Договор предварительной купли продажи недвижимости
Инициация договорных отношений: Стратегический подход к преддоговорам в юриспруденции
Основная функция преддоговора заключается в формировании обязательства между сторонами о последующем заключении полноценного договора. Это ключевой элемент в подготовке к окончательному соглашению.
При рассмотрении покупки или продажи недвижимости, преддоговор служит гарантией сохранения интересов обеих сторон. В случае изменения решения одной из сторон, преддоговор позволяет взыскать компенсацию или даже обратиться в суд для исполнения обязательств.
Необходимые аспекты преддоговора в сфере недвижимости
Важные атрибуты преддоговора включают:
Соответствие формы преддоговора форме основного договора.
Включение детального описания объекта сделки и условий основного договора, на которых настаивает хотя бы одна из сторон.
Формальные требования к преддоговору
Преддоговор обязан быть оформлен в письменной форме, иногда требуется нотариальное удостоверение:
Нотариальное заверение необходимо, если такой же формы требует основной договор (например, при передаче доли в праве на недвижимость).
Участники могут самостоятельно выбрать нотариальное удостоверение, даже если это не предписано законом.
Ключевые условия договора
Каждый тип договора характеризуется определенными существенными условиями, включая предмет договора и условия, закрепленные законодательно. Отсутствие этих условий влечет за собой признание договора недействительным.
Ключевые аспекты контракта купли-продажи недвижимости: Лаборатория правосудия разъясняет
Для контракта купли-продажи недвижимости жизненно важны два аспекта: детализация объекта сделки и установление цены. Особенностью контракта на продажу жилой недвижимости является необходимость указания лиц, имеющих право проживания в объекте после его продажи. Эти нюансы актуальны исключительно для основного договора.
Зачем нужен предварительный договор
Цель предварительного договора - зафиксировать условия будущей транзакции и обязательство сторон к последующему оформлению контракта купли-продажи.
Состав предварительного договора
В преддоговоре необходимо четко оговорить объект сделки и другие ключевые моменты основного контракта, на которые участники хотят договориться заранее. Если преддоговор ограничивается только объектом сделки, это считается достаточным, а все остальные детали будут решены в основном договоре. В случае несогласия сторон, разрешение вопросов переходит в судебную плоскость.
На практике в преддоговор часто включают дополнительные пункты: цену, сроки сделки, ответственность и прочие условия, чтобы минимизировать риски и неопределенность.
Описание объекта сделки
Описание недвижимости в договоре должно быть настолько точным и детальным, чтобы не оставляло сомнений относительно конкретного объекта - будь то квартира или дом.
Ключевые аспекты преддоговора на недвижимость от "Лаборатории правосудия"
В момент заключения преддоговора объект недвижимости может быть еще в стадии строительства или не находиться во владении продавца. Законодательство допускает заключение преддоговоров на такую недвижимость.
Детализация объекта недвижимости
Важно тщательно описать объект, особенно если он находится в стадии строительства или еще не перешел к продавцу. Такое описание должно позволять точно идентифицировать будущий объект, например: "жилое здание примерной площадью 134 м2, возводимое на участке с кадастровым номером 69:10:0091201:33". Для максимальной точности используйте все доступные координаты, включая адрес стройки, номер и этаж подъезда, количество комнат и расположение квартиры.
Финансовые аспекты преддоговора
Цель преддоговора - зафиксировать намерения сторон о последующем заключении основного договора. Иногда это сопровождается передачей аванса или задатка, хотя по смыслу преддоговора это не обязательно. Если в рамках преддоговора выплачивается значительная часть стоимости, такой контракт может быть признан основным.
Ответственность сторон
Ключевым нарушением по преддоговору является отказ или уклонение от оформления основного контракта. Уклонение может проявляться в игнорировании писем, выдумывании причин для задержки или отказе от подписания без прямого объяснения.
Лаборатория правосудия: Эффективное урегулирование вопросов преддоговора
Если одна из сторон избегает заключения основного договора, судебный иск может обязать её к его подписанию. Кроме того, такая сторона возмещает убытки, например, расходы на временное жильё в период уклонения от сделки.
Сроки и процедура принудительного исполнения преддоговора
Основной договор можно подписать через суд в течение 6 месяцев с предполагаемой даты заключения. В случае совместного решения сторон о незаключении основного договора, рекомендуется оформить документ о расторжении преддоговора, фиксируя отсутствие взаимных претензий.
Длительность действия преддоговора
Можно указать срок, в течение которого основной контракт должен быть подписан. При отсутствии такого срока в преддоговоре, его действие распространяется на один год. После этого, если основной договор не подписан, и ни одна из сторон не предложила его заключить, преддоговор теряет силу.
