прав. Выписка содержит данные о доме и его владельце. Однако, если её заказывает не владелец, личные данные владельца не указываются.
Важно учитывать юридический статус земли под вашим домом. Если земельный участок предназначен для индивидуального жилищного строительства (ИЖС), то вы можете строить жилой дом с учетом следующих ограничений: максимальное количество этажей - три, максимальная общая площадь дома - 500 квадратных метров, и максимальная площадь застройки на участке не должна превышать 0,25% от его общей площади. При этом участок также должен быть использован для сельского хозяйства. Далее рассмотрим этот случай.
Пример технического плана для частного дома
Преимущества регистрации дома в собственности:
Возможность продажи, дарения, обмена, аренды, наследования.
Страхование от рисков, включая пожары, особенно для деревянных домов.
Официальная регистрация проживания.
Использование дома в качестве залога при получении кредита.
Снижение тарифов на электричество.
Участие в инфраструктурных проектах, например, в программе газификации.
Возможность получения налогового вычета.
Наши ключевые причины для скорейшей регистрации:
Желание подключения к газовой сети.
Необходимость снижения тарифов на электричество.
Планы на получение налогового вычета.
Закон не требует обязательной регистрации дома. Жизнь в незарегистрированном доме позволяет сэкономить на налоге на имущество, который зависит от кадастровой стоимости. Однако, кадастровая стоимость может отличаться от рыночной.
Например, в 2020 году дома, аналогичные нашему, продавались за 4-4,5 млн рублей, в то время как кадастровая стоимость составляла 6 млн рублей. Налог на наш дом при ставке 0,3% составлял 18 000 ₽ в год.
Но задержка с регистрацией может обернуться штрафом — 20% от неуплаченной суммы налога за последние три года, плюс необходимость уплаты налога за эти годы."Лаборатория правосудия информирует:
"Важность регистрации дома: Недвижимость без учета и риски налоговых штрафов. Для обнаружения незарегистрированных домов используется аэрофотосъемка, проводимая по всей стране. Методы включают традиционную съемку с воздушных судов и фиксацию изображений с помощью дронов.
Фискальные органы могут в любой момент направить уведомление о подозрении в уклонении от уплаты налогов. В доказательство прилагается фотоплан участка с домом, предупреждая о последствиях неучета дома. При отсутствии регистрации, налоговая служба имеет право принимать меры согласно налоговому кодексу.
Пример: в 2020 году цены на дома, схожие с нашим, колебались между 4 и 4.5 млн рублей, в то время как кадастровая стоимость в выписке ЕГРН указывалась в размере 6 млн рублей. Налоговая ставка в 0.3% означала налог в 18 000 ₽ в год за наш дом.
Не стоит откладывать регистрацию. По закону, налогоплательщики обязаны сообщать о наличии у них недвижимости. В случае обнаружения незарегистрированной недвижимости владельцу грозит штраф в размере 20% от неуплаченной суммы налога за последние три года, плюс уплата налога за эти годы.Лаборатория правосудия представляет:
"Этап 1: Разработка проекта дома. При строительстве важно соблюдение строительных стандартов и норм, закрепленных законодательно. Местные органы власти должны подтвердить соответствие дома этим требованиям.
Иногда строительство ведется без проекта и согласования с администрацией, а затем дом регистрируется по дачной амнистии. Однако это влечет риски, включая возможность признания дома самовольной постройкой с последующим сносом. Чтобы минимизировать риски и соответствовать правилам, начните со разработки проекта.
Важно учитывать архитектурные и планировочные требования, основанные на стандартах для ИЖС и градостроительных нормах. Например:
Этажность: Дом на ИЖС должен быть не выше трех этажей (20 м).
Расположение: Не ближе 3 м от границы с соседним участком.
Высота потолков: Не менее 2.5 м в жилых помещениях.
Нередко собственники начинают с возведения малых построек, которые со временем превращаются в основное жилье. Однако, при попытке регистрации таких домов возникают проблемы из-за несоответствия нормам.
Например, в нашем поселке жители хотели зарегистрировать первые постройки для участия в программе газификации, но столкнулись с проблемами из-за несоответствия стандартам (например, недостаточная высота потолков или близкое расположение к забору соседей).
Разработка архитектурного проекта: Мы приобрели участок и приступили к строительству через три месяца, в июне 2019 года. Архитектурное бюро, партнер нашего подрядчика, разработало проект, учитывающий все необходимые градостроительные и противопожарные нормы, включая этажность, расстояние от забора и высоту потолков, а также требования к расстоянию между строениями для пожарной безопасности.
Результат: Полноценный и качественный проект дома, соответствующий всем нормативам и требованиям.Лаборатория правосудия представляет:
"Этап 2: Для начала строительных работ вам больше не требуется получение градостроительного плана и разрешения на строительство. Вместо этого вы можете просто уведомить местную администрацию о начале работ. Эта процедура официально называется "уведомление о соответствии параметров планируемого строительства".
