Налоговый нерезидент: продажа недвижимости

Налоговый нерезидент: продажа недвижимости

Владельцы недвижимости за пределами России сталкиваются с особыми налоговыми условиями при управлении своим имуществом в стране. В 'Лаборатории правосудия' мы анализируем ключевые аспекты таких ситуаций и предлагаем ясные решения.

Важные моменты для нерезидентов с российской недвижимостью:

1. Налогообложение нерезидентов

Нерезидентство налоговое определяется пребыванием вне России более 183 дней за 12 месяцев. Статус фиксируется 31 декабря каждого года.

1. Налог на имущество физических лиц

Этот налог не зависит от статуса нерезидента и определяется местными тарифами муниципалитета или города.

1. Оповещения о налоговых обязанностях

Нерезиденты получают информацию о налогах либо через личный кабинет на сайте ФНС, либо почтой. Срок уплаты - до 1 декабря.

1. Расчет налога при продаже/покупке недвижимости

Налог исчисляется за полные месяцы владения. Пример: при продаже жилья в сентябре налог рассчитывается за девять месяцев, если сделка зарегистрирована после 15-го числа.

1. НДФЛ

Резиденты платят 13-15% НДФЛ со всех доходов, нерезиденты - 30% с доходов из России и 15% с дивидендов от российских компаний.

'Лаборатория правосудия' готова предоставить подробные консультации и помочь в решении налоговых вопросов для нерезидентов с российской недвижимостью.Начиная с 2024 года, 'Лаборатория правосудия' обращает внимание на изменения в налогообложении сотрудников-нерезидентов, работающих на российские компании дистанционно. Теперь их доходы будут классифицироваться как российские, с применением ставки НДФЛ 13 или 15%, аналогично резидентам. Однако при продаже недвижимости нерезиденты по-прежнему подпадают под ставку 30%.

Важно отметить, что налогообложение от продажи недвижимости определяется датой получения дохода, а не датой сделки. Это могут быть разные моменты. Например, при продаже в ноябре 2023 года и получении денег в январе 2024, налоговый статус определяется по состоянию на 31 декабря года получения денег.

Если человек становится налоговым резидентом к 31 декабря после продажи недвижимости, будучи нерезидентом, он платит НДФЛ по ставке 13% и может воспользоваться возможностями для снижения налогооблагаемого дохода.

Ключевой момент – минимальный срок владения недвижимостью, который позволяет продавать её без уплаты НДФЛ и декларации. Для нерезидентов правила аналогичны резидентам:

1. Стандартный срок - пять лет.
2. Сокращается до трех лет при получении в наследство, в дар от близких, по договору ренты, при приватизации.
3. Если недвижимость - единственное жилье, срок также три года.

'Лаборатория правосудия' готова предоставить детальные консультации по всем вопросам налогообложения нерезидентов в РФ, помогая с навигацией по сложным законодательным изменениям.В 'Лаборатории правосудия' мы разъясняем условия, при которых проданное жилье считается единственным. Во-первых, если новая квартира приобретена за 90 дней до перехода права собственности. Во-вторых, если ранее проданное помещение было приобретено в браке, а другое жилье было куплено одним из супругов до заключения брака, то для первого это единственная недвижимость.

Региональные власти могут уменьшить пятилетний порог времени владения, предписанный налоговым законодательством. В качестве иллюстрации можно привести случай Ямало-Ненецкого автономного округа, где указанный срок составляет сокращен до трех лет для недвижимости, приобретенной с 1 января 2016 года, включая нерезидентов.

Срок владения обычно начинается с момента зафиксирования владения имуществом, но бывают исключения. Если недвижимость унаследована, срок начинается со дня ухода из жизни наследодателя. Если квартира приобретена по соглашению о совместном строительстве, временной интервал начинается со дня полной оплаты застройщику.. В Москве при получении квартиры по реновации учитывается время владения старым помещением.

Если срок владения не превысил минимальный, иностранный гражданин обязан уплатить налог на доходы в России по ставке 30%. Основой для налогообложения служит сумма соглашения, однако она не может быть менее 70% от кадастровой стоимости на момент 1 января продажи.

