Договор уступки права требования по ДДУ
Как поступить, если после оформления контракта о долевом участии в строительстве обстоятельства изменились: вам больше не нужна недвижимость, изменились ваши планы, или возникла неотложная потребность в финансах? В подобной ситуации участник стройпроекта имеет возможность передать своё право требования к новому инвестору. При полной оплате прав требования стороны оформляют цессию прав требования. Мы подробно рассмотрим, как грамотно оформить такой договор.
Нюансы цессии прав требования по контракту долевого участия:
Согласно ФЗ РФ от 30.12.2004 № 214-ФЗ, касающемуся долевого строительства, существуют важные аспекты передачи прав требования. Следует знать, что договор цессии подлежит обязательной госрегистрации, без которой переход прав не происходит. Следует учесть это при определении условий оплаты в договоре, иначе риск потери интереса у цедента после получения оплаты велик.
Договор цессии может быть заключен только после регистрации основного контракта долевого участия. В соответствии с законодательством РФ, зарегистрированное право вступает в силу для третьих лиц после его регистрации. Поэтому перед покупкой убедитесь в том, что права, которые вам передают, зарегистрированы должным образом.
Передача прав требования возможна до фактической передачи недвижимости и подписания акта передачи. После передачи объекта дольщику право требования к застройщику считается исполненным.При уступке права требования по контракту , если сторона-цедент является фирмой, важно учитывать, что выплата за право уступки происходит только после официальной регистрации соглашения цессии. Это значит, до момента, когда вы фактически получите зарегистрированный договор, оплату юридическому лицу-цеденту производить не следует. Рекомендуется применять аналогичный порядок платежей и в сделках между физическими лицами.
В большинстве случаев получение разрешения от застройщика на уступку прав по контракту долевого участия не требуется. Однако, если в договоре указано, что передача прав без согласия застройщика невозможна, это становится исключением. Независимо от необходимости получения согласия застройщика, после регистрации сделки по уступке прав новому владельцу следует уведомить застройщика о переходе прав на объект. Для этого необходимо отправить застройщику письменное уведомление с указанием данных о первом участнике и новом инвесторе, а также приложить копию договора уступки.
Передача права требования возможна только после полной уплаты контракта долевого участия или в момент перехода долга. Важно удостовериться, что цена договора была полностью уплачена до приобретения прав. Если это не так, то следует оформить перевод долга, который по закону требует одобрение заемщика – в данном случае, застройщика. В противном случае сделка может быть аннулирована. Примером может служить дело № 2-1378/2010, рассмотренное Ленинским районным судом г. Иркутска 20 мая 2010 года, где суд признал договор уступки прав по контракту долевого участия недействительным, так как он был заключен с нарушением законодательных требований.Важно учитывать несколько ключевых аспектов при заключении договора цессии. Объем прав, которые переходят в рамках такого договора, соответствует тем, что имелись у исходного участника долевого строительства. Эти права могут отличаться в зависимости от того, является ли дольщик физическим или юридическим лицом. Особенно это актуально при покупке прав у юридического лица, так как недобросовестный застройщик может использовать эти различия в своих целях. При приобретение прав по контракту уступки, крайне необходимо смотреть не только на стоимость прав, но и на цену самого контракта долевого участия, поскольку именно эта сумма будет использоваться при расчете компенсации в случае расторжения договора или при начислении пеней за задержку в передаче объекта строительства. К тому же, в случае споров о размере неустойки, застройщик может использовать этот момент, особенно учитывая, что закон предусматривает вдвое больший размер неустойки для физических лиц по сравнению с юридическими.
Еще один важный аспект касается ситуаций, когда застройщик продает всю строящуюся недвижимость через аффилированного посредника. Такой подход может быть тревожным сигналом для потенциального дольщика, указывая на возможные риски в будущем, включая неисполнение обязательств застройщика по выплате неустойки, возврату средств и т.д. В таких случаях реальный финансовый поток осуществляется через компанию или физическое лицо-посредника, а расчеты между застройщиком и посредником часто происходят по актам взаимозачета требований, что может усложнить получение компенсаций в будущем.
Перед приобретением прав требования, важно знать, что цедент мог внести изменения в исходный договор с застройщиком, например, относительно изменения сроков завершения строительства. Как новый кредитор, вы будете привязаны к этим условиям, даже не зная о них. Это может служить основанием для оспаривания соглашения о передаче прав, но не влияет на договоренности с застройщиком.
Необходимые документы для передачи прав по контракту долевого участия
Документы для передачи прав делятся на две категории: те, что требуются для официальной регистрации сделки, и те, которые нужны для защиты прав в будущем.
Документы для оформления контракта уступки:
Договор долевого участия, по которому осуществляется уступка (оригинал и копия).
Соглашение об уступке прав по ДДУ.
Нотариально заверенное согласие супруга(-и), если права находятся в совместной собственности или приобретаются таковой.
Подтверждение оплаты по договору или документы, свидетельствующие о переводе долга.
Письменное согласие застройщика на передачу прав, если это предусмотрено основным договором или при совместном переводе долга.
Согласие залогодержателя, если право требования заложено.
Согласие органов опеки на передачу прав, если участником является несовершеннолетний или недееспособный.
Документы для проверки чистоты покупки:
Ключевые аспекты, которые должны волновать покупателя: право цедента на распоряжение объектом и факт оплаты по договору. Покупатель должен тщательно изучить договоры, документы об оплате и убедиться в их законности и регистрации. Ознакомьтесь с детальным списком документов, которые следует запросить у фирмы.