Как проверить квартиру в новостройке перед покупкой

Как проверить квартиру в новостройке перед покупкой

Часто я сталкивалась с обманутыми клиентами и устраняла последствия их ошибок. Этот опыт научил меня, что многие мошеннические схемы можно избежать, правильно проверяя документацию.

Я поделюсь знаниями о том, какие документы критично проверять при покупке квартиры и на что в них обращать особое внимание. Эта информация будет полезна как при работе с риелтором, так и при самостоятельной покупке, указывая на аспекты, которые можно проверить самостоятельно и моменты, когда стоит обращаться к профессионалам.

Значение проверки документов при покупке квартиры

Для покупателя проверка документов крайне важна, так как он рискует своими средствами. Если в документах обнаружатся ошибки и сделка будет признана недействительной, вероятность полного возврата денег минимальна. Попадаясь на мошенников, последствия могут быть непредсказуемыми, вплоть до потери и денег, и квартиры.

Продавцам также стоит тщательно проверять документы для обеспечения дополнительной безопасности. В случае признания сделки недействительной, продавцу придется возвращать деньги, что может быть проблематично, особенно если они уже потрачены.

Пример из практики иллюстрирует риски непроверенных документов.

Молодая пара решила купить квартиру, отказавшись от услуг риелтора и юриста из-за экономии после свадьбы. Выбрав квартиру, они приступили к проверке документов. Продавцы, супружеская пара, погасили ипотеку на квартиру, о чем свидетельствовали соответствующие документы.

Через несколько лет после покупки пара получила повестку в суд. Выяснилось, что у бывших владельцев квартиры было трое детей, один из которых родился после 2007 года. Квартира была куплена с использованием маткапитала, и по закону на ребенка должна была быть выделена доля, чего не было сделано. Молодожены не проверили информацию о детях продавцов и не запросили справку об использовании маткапитала.

Документы, подтверждающие личность собственника

Первым шагом является подтверждение личности продавца.

Необходимо проверить паспорт совершеннолетнего владельца, удостоверяясь, что все данные совпадают с информацией в других документах квартиры.

В случае покупки квартиры по поддельным документам, это может привести к судебным спорам с настоящим владельцем. Например, один покупатель в Московской области подал иск против продавщицы квартиры, которая, по его словам, продала ему квартиру и продолжила в ней жить. В итоге суд признал договор купли-продажи ничтожным из-за поддельных документов, и покупатель потерял значительную сумму.

При наличии несовершеннолетних собственников их личность подтверждается свидетельством о рождении, а у детей 14-18 лет также необходимо проверить паспорт.

Существуют разные виды паспортов: гражданина РФ, постоянно проживающего за границей и иностранного гражданина. В большинстве сделок с недвижимостью в России, важно правильно оформить документы используется паспорт гражданина РФ.

От имени "Лаборатории правосудия", специализирующейся на юридических аспектах недвижимости, предлагаем следующие рекомендации по проверке документов при покупке квартиры:

Проверка паспорта продавца:

• Убедитесь, что в паспорте нет изменений, подклеек, или неточностей в шрифтах.
• Сравните водяные знаки и оттиски с вашим паспортом.
• Проверьте соответствие серии паспорта месту выдачи (например, 40 для Санкт-Петербурга, 45 для Москвы). Разногласия в сериях и местах выдачи могут указывать на подделку.
• Состояние паспорта должно соответствовать его дате выдачи.
• Проверьте наличие документов об изменении имени или фамилии.

Заграничный документ иностранного гражданина:

Для лиц из-за границы граждан важно проверить нотариально заверенный перевод паспорта.

1. Правоустанавливающие документы:

   Эти бланки подтверждают законность владения квартирой. Необходимо удостовериться, что продавец действительно владеет квартирой и не является мошенником.

2. Тип правоустанавливающего документа:

   Он зависит от способа приобретения квартиры (например, соглашение о приобретении, договор о передаче в собственность, свидетельство о праве на наследство.).

1. Дополнительные документы:

   Проверьте расписку в получении средств или акт о передаче квартиры. Это подтверждает отсутствие споров между бывшим и нынешним владельцем.

2. Выписка из ЕГРН:

   Этот документ удостоверяет право собственности на квартиру и наличие/отсутствие обременений. Важно обратить внимание на дату выдачи выписки.