Существует несколько способов чтобы подать уведомление, можно воспользоваться различными методами: через портал госуслуг, почтовым отправлением или обратившись в местный многофункциональный центр (МФЦ). Например, если вы рассматриваете вариант использования портала госуслуг Московской области, необходимо заполнить электронное заявление, предоставив информацию о застройщике, земельном участке и планируемом доме, а также прикрепить схему размещения дома на участке.
Шаги для подачи заявления:
Заполнение электронной формы на сайте.
Распечатка, подпись и сканирование заявления.
Прикрепление скана к электронному обращению на портале госуслуг.
Через 5-7 дней приходит уведомление о соответствии планируемого дома установленным требованиям, подписанное усиленной электронной подписью.
В зависимости от местоположения земельного участка могут потребоваться дополнительные документы, например, от Росавиации или управления культурного наследия. В нашем случае требовалось уведомление об отсутствии объектов культурного наследия на участке, которое было получено через портал госуслуг и подтверждено Главным управлением культурного наследия Московской области.Лаборатория правосудия информирует:
"Документация и разрешения: ключевые шаги к строительству вашего дома. Получение официальных бумаг может казаться сложным, но они являются необходимым этапом в процессе строительства. В моем случае, несмотря на изначальный статус земли как ИЖС (индивидуальная жилая застройка), требовалось дополнительное подтверждение отсутствия особых условий использования территории.
В итоге, я получила два основных бланк, который называется "уведомление о соответствии планируемого строительства" и заключение управления по вопросам культурного наследия.Эти документы позволяют начать строительство, и я оформила их бесплатно в течение месяца.
Шаг 3: Присвоение участку земельного адреса. Если у территории нет адреса, это можно оформить через управление градостроительной политики или через портал госуслуг. В моем случае, участок в новом поселке имел только ориентировочный адрес, поэтому мне нужно было подать заявление на присвоение конкретного адреса.
Процесс присвоения адреса участку стандартный и не вызывает сложностей. Решение о присвоении адреса пришло мне уже через четыре дня. После этого адрес участка автоматически распространился и на построенный дом, избавив нас от необходимости оформлять отдельный адрес для дома.
В случаях, когда дом зарегистрирован в Росреестре без конкретного адреса, собственнику необходимо направить запрос в администрацию для присвоения адреса. Эта процедура также может быть выполнена через МФЦ и займет около месяца.Лаборатория правосудия демонстрирует:
"Шаг 4: Создание
План дома, который содержит технические характеристики и параметры вашего жилища. Этот документ необходим для различных целей, включая оформление владения - это неотъемлемая часть этапа кадастровой регистрации и установления права на собственность. Иногда между разрешением на строительство и созданием техплана проходят годы. В некоторых случаях строительство завершается до получения официального разрешения, и тогда необходимо подать уведомление в администрацию уже после факта строительства.
Техплан должны подготавливать квалифицированные кадастровые инженеры, входящие в саморегулируемые организации, перечень которых доступен на сайте Росреестра. Стоимость их услуг варьируется в зависимости от региона, объема работ и местоположения объекта.
В моем случае, в ноябре 2019 года геодезист провел замеры дома, определив его площадь и координаты. После этого кадастровый инженер приступил к разработке техплана. Я предоставила необходимые документы, включая личные сведения и документы, подтверждающие права на земельный участок, должны быть предоставлены. За услуги я заплатила 14 000 ₽, а процесс занял 19 дней.
Когда делать техплан? Лучше всего составлять техплан, когда дом имеет закрытый контур с крышей, окнами и дверью, а также внутренние перегородки помещений, а также внешняя и внутренняя отделка, будут учтены при проведении кадастровой регистрации а также наличие коммуникаций, не влияют на процесс.
Если дом еще не достроен, кадастровый инженер может отказаться от выполнения работ или предложить оформить объект как недострой. Недостроенные объекты также могут быть зарегистрированы в собственность, если на месте уже есть фундамент.
Содержание технического плана. Техплан включает в себя совокупность текстовых и изображений файлов на CD. Он состоит на основе технической документации, предоставленной кадастровым инженером и владельцем, будет проведена кадастровая регистрация
, обязательно содержащих информацию о кадастровом инженере.Лаборатория правосудия разъясняет:
"Шаг 4: Составление для дома техническая документация. Техническая документация служит основой для кадастровой регистрации и установления владения домом. В эту документацию входят:
Схемы и чертежи здания. Геодезические измерения и технические характеристики. Разрешительные и документы, подтверждающие право на владение: официальная информация из реестра недвижимости о земельном участке, уведомление от администрации, оценка от органа по культурному наследию и решение о присвоении адреса участку.
Технический план подготавливается один раз и обновляется только при изменениях в структуре дома. Он включает в себя подробный перечень всех документов и подписывается электронной подписью кадастрового инженера. Готовый техплан предоставляется заказчику на диске, который также можно скопировать на компьютер для сохранности.
