Оформление договора найма квартиры или другого жилья
Согласование с со-собственниками
Необходимо получить разрешение от всех владельцев квартиры, если вы не единственный собственник. В случае согласия, важно оформить письменное разрешение и заверить его у нотариуса.
Формирование договора с арендаторами
Оформление соглашения по аренде помогает избежать налоговых проблем и упрощает решение спорных вопросов с арендаторами. Договор укрепляет взаимоотношения с соседями и управляющей компанией. Арендаторам без договора невозможно официально зарегистрироваться в арендованном жилье.
Правильное оформление договора
Использование термина "аренда" корректно, когда "квартира арендуется юридическому лицу или предпринимателю. В случае аренды физическим лицом следует использовать термин "найм". Законодательство РФ не предписывает строгой формы договора, но важно указать персональные данные сторон и условия аренды.
Уточнение жильцов
В договоре следует указать не только лицо, заключающее сделку, но и всех проживающих в квартире. Например, договор можно заключить с родителями студентов, которые будут проживать в квартире.
Эти меры помогут соблюсти законность аренды и обезопасят права собственника. В соответствии со ст. 683 Гражданского кодекса РФ, максимальная длительность арендного договора составляет 5 лет. При сдаче жилья в аренду существует два основных варианта:
Краткосрочная аренда до 1 года:
Этот вариант позволяет продлевать аренду, например, оформив договор на 11 месяцев с возможностью последующего продления.
Долгосрочная аренда более 1 года:
Такие договоры требуют регистрации в Росреестре из-за возникающего обременения прав собственности.
Порядок оплаты:
Уточняйте, как и когда арендодатель переведет вам плату. Прием наличных денег рекомендуется подтверждать распиской. Прием платежей на банковскую карту облегчает контроль за финансовыми операциями.
Штрафы за задержку платежей:
Без конкретных условий в договоре, в случае задержки применяется ст. 395 ГК РФ, где размер неустойки рассчитывается по ключевой ставке ЦБ. Непогашенную неустойку можно взыскать через суд.
Оплата коммунальных услуг:
Важно прописать в договоре, кто несет ответственность за оплату ЖКУ, включая возможные штрафы за просрочку платежей.
Предмет договора:
Укажите в договоре точный адрес квартиры, принадлежащей конкретному владельцу, с техническими параметрами жилья.
Обеспечительный платеж (депозит):
Пропишите размер депозита и условия, при которых владелец может его удержать, включая повреждения имущества и неоплаченные счета.
Условия одностороннего расторжения:
Можно договориться о праве расторжения договора с удержанием предоплаченных средств. Укажите процедуру расторжения, например, требование личной встречи для осмотра квартиры.
Акт приема-передачи:
Обязательность подписания акта приема-передачи при заселении и выселении жильцов должна быть указана в договоре. Включите образец акта в документацию.
Состояние ремонта:
Желательно описать общее состояние квартиры, выделяя любые мелкие недочеты. Например, можно упомянуть: "Квартира после ремонта, однако присутствует небольшой дефект на обоях в спальной комнате, см. фото 1 в приложении".
Мебель и техника:
Укажите количество, состояние и детали этих предметов.
Особые характеристики жилья:
Например, укажите на наличие запертых помещений с личными вещами, доступ к которым ограничен.
Рекомендуется прилагать фотографии квартиры и имущества. Можно включить условия по поддержанию чистоты жилья при заселении и выселении.
Дополнительные условия:
В договоре можно предусмотреть обязательство нанимателей возместить ущерб другим жильцам при возникновении проблем, таких как затопление или другие повреждения, а также оплату годовой страховки от пожаров и затоплений.
Регистрация договора:
Для краткосрочных договоров (меньше одного года) достаточно подписать два экземпляра. Долгосрочные договоры (более года) нуждаются в регистрации в Росреестре в течение одного месяца с момента подписания. Возможна регистрация через МФЦ или онлайн с электронной подписью. Стоимость госпошлины - 2 000 рублей.
Аренда ипотечного жилья:
Проверьте условия ипотечного договора на предмет разрешения сдачи в аренду. Некоторые банки могут ограничивать использование такого жилья для аренды, например, устанавливая условие о досрочном погашении кредита при начале сдачи жилья в аренду.
При сдаче ипотечного жилья в аренду рассматривайте следующие опции:
Обговорить аренду с банком через вашего менеджера.
Оформить аренду на период менее одного года. Это упрощает процесс, так как для долгосрочных договоров требуется регистрация в Росреестре, а квартира заложена в банке.
Если арендаторы отказываются покидать жилье
Краткосрочные договоры облегчают разрешение ситуаций, когда арендаторы не выполняют обязательства. Согласно ст. 687 ГК РФ, наниматель может расторгнуть договор, предупредив владельца за три месяца. Наймодателю придется обращаться в суд за расторжением договора, например, в случае порчи имущества или неуплаты за аренду.