Что касается налоговых вычетов для нерезидентов, они обычно недоступны. Однако, согласно письму ФНС 2015 года, если нерезидент получает доход в России, расчет налоговой основы проводится согласно тем же нормам, которые применяются к российскому налоговому резиденту. Это означает, что при отчуждении жилья в Российской Федерации иностранным гражданином может вычесть из доходов либо 1 миллион рублей, либо расходы на ее покупку. Но это требует подтверждения статуса резидента страны проживания.

Тем не менее, существует неоднозначность в трактовке этого положения, поскольку оно может подразумевать доступ ко всем видам налоговых вычетов для нерезидентов, что противоречит другим документам Минфина и ФНС. Мы готовы предоставить детальную информацию и помочь в интерпретации данных правил.В 2019 году Минфин РФ прояснил трактовку договора о предотвращении двойного налогообложения с Республикой Беларусь у казав на отличие в правилах подсчета налоговой базы для резидентов РБ и РФ. От 'Лаборатории правосудия' важный совет нерезидентам, продавшим недвижимость в России: уточните в вашей налоговой инспекции возможность получения налогового вычета и следуйте инструкциям инспекции.

Изучите в Тинькофф Журнале:

1. Возможность налоговых вычетов для нерезидентов.
1. Механизм получения вычета при покупке квартиры в статусе нерезидента.

Подача декларации при продаже квартиры в 2023 году:

1. Декларация 3-НДФЛ с указанием дохода и налога по сделке должна быть подана до 30 апреля 2024 года.
1. Срок уплаты НДФЛ - до 15 июля 2024 года.
1. Неподача декларации влечет штрафы. ИФНС рассчитает налог из 70% кадастровой стоимости на 1 января 2023 года, если декларация не представлена.

Штрафы за просрочку подачи декларации:

1. Налоговая начисляет штраф в размере 5% от неуплаченной суммы НДФЛ за каждый месяц просрочки, но не более 30% и не менее 1000 ₽.

Особенности налогообложения при продаже новостроек:

1. Право на продажу квартиры в новостройке возникает после завершения процедуры оформления права на собственность.
1. До этого момента возможно только передача прав согласно договору долевого строительства.
1. Нет минимального срока владения, и нерезиденты обязаны уплатить 30% налог на доходы от сделки.
1. Резиденты могут вычитать из доходов расходы, связанные с долевым строительством и ипотечные проценты, но у нерезидентов такой возможности нет.
1. Возможность вычета для нерезидента зависит от позиции налоговой инспекции и ФНС, как указано в документе 2015 года.
1. В контексте налогообложения, 'Лаборатория правосудия' подчеркивает различие между продажей вторичного жилья и уступкой прав.
1. В случае уступки, налоговая служба не будет автоматически информирована о сделке и самостоятельно начислять НДФЛ.
1. Однако это не исключает возможности её узнавания о сделке и последующих санкций за несдачу декларации, включая штраф за неуплату налога.

Рассмотрим ситуацию с уступкой квартиры стоимостью 9 миллионов рублей. Налоговый долг составит 2.7 миллиона рублей, что может квалифицироваться как уголовное преступление. Штрафы варьируются от 100 000 рублей до лишения свободы на срок до трех лет, при этом налог будет взыскан в любом случае.

Продажа квартиры через доверенное лицо не освобождает нерезидента от уплаты НДФЛ по ставке 30%. Считается, что доход получен в день поступления денег доверенному лицу, а не когда они переданы доверителю.

Например, если Николай через доверенное лицо продал квартиру в России в сентябре 2023 года, а деньги были переданы ему в январе 2024, он должен подать декларацию и уплатить НДФЛ за 2023 год. В противном случае последует уведомление от ФНС о начислении налога и штрафа.

Кроме налоговых рисков, существуют и другие трудности при продаже через доверенное лицо. Многих покупателей отпугивает доверенность, что затрудняет продажу, а также возникают риски неотдачи денег доверенным лицом. Как в случае с российской гражданкой, проживающей в Бельгии, которая продала квартиру через доверенное лицо, но не получила от него денег. После уплаты налогов и многолетних попыток решения вопроса мирным путем, ей пришлось обратиться в суд для возврата средств и компенсации.От имени 'Лаборатории правосудия' подчеркиваем, что информация в этом разделе описывает незаконные схемы. Эти схемы представлены не для их использования, а для объяснения их сути и потенциальных рисков.