На основании техплана Росреестр регистрирует дом в кадастре, и контур дома становится виден на публичной кадастровой карте.
Шаг 5: Уведомление о завершении строительства. Важным элементом техплана является уведомление, подтверждающее, что построенный дом соответствует всем градостроительным нормам. Для этого собственник отправляет в администрацию заявление об окончании строительства.
В моем случае, процедура прошла без сложностей благодаря помощи кадастрового инженера. Мы подготовили и подписали декларацию об объекте недвижимости, которая включает полную информацию о доме. Затем я отправила через портал госуслуг уведомление об окончании строительства, что позволило законно зарегистрировать дом.Лаборатория правосудия представляет:
"Процесс подготовки и подачи документов для строительства: Эффективные шаги для юридической ясности. Чтобы уведомить о завершении строительства, я заполнила в электронном формате на портале госуслуг, указав информацию о застройщике, земельном участке и доме, включая количество этажей, площадь застройки, высоту дома и его расположение относительно границ участка.
Дополнительно была подготовлена схема, отображающая расположение дома на участке, с контурами дома и участка, ориентированными по сторонам света. Эта схема была вставлена в форму заявления, которую затем я распечатала, подписала и отсканировала.
Мое уведомление об окончании строительства, включающее страницу со схемой расположения дома, было электронно отправлено в администрацию вместе с заявлением о недвижимом имуществе. Весь процесс был выполнен бесплатно через портал госуслуг Московской области.
Через пять дней я получила ответ, включающий документ под названием 'уведомление о соответствии построенных или реконструированных объектов законодательству о градостроительной деятельности'. Этот бланк , как и все другие разрешительные документы, становится частью технического плана дома.Лаборатория правосудия рассказывает:
"Шаг 6: Регистрация дома в Росреестре. На этом этапе необходимо предоставить два ключевых документа: заявление и электронный носитель с техническим планом. Эти документы подаются одновременно для регистрации в кадастре и оформления собственности
. Росреестру можно обратиться напрямую, через МФЦ, с приложением документа об уплате госпошлины. Закон предусматривает 10 рабочих дней на эти процедуры.
Мы сдали документы 6 декабря 2019 года, но первый ответ оказался неожиданным: из-за неточностей в техплане регистрация была приостановлена. Согласно высказыванию нашего специалиста по кадастру, часто возникают
подобные задержки, зависящие от конкретного специалиста в Росреестре.
Мы устранили недочеты, включая отсутствие моего заявления о планируемом строительстве и некорректно указанный адрес, и повторно подали документы в установленный срок трех месяцев с момента получения первоначального ответа. В противном случае, если бы прошло больше трех месяцев, пришлось бы начинать процесс с начала и оплачивать госпошлину заново.
Важно завершить регистрацию в течение полугода после уведомления администрации о завершении строительства, чтобы избежать штрафов от налоговой. В нашем случае, компания-исполнитель бесплатно внесла все необходимые корректировки, но из-за задержки с регистрацией я не смогла воспользоваться налоговым вычетом в следующем году.
Со второй попытки Росреестр успешно принял наши документы и зарегистрировал дом 12 марта 2020 года. Выписка ЕГРН подтверждает постановку дома на кадастровый учет.Лаборатория правосудия делится опытом:
"Итоговый обзор процесса оформления дома в начале 2020 года. На регистрацию мы потратили 14 350 ₽, включая 14 тысяч ₽ за услуги кадастровой компании и 350 ₽ госпошлины. Стоит отметить, что к 2022 году цены на подготовку технического плана выросли до 15 тысяч - 20 тысяч ₽ для дома площадью 100—150 м².
Предварительные этапы регистрации, включая получение разрешений и подачу заявлений, занимали около месяца и осуществлялись через портал госуслуг без финансовых затрат. Ответы от администрации поступали в срок от 5 до 10 дней.
С момента начала сотрудничества с кадастровой компанией до получения выписки ЕГРН прошло четыре месяца. Процесс мог бы занять всего полтора месяца, но из-за необходимости доработки техплана и новогодних праздников регистрация затянулась на два месяца.
Альтернативой является упрощенная регистрация по программе по оформлению дачных участков, где не требуется предоставление уведомлений о начале и окончании строительства, но для полной уверенности в соответствии нормам рекомендуется проходить полную процедуру.
После регистрации дома налоговая служба начинает начислять налог на недвижимость, исходя из оценочной стоимости с учетом налогового вычета за 50 м². В моем случае, первый налог за неполный 2020 год составил 5284 ₽.
Регистрация дома также позволила подключиться к сетям электросетевой компании и получить сниженный тариф на электроэнергию, а также участвовать в плане социальной газификации.
Кроме того, мы обратились за имущественным вычетом на сумму 260 тысяч ₽, который доступен для зарегистрированного дома. Изначально я планировала оформить вычет в 2020 году, но из-за задержек в регистрации подала заявку только в 2021 году.
Процесс регистрации дома не требует больших усилий и затрат, если подходить к нему терпеливо и внимательно.