Аренда недвижимости для арендатора
Арендовать коммерческое пространство: Ключевой шаг на пути к процветанию вашего предприятия.
Ведение бизнеса часто включает в себя управление множеством арендных контрактов: от офисных помещений до складов, магазинов, и даже жилых апартаментов для работников. Такие расходы занимают значительную часть бюджета компании. Важно, чтобы при подписании договора аренды, вы уделяли внимание не только финансовым условиям, но и другим значимым аспектам, которые часто остаются без внимания.
Арендное соглашение может казаться простым на первый взгляд, но в действительности оно может скрывать множество скрытых проблем и подводных камней.
Следуйте нашим рекомендациям, чтобы избежать непрофессиональных ошибок, правильно заключить соглашение и успешно снять недвижимость в аренду без помощи риэлтора.
ЭТАП 1. ВЫБОР И ОСМОТР ОБЪЕКТА
Начните с поиска подходящего помещения. В интернете множество платформ с объявлениями об аренде, например, ЦИАН.
ЭТАП 2. ПРОВЕРКА ЗАКОННОСТИ И НАДЕЖНОСТИ СДЕЛКИ
До начала переговоров убедитесь в законности объекта и его соответствии вашим требованиям (включая лицензионные, если ваша деятельность этого требует).
Попросите у сдающей стороны для проверки следующее:
Документ о статусе недвижимости или документ о её владении.
Документы, подтверждающие законное право собственности на недвижимость (сделки купли-продажи, свидетельства о наследстве и т.д.).
Паспорт для физических лиц; устав и учредительные документы для организаций.
Если договор подлежит регистрации в Росреестре, необходимо согласие супруга(-и) арендодателя или подтверждение раздельного владения имуществом.
Доверенность, если арендодателя представляет доверенное лицо.
Техническую документацию по объекту.
Тщательное соблюдение этих рекомендаций позволит вам избежать проблем и успешно арендовать необходимое вам коммерческое пространство.
ЭТАП 3. ВЫРАБОТКА УСЛОВИЙ ДОГОВОРА АРЕНДЫ
Формирование договора аренды и выработка его ключевых условий - критический момент в процессе аренды. Важно, чтобы договор охватывал все потенциальные спорные моменты и соответствовал интересам обеих сторон. В противном случае, соглашение рискует быть расторгнутым. Опыт показывает, что нахождение общих условий в долгосрочных арендных отношениях может занять значительное время.
Обычно арендодатель берет на себя подготовку договора аренды, но крупные арендаторы, такие как торговые сети, могут предложить свою версию документа. На этапе согласования мы настоятельно рекомендуем обратиться к опытному юристу, который поможет оценить все риски, предложить необходимые изменения для защиты ваших интересов.
В договоре аренды желательно прописать следующие моменты:
Описание арендуемого объекта (адрес, кадастровый номер, площадь, специфические требования, предназначение использования).
Условия арендной платы: размер, порядок внесения, условия изменения (ограничения на одностороннее повышение арендной платы), правила предоставления арендных каникул.
Правила и основания для расторжения договора.
Процедура возврата помещения по окончании срока аренды.
Длительность договора (если срок не указан, контракт считается оформленным на неопределенный срок).
Ответственность сторон за невыполнение условий договора.
Обязанности по уходу за помещением и компенсация неотделимых улучшений, если помещение принимается без ремонта.
Контактные данные и реквизиты обеих сторон.
Соблюдение этих рекомендаций поможет обеспечить юридическую защиту и избежать возможных рисков при аренде недвижимости.ЭТАП 4. ОФОРМЛЕНИЕ ДОГОВОРА АРЕНДЫ
В большинстве случаев для договора аренды достаточно простой письменной формы. Хотя нотариальное заверение не является обязательным, некоторые арендодатели предпочитают его для дополнительной юридической уверенности. Существуют определенные случаи, когда оформление контракта аренды в Росреестре становится обязательной по закону.
Согласно действующему законодательству, следующие договоры подлежат регистрации:
дача в аренду земельных участков, зданий, сооружений или нежилых помещений на длительный срок. Любые соглашения о предоставлении бизнеса в аренду и субаренду.
Эти договоры приобретают юридическую силу только после официальной регистрации.
ЭТАП 5. РЕГИСТРАЦИЯ ДОГОВОРА АРЕНДЫ
Для официальной регистрации договора аренды необходимо:
Заявление о регистрации, которое можно заполнить в Росреестре или МФЦ. Если арендуется часть недвижимости, требуется кадастровый учет этой части. Заявление может подать любая из сторон, но если договор заключается с госорганом, то заявление должен подать этот орган.