Регистрация преддоговора
Согласно п. 14 Информационного письма № 59 Президиума Высшего арбитражного суда, преддоговор купли-продажи недвижимости не требует государственной регистрации.
Образец и распространенные ошибки
При заключении преддоговора важно избегать типичных ошибок: неверная форма документа, неточное описание объекта недвижимости, путаница между задатком и авансом, оплата большей части стоимости объекта по преддоговору, несогласование цены или других ключевых деталей. Такие ошибки могут привести к различным последствиям, включая признание договора незаключенным или перевод его в статус основного контракта купли-продажи.Экспертные советы от "Лаборатории правосудия" о оформлении контракта купли-продажи недвижимости
Для обеспечения юридической действительности договора необходимо детально зафиксировать параметры недвижимости в письменном виде, при необходимости с нотариальным заверением.
Финансовые аспекты договора
Цена недвижимости может не указываться в договоре, но в случае несогласования стоимости на этапе подписания основного договора, определением цены займется суд.
Различие между авансом и задатком
Важно различать аванс и задаток: возврат аванса гарантирован покупателю при отказе от сделки, в то время как задаток остается у продавца.
Ключевые условия в договоре
Следует также учитывать другие критические условия:
Условия, при которых стороны могут расторгнуть преддоговор без взаимных претензий.Сроки передачи имущества после подписания соглашения.
Срок для возврата задатка, если основной контракт не будет подписан.
Размер санкций за отказ или невыполнение основной сделки.
Чем больше условий предусмотрено в предварительном договоре, тем более плавный процесс подписания основного.
Определение суммы при подписании преддоговора
Сумма, передаваемая покупателем при подписании преддоговора, не должна быть чрезмерной, иначе суд может квалифицировать такой договор как основной, а не предварительный.
Основные аспекты и надежность предварительного договора от "Лаборатория правосудия"
Предварительный договор не гарантирует автоматическую передачу квартиры вам: до момента заключения окончательного договора могут возникнуть непредвиденные обстоятельства. Однако, некоторые риски с его помощью минимизируются.
Ключевое преимущество предварительного договора заключается в создании уверенности в подписании основного контракта продавцом, при этом либо по собственной воле, либо через судебное решение, и на ранее оговоренных условиях.
Соглашение о передаче аванса или задатка не обеспечивает подобную уверенность. Часто случается, что стороны, заключившие лишь соглашение об авансе, пытаются доказать его статус преддоговора в суде для обязательства второй стороны к сделке. Однако, успех в таких делах не гарантирован, поскольку суды тщательно анализируют условия соглашения. Если соглашение не фиксирует намерения о будущей сделке, продавец рискует только задатком или авансом.
Риски для покупателя в сделке с недвижимостью
Защита интересов покупателя в сделках с недвижимостью часто оказывается менее надежной по сравнению с продавцом. Даже наличие предварительного договора не гарантирует покупателю окончательного приобретения жилья и его цены. Риски сохраняются, поскольку предварительный договор еще не равносилен договору купли-продажи."Лаборатория правосудия" разъясняет нюансы предварительного контракта купли-продажи недвижимости
Продавец может в любой момент отказаться от подписания окончательного договора, что может потребовать решения через судебные инстанции. Обычно, в таких случаях, продавец, отказавшийся от основного контракта, ограничивается выплатой неустойки и возвращением аванса.
Риски, связанные с несоблюдением условий предварительного договора
Два основных фактора могут привести к признанию предварительного договора как незаключенного:
Несоблюдение формы договора.
Отсутствие согласования обязательных условий.
К примеру, если преддоговор на продажу доли в праве на квартиру не удостоверен нотариально, он может быть признан недействительным из-за несоответствия формальным требованиям.
Также, неясность в определении объекта сделки в преддоговоре может привести к его недействительности. Недостаточно просто указать, что стороны договорились о продаже квартиры в определенном доме. Необходимо конкретно указать адрес, например, "г. Москва, ул. Зоологическая, дом 15, кв. 1876, кадастровый номер 77:77:254:817:630, общей площадью 38,5 м²".
Риск двойной продажи недвижимости
Поскольку предварительный контракт купли-продажи не подлежит регистрации, покупатель не может быть уверен в отсутствии других аналогичных соглашений со стороны продавца. В случае если продавец заключил несколько преддоговоров, но продал квартиру только одному покупателю, остальным придется обращаться в суд за возмещением убытков.Рекомендации от "Лаборатория правосудия" по укреплению правовой защиты в предварительном контракте купли-продажи недвижимости
Включите в договор пункты, предоставляющие гарантии со стороны продавца. Он должен подтвердить отсутствие других сделок по квартире, будь то окончательные или предварительные. Назначьте значительный штраф за нарушение этой гарантии, который будет служить сдерживающим фактором для непорядочных продавцов и компенсацией для вас в случае возникновения проблем.
