Лизинг в сфере строительства и недвижимости
"Лаборатория правосудия" представляет вашему вниманию ключевые моменты функционирования лизинга жилой недвижимости. Основаны они на ст. 10 Федерального закона от 29.10.1998 № 164-ФЗ "О финансовой аренде (лизинге)", далее именуемого Закон о лизинге. Согласно этому закону, обязанности и права, связанные с лизинговым соглашением, определяются Гражданским кодексом, Законом о лизинге и самим договором лизинга.
Суть договора лизинга, как определено в законе № 164-ФЗ от 29.10.1998, заключается в обязательстве лизингодателя (поставщика лизинга) купить имущество, выбранное лизингополучателем (арендатором), у назначенного последним продавца и предоставить его лизингополучателю за определенную плату для временного владения и использования.
Деятельность в сфере лизинга является формой инвестиционной деятельности, которая включает в себя покупку имущества и его передачу в лизинг.
Основное различие между лизингом и обычной арендой заключается в том, что лизинговая компания передает арендатору специфическое имущество, выбранное самим лизингополучателем."При завершении срока действия лизингового соглашения наступает момент, когда предусмотрен выкуп лизингового объекта. Этот момент обозначается как период выплаты выкупной суммы. Когда лизингополучатель выплачивает установленную сумму, имущество переходит в его собственность.
Договор лизинга включает в себя следующие ключевые условия:
- Первоначальный взнос от 0 до 49%, который оплачивает лизингополучатель;
- Регулярные месячные платежи, которые могут быть дифференцированными или аннуитетными;
- Выкупную сумму, после уплаты которой объект лизинга становится собственностью лизингополучателя.
- До момента полной оплаты всех платежей и выкупной суммы, лизинговый объект остается собственностью лизингодателя.
- Лизинг можно сравнить с арендой недвижимости, с тем отличием, что в случае лизинга платежи ведут к покупке собственности.
Преимущества лизинга жилья включают
В случае невозможности дальнейших платежей, лизингополучатель обычно не становится должником, что снижает риск банкротства. Несмотря на это, последние судебные решения и позиция Верховного Суда оставляют этот аспект дискуссионным. Требования к платежеспособности и кредитной истории лизингополучателя обычно более мягкие, чем при получении кредита или рассрочки. В некоторых случаях, если лизинговая компания зависит от кредитной организации, эти требования могут быть вовсе не учтены.
Однако стоит учесть, что лизинговые компании часто финансируются за счет кредитных организаций, и они обязаны сообщать данные в бюро кредитных историй, согласно ст. 4 закона о кредитных историях и положениям Банка России №758-П.Третье ключевое изменение, начиная с 1 января 2022 года, касается требований к лизинговым организациям. Они должны назначать каждому договору лизинга уникальный номер и передавать информацию в агентство по кредитным отчетам. Эти данные включают регистрационные сведения, сроки и временные рамки соглашения, объем долгов, план платежей, количество должников, информацию об аспектах страхования залогового имущества, судебные процессы, просроченные платежи и результаты заявок, в соответствии со ст. 4 закона о кредитных историях и положением Банка России № 758-П. Такая информация схожа с той, что предоставляют банки.
В контексте привлекательности, лизинг недвижимости выигрывает перед арендой, поскольку каждый внесенный платеж приближает лизингополучателя к владению квартирой, в то время как он уже имеет право проживания в ней с более высокой степенью правовой защиты.
Сравнивая лизинг с ипотекой и рассрочкой, лизинг предлагает ряд преимуществ, например, более низкий риск банкротства. При несоблюдении соглашения, прекращение использования недвижимости происходит быстрее, чем при ипотечном кредитовании, поскольку объект находится в собственности лизингодателя.
Среди трех вариантов финансирования покупки недвижимости, лизинг предлагает минимальное обеспечение интересов индивидуальных клиентов в ситуации задолженности. Лизинг является альтернативой для людей, у которых нет безупречной истории кредитов и тех, кто не вправе рассчитывать на жилищный кредит , особенно по выгодной ставке
Сроки лизинга могут варьироваться от 36 до 60 месяцев, что составляет 3-5 лет, что демонстрирует анализ рынка услуг лизинга недвижимости.Существенно! Считается, что при уменьшении правовой неопределенности, лизинг жилья от застройщиков и на вторичном рынке станет более популярным, если лизинговые компании не подпадут под лицензирование и регулирование Центральным Банком. Застройщики могут формировать собственные подразделения для лизинга, а инвесторы могут покупать жилье для последующей передачи в лизинг, что потенциально выгодно для обеих сторон.