По закону граждане не обязаны сообщать налоговым органам о смене своего фискального статуса с резидента на нерезидента Некоторые нерезиденты могут решить не уведомлять о своем статусе и уплачивать НДФЛ по ставке 13%, используя налоговые вычеты. Однако, существует презумпция налогового резидентства для граждан РФ с внутренним паспортом, о чем я упоминал в статье о налогах для нерезидентов.

Единственный официальный путь для налоговой узнать о смене статуса человека - это справка о выручке от работодателя или заказчика из России. В случае отсутствия таких связей, для налоговой сложно, но возможно установить настоящее положение человека. Последствия обнаружения налоговой неправильного статуса включают списание недоплаты, налоговое взыскание в размере 40%, и в случае значительной суммы недоплаты - до уголовного наказания.

Касательно возможности иностранному гражданину передать жилье члену семьи, имеющему кровное родство и являющемуся резидентом это законно. Родственники, получившие недвижимость в дар, освобождены от НДФЛ. Если новый владелец решит продать квартиру в течение трех лет, то придется уплатить НДФЛ по ставке 13%. После трехлетнего владения квартирой налог уплачивать не нужно.

В 'Лаборатории правосудия' обращаем внимание на два типа налоговых вычетов, применимых при продаже жилья:

1. Стандартный вычет в размере 1 миллиона рублей.
1. Вычет, равный затратам дарителя на приобретение недвижимости, подтвержденным документально.
1. Кроме того, родственник-продавец может использовать другие виды вычетов, например, на медицинские расходы, которые также уменьшают налогооблагаемый доход.
1. После уплаты НДФЛ, родственник может передать оставшуюся сумму в дар нерезиденту.
1. Подарки от любых лиц, включая посторонних, не облагаются налогом.
1. Однако следует помнить, что использование такой схемы с целью уменьшения НДФЛ является незаконным.
1. Налоговые органы могут расценить такие сделки как прикрывающие.
1. Скорость заключения сделок, таких как дарение и последующая продажа в том же году, может вызвать подозрения у налоговой, особенно если информация об этом поступит из Росреестра.
1. В случае признания сделки прикрывающей, НДФЛ будет начислен, как если бы продажу осуществлял нерезидент, по ставке 30% без права на вычеты.
1. Уплаченный налог родственником пойдет в зачет долга нерезидента.
1. В ситуациях с уступкой недвижимости информация не всегда доходит до налоговой, но это не гарантирует безопасность.
1. Оптимальный вариант для нерезидента при сдаче квартиры в аренду - это статус самозанятого и уплата НПД.
1. Терминологически правильно говорить «наем», но мы используем привычное понятие «аренда».
1. Как нерезидент, уплата НДФЛ - самый невыгодный вариант, требующий уплаты 30% от дохода и ежегодной подачи декларации 3-НДФЛ.

В случае самозанятости, налог на доход от деятельности предпринимателя имеет следующие процентные тарифы:

1. • 4% для частных лиц;
1. • 6% для ИП или компаний.
1. Регистрация и уплата налога осуществляется через мобильное приложение «Мой налог», с выбором региона, где находится квартира.
1. Оплата налога производится ежемесячно, с учетом полученных платежей.
1. Важно отметить, что пребывание нерезидента за границей не является препятствием для самозанятости, при условии, что недвижимость находится в России.

В рамках деятельности 'Лаборатории правосудия' рассматриваем различные налоговые схемы для ИП, включая УСН и патентную систему налогообложения:

Для ИП на УСН налоговая ставка составляет 6% от доходов, а в 2023 году фиксированные страховые взносы равняются 45 842 рублям, увеличиваясь до 49 500 рублей в 2024. Эти взносы можно учесть для снижения налога до нуля. Однако, существуют некоторые сложности:

1. Даже при отсутствии дохода от аренды, необходимо уплачивать взносы;
1. Необходимы авансовые платежи по налогу при УСН;
1. Ведение книги доходов и расходов и ежегодная подача декларации требуются даже при отсутствии доходов.