Риск потери финансовых средств: аванс или задаток
Если вы внесли средства по преддоговору, и продавец исчез, возможна потеря аванса или задатка. Покупатель может требовать возврат денежных средств или настаивать на заключении основного договора.
Риск приобретения недвижимости с обременением
Недобросовестный продавец может скрыть факт наличия обременений, таких как залог, договор ренты или аренды. Рекомендуется самостоятельно заказать выписку из ЕГРН до подписания предварительного и основного договора. Важные обременения будут указаны в выписке, хотя и не все из них могут быть известны Росреестру.
В тексте преддоговора следует четко указать, что продавец гарантирует юридическую чистоту квартиры. Например: «Продавец гарантирует отсутствие ареста, залога, судебных споров или прав третьих лиц на квартиру, и обязуется не создавать новых обременений до подписания основного договора». При нарушении этих условий предусмотрите для продавца штраф и защитите свое право отказаться от сделки без каких-либо санкций."Лаборатория правосудия": Эффективные механизмы защиты в преддоговорах купли-продажи недвижимости
Рекомендуется ввести в договор условие о начислении процентов на стоимость сделки за каждый день задержки стороны в заключении основного контракта.
Условия прекращения действия предварительного контракта
Предварительный контракт теряет силу в следующих случаях:
Истечение срока, указанного в контракте, без оформления основного контракта и без требования его заключения со стороны участников.
Оформление с участниками основного контракта.
Соглашение сторон о расторжении преддоговора.
Как правило, прекращение предварительного контракта односторонне и без веских причин недопустимо. Однако, стороны могут определить в договоре особые обстоятельства, позволяющие расторгнуть его с наложением или без штрафных санкций.
Часто предусматривается возможность расторжения без штрафа в случаях форс-мажора, не зависящих от сторон, например, при неожиданном отказе в кредите.
Ответственность продавца за сокрытие информации
Если продавец скрывал проблемы с документами или с самой квартирой, делая невозможной продажу, в договоре можно предусмотреть за такое расторжение штраф и компенсацию убытков. В таком случае, покупатель имеет право требовать от продавца как штраф, так и возмещение убытков. При определении штрафа как неустойки суд может учесть её в счет компенсации убытков, поэтому лучше оформлять такие условия как штрафные санкции для большей выгоды покупателя.документы, которые необходимы дляосударственная регистрация предшествующего права и заявление о такой регистрации со стороны продавца, в случае если право владения продавца не было оформлено.
Для жилой недвижимости - документ, удостоверяющий отсутствие прописанных людей в квартире/другом жилом помещении из домовой книги, или список жильцов, сохраняющих право пользования квартирой или обязанных выселиться после регистрации перехода собственности. Получение информации о прописанных людях в жилом помещении является необходимым согласно законодательству, но не входит в обязательный список документов, так как запрашивается Росреестром в рамках межведомственного взаимодействия. Не предоставление этой информации в течение установленного срока может привести к приостановке процесса регистрации и, в случае отсутствия данных, к отказу в регистрации со стороны Росреестра. Поэтому рекомендуется предоставлять этот документ самостоятельно.
Паспорт или другой документ, удостоверяющий личность заявителя (заявителей); доверенность, если документы представляются посредством представителя (оригинал и копия). Документы, подтверждающие личность иностранных граждан должны быть переведены на русский язык и нотариально
удостоверены. Если перевод удостоверен иностранным нотариусом, то документ должен быть апостилирован или легализован (если
государство иностранного нотариуса не присоединилось к Гаагской конвенции)
если стороной сделки,Если заявителем является фирма, то требуется представление следующих документов:
Учредительные документы организации (включая все изменения и дополнения) - подлинник либо нотариально заверенный дубликат, или дубликат, заверенный лицом, уполномоченным действовать от имени фирмы без доверенности. Учредительными документами могут быть устав и учредительный контракт (при наличии).
Чек об уплате государственной пошлины - оригинал и копия.
Предоставление документа об оплате государственной пошлины вместе с заявлением необязательно, но рекомендуется. Заявитель может сделать это по собственной инициативе. Однако, если в течение пяти дней с момента оформления обращения отсутствует информация об уплате государственной пошлины в Государственной информационной системе о государственных и муниципальных платежах, Росреестр вернет обращение и прилагаемые документы без рассмотрения. Поэтому рекомендуется прикреплять квитанцию об уплате госпошлины.