"Скрытые сложности" лизинга жилой недвижимости:
Аннулирование соглашения лизинга может привести к рискам для лизингодателя. Например, если арендатор не желает добровольно сняться с регистрационного учета в квартире (если лизингодатель разрешил такую регистрацию), вопрос о снятии с регистрации и выселении потребует судебного решения (согласно п. 9 ст. 14 закона о лизинге).
Для справки. Согласно п. 2 ст. 13 согласно законодательству о лизинге, лизинговая компания имеет законное право на досрочное расторжение контракта и возврат активов, в соответствии с положениями закона и условиями соглашения. В соответствии с пунктом 3 статьи 11 закона о лизинге, лизинговая компания может осуществить изъятие лизинговый объект, а п. 4 ст. 16 обязывает лизингополучателя вернуть объект в состоянии, соответствующем его первоначальному состоянию с учетом износа. Кроме того, согласно ст. 330 ГК, должник обязан уплатить неустойку за неисполнение обязательств.
Практика выселения при неуплате по лизинговым договорам показывает, что процесс выселения значительно быстрее, чем при расторжении ипотечного договора. Так, иски о выселении из квартиры обычно подаются одновременно с расторжением договора и, как правило, удовлетворяются судом при наличии просрочек.
Это подтверждается исследованием судебных решений по расторжению соглашений о аренде жилой недвижимости и взысканию арендных платежей, возврату объекта аренды, взысканию расходов на госпошлину: большинство исковых требований лизингодателя удовлетворяются судами.
Для справки. Относительно финансовых аспектов займов, предоставляемых частным лицам для личных целей были даны разъяснения Пленумом ВС и внесены изменения в законодательство для улучшения защиты прав заемщика. В связи с этим суды теперь более тщательно рассматривают нарушения, учитывая все обстоятельства дела.Важно осознавать, что при кредитном финансировании запрос о выселении и исключении из реестра подается только после официального расторжения кредитного договора и получения соответствующего исполнительного документа, который разрешает изъятие залогового имущества и устанавливает начальную цену аукциона.
В контексте лизинга жилья, процесс расторжения соглашения и прекращение регистрации происходят одновременно, так как недвижимость оформлена на имя лизингодателя, что обуславливает более быстрый порядок действий.
Следует учитывать, что в случае ипотечного долга жилье может оставаться у должника, особенно если запущена процедура банкротства и банк-залогодержатель не предъявил своевременные требования. Это редкое исключение, однако возможное согласно разъяснениям Пленума Верховного Суда. В случае лизинга такая ситуация невозможна, так как недвижимость принадлежит лизинговой компании.
При приобретении жилья в лизинг необходимо учесть, что в случае банкротства лизингодателя, недвижимость будет включена в активы, доступные для продажи или использования в конкурсном процессе. Это подчеркивает необходимость улучшения законодательства с целью обеспечения прав и интересов индивидуальных граждан, использующих лизинг для приобретения жилья.
Выводы:
Преимущества лизинга жилья включают более доступные условия по сравнению с ипотечным кредитованием, отсутствие необходимости в поиске поручителей и созаемщиков, а также возможность выбора разнообразных платежных планов.
Особенно привлекательно для определенных категорий граждан то, что недвижимость не будет зарегистрирована в собственности до полного погашения платежей (например, при ожидании льгот).
Однако следует учитывать и недостатки лизинга, включая низкую степень защиты прав и быстрое прекращение права пользования при нарушении обязательств, а также риск потери жилья в случае банкротства лизингодателя.
Лизинг недвижимости представляет собой перспективный, но рискованный инструмент для физических лиц. В случае доработки законодательства, особенно при учете интересов физических лиц как менее защищенной стороны, лизинг может стать эффективным способом приобретения недвижимости, учитывая его доступность, отсутствие необходимости в лицензировании и более гибкие критерии оценки лизингополучателя.