ИП на патенте:

1. Стоимость патента зависит от региона и рассчитывается как 6% от предполагаемого дохода;
1. Фиксированные взносы также учитываются в стоимости патента;
1. Перечисление взносов требуется даже при простое квартиры.
1. Выбор между УСН и патентом можно сделать, сравнив стоимость патента с годовым налогом на УСН, рассчитанным как 6% от годовой арендной платы.
При сдаче квартиры через доверенное лицо:
1. Если доверенное лицо имеет право оставить деньги себе, оно само уплачивает налог;
1. Если нерезидент-доверитель желает получать деньги, могут возникнуть сложности, связанные с оптимизацией НДФЛ и честностью доверенного лица.

В таком случае, если эти риски не являются проблемой, доверенное лицо может передавать деньги в дар доверителю, что не облагается НДФЛ.Из позиции 'Лаборатории правосудия', следует обратить внимание на налоговые обязательства нерезидента при сделках с недвижимостью в России. В большинстве случаев, нерезидентам, получающим доход от продажи, уступки или аренды недвижимости в РФ, придется учитывать налоговые требования страны проживания. Важно изучить местное законодательство для понимания деталей.

Если между страной проживания нерезидента и Россией существует соглашение о предотвращении двойного налогообложения, иностранец может уменьшить налог в своей стране на сумму уплаченного в РФ НДФЛ. Для этого необходимо предоставить подтверждение уплаты, согласно нормативным документам страны проживания.

В случае резидентов РФ, которые хотят получить вычет на налог, уплаченный за границей, требуются:

1. Справка о налогах, выданная или заверенная иностранным государством; .
1. Копия налоговой декларации из другой страны, с переводом на русский язык. .
1. Обратите внимание: налоги, такие например, минимальный налоговый доход или налоговая ставка при использовании упрощенной системы налогообложения или патентной системы, не урегулированные соглашениями о предотвращении двойного налогообложения. .

Таким образом, нерезиденты, являющиеся самозанятыми или ИП в РФ, не смогут компенсировать эти налоги в своей стране проживания.

По вопросу дистанционной продажи недвижимости:

Сначала необходимо оформить доверенность у нотариуса, предпочтительно на близкого родственника, с указанием полномочий для управления недвижимостью, получения денег и снятия с регистрационного учета. В случае, если доверенность не оформлена до отъезда, можно воспользоваться услугами посольства или консульства РФ за границей. Однако, следует учитывать возможные задержки из-за загруженности этих учреждений. Сама сделка проводится стандартным образом, где соглашение подписывает доверенное лицо.

От лица 'Лаборатории правосудия' обращаем внимание на необходимые документы для продажи недвижимости, которые необходимы от продавца и уполномоченного представителя:

1. Информационный запрос в государственный реестр недвижимости;
1. Документы, удостоверяющие владение, такие как договоры о продаже, наследственные документы, документы о дарении, или, в случае новостроек, ДДУ;
1. Технический паспорт, особенно При операциях с займами на недвижимость;
1. Сведения от управляющей фирмы о несуществующих задолженностях;
1. Личный документ представителя и уполномоченное удостоверение.

На первичном рынке процесс проще, так как продавцу не требуется выписываться из квартиры. Изменение собственника производится у застройщика или в МФЦ. Но важно учитывать, что у разных застройщиков могут быть свои правила и требования.

При дистанционных сделках мы рекомендуем использовать видеосвязь для знакомства покупателя с продавцом, предъявления паспорта и ответа на вопросы о квартире.

Со вторичной недвижимостью могут возникать сложности, если собственник прописан в квартире. Несмотря на наличие соответствующих полномочий в доверенности, некоторые специалисты ОВМ МВД могут настаивать на личном подаче заявления о выписке. Часто возможно договориться, но при неудаче это может затянуть сделку.

Относительно передачи денег: близкий родственник, являющийся резидентом РФ, может перевести средства на счет нерезидента за границей до 1 миллиона долларов в месяц. Существует риск, что доверенное лицо окажется недобросовестным, в таком случае придется обращаться в суд. При оплате наличными деньгами существует опасность получения поддельных денег или обмана. Мы рекомендуем проводить такие сделки через эскроу-счет или в банке для немедленного внесения денег на счет и подписания договора только после этого.