Договоры в недвижимости и строительстве
Процесс разработки недвижимости представляет собой многоэтапное дело, включающее в себя как препятствия, так и решения, непредсказуемые обстоятельства и финансовые затраты. Полностью исключить риск невозможно, однако инвестор, независимо от того, в какую сферу он вкладывает средства, стремится к уверенности в надежности своего проекта. В современной деловой практике ключевым элементом является заключение договоров, определяющих взаимные обязательства и права участников.
Если вам предстоит вовлечение в строительство недвижимости, участие в проекте в роли партнера или организация и координация процессов, связанных с возведением зданий и их последующей эксплуатацией, важно глубоко погрузиться в тематику строительных контрактов.
Стратегические аспекты контрактов в строительной сфере:
Разработка недвижимости — это комплексный и трудоемкий процесс. Часто он не начинается сразу с договора, но без этого ключевого документа проект не может быть реализован. В контексте российского законодательства важно выделить следующие типы контрактов:
Контракт о строительном подряде. Является наиболее общепринятым в сфере строительства. Урегулирован разделом 740 ГК РФ.Этот документ устанавливает, что исполнитель гарантирует выполнение строительства в согласованные сроки, а заказчик обязуется произвести оплату в соответствии с договорной стоимостью. Ключевые этапы соглашения о строительстве включают:
Точное описание строительного объекта.
Оценку стоимости работ, в том числе дополнительных, и условия оплаты.
Планируемые сроки начала и завершения работ.
Процедуру приемки работ.
Гарантийные условия.
Права и обязательства участников.
Дату, время и место оформление контракта.
Контактные данные сторон.
Подписи и печати (если применимо).
Следствие за нарушение условий соглашения
Срок действия контракта.
Правила, связанные с форс-мажорами и чрезвычайными обстоятельствами.
Порядок расторжения договора.
Контракт оказания платных услуг. Здесь исполнитель обязуется предоставить услуги, а заказчик - уплатить их (п.1 раздел 779 ГК РФ). Отличительной особенностью является фокус на процессе предоставления услуг, а не на самом объекте строительства. В отличие от договора подряда, где ключевым элементом является результат работ и его приемка (п.1 раздел 702 ГК РФ).
Контракт купли-продажи. Этот контракт, регулируемый ст. 549 ГК РФ, утверждает переход права владения на жилье и обязательства по оплате.
Договор простого товарищества. Определен ст. 1041 ГК РФ, представляет собой соглашение о совместной деятельности для достижения законных целей без создания юридического лица.
Смешанный договор. Комбинирует элементы различных контрактов (п.3 раздела 421 ГК РФ), используя соответствующие нормы в зависимости от характера условий.Контракт на участие в процессе строительства. Это часто используемый метод приобретения жилья на начальных этапах его возведения, выгодный как для инвесторов, так и для застройщиков. Клиент получает жилье по более выгодной цене, в то время как застройщик обеспечивается необходимыми финансами для строительства. Этот тип договора регулируется Федеральным законом №214 от 30.12.2004. Инвестируя в строительство, клиент становится участником долевого строительства, и такой договор всегда подписывается до завершения строительства и передачи объекта. Это позволяет инвестору сэкономить на стоимости недвижимости, но также увеличивает риски.
Принципы свободы и ограничения в договорных отношениях
Согласно ГК РФ, любой строительный контракт и соглашения между фирмами и физическими лицами обязаны быть оформлены добровольно. Принуждение к договорным отношениям или выбору определенного партнера недопустимо.
Исключение, упомянутое в разделе 421 ГК РФ, касается ситуации, когда подписывается предварительный контракт, обязывающий участников к оформлению основного контракта в будущем.
Запросите бесплатную электронную книгу от издательства Русской Школы Управления «Управление многовартирным домом: настольная книга управдома» в формате EPUB. Автор книги — Павел Кузнецов, эксперт в области жилищного управления и коммунальных услуг, активно работающий адвокат и преподаватель Русской Школы Управления.Рассмотрим ситуацию, когда бизнесмен планирует приобрести офисное помещение, находящееся на стадии строительства. Для этого он подписывает предварительное соглашение с застройщиком, определяющее стоимость объекта, сроки его готовности и другие ключевые детали. В соглашении также прописывается условие о заключении окончательного договора после завершения внутренних работ. Этот предварительный документ обеспечивает обе стороны гарантией выполнения взятых на себя обязательств и соблюдения условий сделки. Важным аспектом является фиксация даты заключения окончательного контракта и ключевых моментов предстоящего соглашения. Если установить точные сроки невозможно, закон предусматривает однолетний срок с момента подписания предварительного соглашения.
Методы реализации контрактных отношений в сфере строительства
Следует подчеркнуть, что для всех типов договоров обязательным является наличие подписи. Несмотря на то, что ранее акцентировалось на собственноручной подписи, в настоящее время электронный документооборот активно заменяет бумажные версии с ручными подписями.
Существуют три разновидности электронных подписей:
Простая электронная подпись — использует коды и пароли для подтверждения подписания документа.
Электронная подпись низкого уровня — способствует выявлению изменений, сделанных в документе после его подписания.
Квалифицированная электронная подпись — отличается использованием специализированных криптографических средств защиты. В соответствии с законом 434 ГК РФ, использование электронных документов признается равнозначным письменной форме соглашения. Для этого необходимо соблюдение определенных условий:
Сообщения должны быть отправлены участником договора.
Стороны могут оформить договор, используя простую или неквалифицированную электронную подпись, при условии предварительного согласования такого метода.
Запрещено заключение электронных соглашений, которые требуют нотариального удостоверения или официальной регистрации в органах власти.
Для большей юридической надежности рекомендуется использование электронной подписи, которая имеет равную юридическую силу с подписью вручную.
Простая и неквалифицированная электронные подписи обладают выше правовой значимостью, чем обычное общение сообщениями.
Если вы заинтересованы в улучшении договорной работы для вашего бизнеса, рекомендуем ознакомиться с курсом «Договоры в строительстве». Полученные знания помогут предотвратить распространенные ошибки, разногласия и споры, а также уменьшат возможные расходы и стресс во время строительных проектов.