Сам договор аренды.
Паспорт или другой документ, подтверждающий личность заявителя; при подаче документов представителем требуется нотариальная доверенность.
Для организации - учредительные документы (устав, учредительный контракт), решение о назначении представителя, свидетельство о госрегистрации.
Если проводится кадастровый учет части недвижимости, необходимо приложить межевой или технический план.
Указанные шаги помогут обеспечить юридическую надежность и законность процесса аренды, минимизируя возможные риски и сложности.
Необходимые документы и процедуры для регистрации договора аренды:
Электронная документация: Все планы должны быть представлены в электронном виде с подписью квалифицированного кадастрового инженера, подтвержденной усиленной электронной подписью.
Согласие на крупную сделку: Для ООО или АО, совершающих крупную сделку с недвижимостью, требуется официальное согласие уполномоченного органа компании (согласно статьям Закона об АО и об ООО). Хотя это согласие не является обязательным для регистрации, его отсутствие приведет к соответствующей пометке в реестре, что может вызвать юридические риски.
Согласие супруга/супруги: Если имущество является общим владением, приобретенным в браке, требуется согласие супруга/супруги.
Оплата госпошлины: Необходимо представить чек об уплате госпошлины (подлинник и кдубликат). Хотя представление квитанции с заявлением не является обязательным, его отсутствие может привести к возврату документов Росреестром без рассмотрения. Размер госпошлины варьируется: для физических лиц — 2 000 рублей, для организаций — 22 000 рублей.
Особые случаи:
При заключении договора с органами государственной власти или местного самоуправления, орган, заключивший договор, освобождается от уплаты госпошлины и должен сам обратиться за регистрацией.
Если договор аренды заключается между организацией и гражданином (включая индивидуальных предпринимателей), и за регистрацию обращается физическое лицо, госпошлина уплачиваться не будет.
Соблюдение этих правил и предоставление всех необходимых документов обеспечит законность и юридическую защиту при совершении сделок с недвижимостью.
Варианты расчета госпошлины и процедурные нюансы при регистрации аренды:
Расчет госпошлины: В случае совместного обращения организации (например, арендатора) и ИП (например, арендодателя) за регистрацией договора аренды, распределение госпошлины осуществляется следующим образом: для организации — 22 000 рублей, для физических лиц — 2 000 рублей. При этом организация оплачивает 11 000 рублей, а ИП — 1 000 рублей, так как сумма делится поровну между заявителями.
Штрафы за нарушение процедуры: Несоблюдение правил регистрации договора аренды может повлечь за собой административные штрафы от 1 500 до 2 000 рублей. Кроме того, несоблюдение процедуры регистрации означает недействительность договора.
Электронная система регистрации: С 29 июня 2022 года в МФЦ введена практика передачи документов в Росреестр через электронную систему. Это подразумевает сканирование документов сотрудниками МФЦ и отправку электронных копий в Росреестр, в то время как оригиналы возвращаются заявителям. На бумажных копиях договоров теперь не ставится печать Росреестра, что считается шагом к ускорению процесса регистрации.
Сроки регистрации: Срок государственной регистрации контракта аренды обычно составляет до 7 рабочих дней после подачи заявления и документов в Росреестр, или до 9 рабочих дней при подаче через МФЦ. Для нотариально удостоверенных сделок сроки сокращаются до 3 и 5 рабочих дней соответственно. Отсчет времени начинается на следующий рабочий день после приема документов.Особенности процесса регистрации контракта аренды и подписание передаточного акта:
Приостановление регистрации: Регистрирующий орган имеет право временно приостановить процесс государственной оформлении контракта аренды, а также вынести решение об отказе в его проведении, если не устранены предпосылки для такой приостановки. Например, это может произойти при недостатке необходимых документов для регистрации. В таких случаях заявителю будет выдано соответствующее уведомление.
Этап подписания передаточного акта: По статье 655 Гражданского кодекса РФ, обязанность арендодателя по передаче недвижимости арендатору считается исполненной с момента вручения объекта арендатору для владения или использования и подписания соответствующего документа о передаче, такого как передаточный акт. Настоятельно рекомендуется в момент приема объекта внимательно проверить его техническое состояние и фиксировать любые замечания в акте. Кроме того, важно зафиксировать показания счетчиков на момент передачи помещения.