3. Согласие супруга:

   При покупке или продаже квартиры в браке необходимо нотариальное согласие обоих супругов. Убедитесь в наличии такого согласия и его актуальности.

Эти шаги помогут минимизировать риски и обезопасить сделку при покупке квартиры. От лица "Лаборатории правосудия", экспертов в юридической сфере недвижимости, представляем переработанный текст с соблюдением указанных требований:

1. Права бывших супругов на имущество:

   Имущество, приобретенное во время брака, остаётся в общей собственности на протяжении трех лет после развода. Пример: случай, где женщина доказала, что ее бывший супруг неправомерно передал земельный участок сыну, так как он был совместной собственностью.

2. Исключения при покупке квартиры:

При покупке наследуемой или подаренной недвижимости согласие бывшего супруга может не потребоваться. Однако, всегда рекомендуем обратиться к квалифицированному юристу для проверки всех документов.

3. Согласие супруга при покупке:

   Если вы в браке, обязательно получите

   Письменное одобрение супруга на приобретение, чтобы избежать возможных споров в будущем.

4. Справка о погашении ипотеки:

   Уточните у продавца, погашена ли ипотека. Если нет, вы можете взять ипотеку в том же банке. При утверждении погашения запросите договор кредита и документ о завершении кредитной сделки, удостоверьтесь в ее подлинности.

5. Дополнительные проверки для пожилых продавцов:

   У пожилых продавцов запрашивайте медицинские справки. В случае сомнений в их дееспособности, рекомендуем привлечение аттестованного психолога для оценки состояния продавца перед заключением сделки.

6. Свидетельство о государственной регистрации права собственности:

   Проверьте наличие свидетельства о регистрации права собственности. Если право собственности установлено с 1991 по 1996 год, свидетельства может не быть, но необходима отметка о государственной регистрации. С 2016 года выписка из ЕГРН заменила свидетельства.

7. Проверка обременений и ипотеки:

   Удостоверьтесь, что в свидетельстве не указаны обременения, такие как ипотека. В случае наличия обременений, рекомендуем консультацию с юристом.

Технический и кадастровый паспорт:

В техническом паспорте указана полная информация о квартире и доме. Хотя все данные доступны в выписке из ЕГРН, дополнительная проверка техпаспорта будет полезной.

Эти рекомендации помогут обеспечить безопасность сделки с недвижимостью и минимизировать риски.

От имени "Лаборатории правосудия", специалистов в юридических аспектах недвижимости, представляем переработанный текст, соблюдая указанные требования:

1. Анализ перепланировки:

   Сравнивая план квартиры в техническом паспорте с фактическим состоянием, можно выявить перепланировку. Важно убедиться, что она законна. Согласование и узаконивание перепланировки - разные процессы. Наличие красных линий на плане в техпаспорте указывает на неузаконенные изменения.

2. Перепланировка и ипотека:

   Не каждый банк финансирует покупку жилья с неузаконенной перепланировкой. Узаконивание таких изменений может стоить более 20 тысяч рублей и потребовать значительных усилий.

3. Сверка метража:

   Проверьте соответствие заявленных продавцом характеристик квартиры с фактическими данными, особенно площадь помещений.

4. Техплан и техпаспорт:

Техплан содержит более широкую информацию по сравнению с техпаспортом и используется для кадастрового учета. Однако он редко требуется для проверки юридической чистоты квартиры.

От имени "Лаборатории правосудия", экспертов в области недвижимости и права, представляем переработанный текст с соблюдением указанных требований:

1. Урегулирование долгов перед сделкой:

В случае наличия долгов, опции включают: самостоятельное погашение долгов собственником до сделки с предоставлением вам новой справки об отсутствии задолженностей; оформление обязательства собственником об уплате долгов после сделки; вычет суммы долга из стоимости квартиры и ваше погашение долгов.

От имени "Лаборатории правосудия", экспертов в юридических аспектах недвижимости, предлагаем следующие рекомендации по проверке документов при покупке квартиры:

1. Внимание к оригиналам документов:

Удостоверьтесь, что проверяете оригинальные документы. Фотографии или копии, не заверенные нотариально, могут быть недостаточны для полной уверенности в подлинности.