Возможно, стоит указать в договоре право наймодателя на внесудебное расторжение договора, например, с одномесячным уведомлением арендатора. Хотя такие пункты могут быть признаны судом недействительными, на практике они могут способствовать достижению компромисса.
- Необходимость регистрации арендаторов
- При сдаче жилья на срок более 3-х месяцев, необходимо уведомить органы МВД:
- Оформить временную регистрацию арендаторам.
- Или сообщить в миграционную службу о проживании граждан без регистрации.
Игнорирование этого требования приводит к штрафу согласно ст. 19.15.2 КоАП, в размере от 2 000 до 5 000 руб., или от 5 000 до 7 000 руб. в Москве и Санкт-Петербурге. Проблемы не возникнут, если арендаторы имеют прописку в том же регионе.
Регистрация может быть оформлена в МФЦ. Необходимо предоставить паспорта и документы, подтверждающие право собственности. Альтернативный вариант – обращение в миграционную службу МВД. Регистрация предоставляет арендатору право только на временное проживание. Отменить регистрацию можно, подав заявление в МФЦ или МВД.
Методы уплаты налогов при аренде зависят от статуса собственника - будь то частное лицо, самозанятый или индивидуальный предприниматель.
Для физических лиц:
Частным лицам необходимо оформить договор аренды и подать налоговую декларацию до 30 апреля каждого года за предыдущий год. Налогообложение НДФЛ для доходов от аренды жилья составляет 13% (п. 1 ст. 210 НК РФ), уплачиваемое до 15 июля года, следующего за отчетным периодом. С 2021 года налог увеличивается до 15% для доходов свыше 5 млн рублей в год.
Для самозанятых:
Самозанятые могут регистрироваться как лица, обязанные уплачивать налог на доходы от своей профессиональной деятельности через приложение «Мой налог». Этот налоговый режим с 1 июля 2020 года доступен в большинстве регионов. Налог для аренды физическим лицам составляет 4%, а для юрлиц - 6%. Важно выписывать чек через приложение для каждой оплаты и передавать его арендаторам.
Для физических лиц, занимающихся предпринимательской деятельностью как индивидуальные предприниматели: могут выбирать налоговый режим. При сдаче жилья в аренду не требуется онлайн-касса (абз.17 п.2 ст. 2 Федерального закона № 54-ФЗ). Возможно использование расчетного счета, но следует учитывать комиссию за обслуживание. Налоговая ставка зависит от региона и выбранного налогового режима:
ИП на УСН «доходы» уплачивают 6% от суммы договора.
ИП на УСН «доходы минус расходы» платят 15% от дохода после вычета расходов.
ИП на патентной системе налогообложения имеют ставку в зависимости от региона.
Индивидуальным предпринимателям также необходимо уплачивать обязательные взносы, в 2020 году их размер составил 40 874 руб. плюс 1% сверх 300 000 руб. Эти взносы можно компенсировать за счет уплаченных налогов, однако в случае простоя квартиры, взносы все равно придется оплачивать.
Для удобства ведения бухгалтерии ИП и ООО на УСН, ЕНВД, и патенте рекомендуется использовать онлайн-бухгалтерские услуги.
При уплате налогов с аренды учитывается сумма, указанная в договоре. Это означает, что если в арендную плату включены коммунальные платежи, они также подлежат налогообложению. Следует это учитывать при установлении цены аренды.
Однако, как уточняет Минфин РФ, из общего дохода можно вычесть сумму, оплаченную жильцами за коммунальные услуги по счетчикам. Если счетчики отсутствуют, эта сумма считается доходом. В случае наличия счетчиков возможно вычетание этой суммы из доходов, при этом к налоговой декларации необходимо приложить подтверждение расходов.
Наиболее выгодные способы сдачи квартиры:
Через самозанятость: налог составляет 4%, без взносов в Пенсионный фонд. Если пенсионные выплаты не являются приоритетом, этот вариант может быть оптимальным.
Для тех, кто планирует пенсию, есть возможность покупки пенсионных баллов самостоятельно или регистрация ИП для уплаты соответствующих взносов.
Однако, сдача жилья как физлицо и уплата 13% налога является наиболее затратным вариантом.
Риски нелегальной сдачи жилья:
В случае адекватных жильцов и хороших отношений с соседями, а также при получении арендной платы наличными, сдача квартиры может оставаться незамеченной. Однако в случае обращения в налоговую службу или местную администрацию, арендодатель рискует быть оштрафованным.
Штраф за несдачу декларации физлицом составляет 5% от общей суммы дохода, а за уклонение от уплаты налогов - 40% от всей суммы. Дополнительно придется покрыть налоговую задолженность, обычно за последние 3 года. Также возможен штраф за незаконную предпринимательскую деятельность без официальной регистрации - от 500 до 2000 рублей.
Таким образом, легальная сдача квартиры является более предпочтительным вариантом.