Как продать квартиру в новостройке
В данной статье рассматривается процесс передачи прав на недвижимость, еще не введенную в эксплуатацию, и анализируются риски для приобретения при заключении контракта уступки по ДДУ. Обсуждается, что делать, когда контракт долевого участия в строительстве уже подписан, но потребность в недвижимости отпадает, меняются планы, или срочно требуются финансы. Разбираем, как правильно оформить передачу прав, на что особенно обратить внимание, как осуществляется перевод обязательств и защита интересов покупателя.
Подробно объясняется, почему термин «продажа» в этом контексте использовать не совсем корректно. В статье уточняется, в случае долевого строительства дольщик приобретает не объект недвижимости напрямую, а право на требование передачи объекта, определенного договором. Описывается процесс уступки права требования, известного как «цессия» в Гражданском кодексе РФ, где участники называются «цедент» и «цессионарий». Также указывается, что передача права на требование, если она подлежит оформлению в органах государственной регистрации, также требует таковой.
Разъясняются процедуры уступки прав на новостройку по ДДУ согласно ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ, устанавливающему особенности уступки прав. Отмечается, что договор уступки должен быть подвергнут государственной регистрации и только после этого права переходят к новому владельцу. Акцентируется внимание на необходимости удостовериться в регистрации договора перед приобретением, а также на том, что уступка права требования может осуществляться до передачи объекта недвижимости.
Уточняется, что если цедент - юридическое лицо, оплата за уступку прав производится только после регистрации договора цессии. Обсуждается, что в большинстве случаев согласовывать уступку прав с застройщиком не требуется, но после регистрации договора уступки покупатель должен уведомить застройщика о переходе прав. Детально разбираются условия и последствия передачи долга, включая необходимость согласия кредитора.
В конце статьи освещаются важные моменты, на которые следует обращайте внимание при заключении договора о передаче права требования, в частности, на объем прав, передаваемых дольщику, и на различия в правах физических и юридических лиц. Будущим дольщикам важно быть внимательными, когда застройщик передает все строящиеся объекты через аффилированных посредников при соглашении о передаче права на требование. Такая ситуация может сигнализировать о потенциальных рисках невыполнения застройщиком обязательств, включая неустойку и возврат средств, особенно когда денежные потоки направляются к юридическим или физическим лицам-посредникам, а расчеты между застройщиком и посредником ведутся через документы, подтверждающие взаиморасчеты.
Перед тем как права требований будут переданы вам, цедент может заключить дополнительные соглашения с застройщиком, касающееся, например, продления сроков завершения строительства объекта.
Такие соглашения сохранят свою силу, даже если вы о них не знали, что может стать основанием для оспаривания вашего соглашения о передаче прав требования, но не изменит установленные условия отношения с застройщиком.
Процедура реализации апартаментов в новом строительстве с использованием передачи прав через переуступку
Можно разделить на следующие этапы:
- Определение цены квартиры, изучение рыночных предложений.
- Размещение рекламных объявлений на популярных платформах, написание четкого текста объявления.
- Показ квартиры покупателю, если она уже построена.
- Предоставление ДДУ и других документов покупателю.
- Согласование условий сделки и порядка расчетов.
- Получение согласия банка и застройщика на сделку, если квартира в залоге или ДДУ не оплачен полностью.
- Подготовка и подписание соглашения уступки прав требования, с учетом возможного перевода долга.
- Регистрация договора уступки в Росреестре.
- Оплата по договору в зависимости от договоренностей.
- Уведомление застройщика об уступке.
Для продажи новостройки через уступку необходимо собрать два набора документов: для регистрации сделки в Росреестре и для защиты прав покупателя. В регистрации требуются контракт долевого участия, контракт уступки прав, согласия супруга, застройщика, залогодержателя, а также органов опеки в случае участия несовершеннолетних или недееспособных. Для проверки чистоты объекта покупателю важно изучить содержание договоров, документов об оплате и убедиться в регистрации ДДУ и полномочиях продавца.
Оптимальное время для продажи квартиры в новостройке
Наблюдается, что цена квадратного метра в новостройке увеличивается по мере завершения строительства. Следовательно, более высокую стоимость можно получить, продавая объект позднее. Важное влияние на стоимость оказывает развитие инфраструктуры, включая новые станции метро, дороги и прочее.
Цена на недвижимость также зависит от сезонности рынка и макроэкономических факторов. Высокий спрос обычно наблюдается с середины сентября до конца декабря и с февраля по май. В остальные периоды спрос снижается, что может повлиять на цены. При планировании продажи следует учитывать текущий рыночный анализ и ценовые тенденции.
Процесс продажи квартиры после сдачи объекта в эксплуатацию
После окончания строительства застройщик информирует дольщиков о приемке объекта. Если ДДУ не устанавливает иного, дольщик имеет 7 рабочих дней для осмотра и приемки. После подписания передаточного документа дольщик может оформить свое право на квартиру в качестве собственности после завершения этапа завершения строительства. До этого момента дольщик вправе передать свои права другому покупателю, Уведомив застройщика и заключив передаточный акт, возможно осуществление уступки прав не допускается, и дольщику необходимо сперва провести регистрацию своего права на собственность, можно далее рассматривать возможность продажи объекта.
Налоговые аспекты при продаже квартиры в новостройке
Прибыль от продажи квартиры в новостройке подлежит налогообложению. Налоговая ставка зависит от статуса налогового резидента РФ: для резидентов - 13%, для нерезидентов - 30%. При расчете налога можно учесть расходы на приобретение объекта. Продажа новостройки после завершения процедуры оформления собственности собственности освобождает от необходимости уплачивать налог, если соблюден установленный период владения активами составил более 5 лет, или 3 года для единственного жилья.
С учетом изменений в Налоговом кодексе Российской Федерации, внесенных Федеральным законом от 23.11.2020 № 374-ФЗ, минимальный период владения для освобождения от налога начинает отсчитываться с момента полной оплаты объекта. При этом дополнительная оплата, связанная с увеличением площади жилья после ввода в эксплуатацию, не влияет на срок владения.