Договор дарения недвижимости
Обычно, наиболее часто встречающийся метод передачи прав владения на недвижимость между родственниками или друзьями - это дарственная. В отношениях между друзьями и родственниками часто присутствует доверие, из-за чего многие не рассматривают потенциальные опасности при выборе такого типа сделки. Несомненно, в некоторых случаях дарственная является наиболее простым методом передачи владения квартирой, домом или дачей другому лицу, но важно понимать юридические тонкости таких операций. В этой статье специалисты по недвижимости поделятся подробностями о характеристиках дарственной на имущество. Юридические аспекты дарственной на имущество Заключение и реализация договоров дарственной на имущество подчиняются правилам раздела 32 ГК РФ и общим принципам гражданского права. При оформлении договора на квартиру применяются жилищные законы, а при дарении земельных участков - земельное законодательство. Также необходимо учитывать нормы семейного права при подписании и выполнении договоров дарственной на имущество. Процесс оформления перехода прав владения определена в ФЗ № 218-ФЗ от 13 июля 2015 года «О государственной регистрации недвижимости». Контракт дарственной на имущество, как и другие сделки, считается заключенным, когда он содержит все необходимые по закону условия и соблюдена установленная форма.Основные требования к договору дарственной на имущество
Ключевыми элементами договора дарственной на имущество являются:
Детали объекта дарения. Важно точно описать недвижимость в договоре, указав её адрес, кадастровый номер, размер, количество этажей, год постройки, функциональное назначение и прочее.
Форма обязательства дарения (консенсуальный или реальный). В контракте дарения определяется, передает ли даритель имущество немедленно или обещает сделать это позднее, что влияет на правовые последствия сделки. Чаще всего встречаются реальные договоры, где даритель сразу передает имущество.
Эти аспекты критически важны для законности договора дарения недвижимости. Отсутствие или неясность этих условий может привести к признанию сделки аннулированной.
Тем не менее, для защиты прав участников транзакции желательно детально прописать условия в контракте. Например, в договоре дарения жилья можно указать информацию о людях, имеющих право на пользование (с перечислением, если таковые есть). Также можно включить положение о возможности отмены дарения дарителем, если он переживет одаряемого, и о правопреемстве в случае консенсуального договора, когда передача имущества предполагается в будущем.Соглашение о дарении представляет собой бланкт, устанавливающий, что одна сторона (дарящий) бесплатно передает или планирует передать права владения, использования и управления имуществом другой стороне (получателю).
Участники соглашения о дарении недвижимости
Участниками соглашения о дарении недвижимости могут быть как юридические, так и физические лица, включая предпринимателей, за исключением ситуаций, когда это прямо запрещено законом.
По законодательству не могут быть дарящими в сделке недвижимости:
бизнес-структуры в отношении других коммерческих субъектов
лица, находящиеся под опекой, то есть нельзя осуществлять дарение от лица несовершеннолетних и лиц, признанных недееспособными, через их законных представителей
Согласно нормам законодательства, получателями в соглашении о дарении недвижимости не могут быть:
работники учебных и медицинских учреждений, а также учреждений социального обслуживания, включая учреждения для детей-сирот и детей без родительского попечения (если дарителями являются лица, получающие медицинское обслуживание, учебу или находящиеся на иных обязательствах в данных учреждениях, а также их близкие родственники. Люди, занимающие государственные позиции на федеральном и региональном уровнях, муниципальные позиции, а также работники государственных и муниципальных органов; работники Центрального банка России (в связи с их официальным статусом или выполнением служебных обязанностей)В сделке дарения недвижимости возможно участие нескольких лиц. Например, если объект дарения находится в долевой собственности, то в качестве дарителя должны выступать все долевые собственники.
Процесс оформления дарственной на недвижимость
Для дарения недвижимости необходимо подписание письменного договора обеими сторонами (дарителем и получателем) и последующая государственная регистрация этого перехода права. В некоторых случаях требуется также нотариальное заверение контракта.
Когда необходимо нотариальное удостоверение контракта передачи недвижимого владения ? Для оформления контракта передачи недвижимости обязательно требуется быть заверен нотариусом в таких ситуациях:
дарение долей в недвижимости, если не все долевые собственники участвуют в одной сделке;
дарение владения, принадлежащего несовершеннолетним или ограниченно дееспособным лицам;
сделки, где подпись ставит другое лицо из-за невозможности подписаться лично по причине болезни, физического недостатка или неграмотности.
Таким образом, список
ситуаций, в которых необходимо нотариальное заверение контракта дарения, не так обширен. В остальных случаях стороны могут добровольно обратиться к нотариусу для заверения договора.
Завещание или дарение: методы передачи имущества наследникам
Завещание является односторонним актом, по которому наследодатель определяет распределение своего имущества после своей смерти. Наследник приобретает права на владение только после смерти наследодателя, при этом его права могут быть ограничены в случае наличия прав на обязательную долю в наследстве (согласно разделу 1149 ГК РФ). В противоположность завещанию, договор о дарении дает возможность передать право владения приемникам еще при жизни дарителя. Однако договор, предполагающий передачу после смерти дарителя, является недействительным, поскольку распоряжение имуществом после смерти возможно только через завещание или наследственный договор. Это ключевые особенности и различия между дарением и завещанием.Необходимые документы для процедуры дарения объектов недвижимости
Для успешного оформления контракта дарения недвижимости необходимы определенные документы, которые включают информацию о недвижимости из реестра, условия дарения и данные участников сделки.
Документы, удостоверяющий право владения на недвижимость (к примеру, контракты купли-продажи, свидетельства о праве наследства, судебные решения и другие документы, удостоверяющие переход права владения, а также выписка из ЕГРН, доступная для продавца, его представителя или нотариуса)
Личные документы, удостоверяющие личность всех людей контракта дарения (например, паспорта)
Нотариально заверенное согласие супруга или супруги дарителя в случае, если даримое владение находится в общей собственности, или наличие брачного контракта, определяющего раздельного владения.
Одобрение органов опеки и попечительства при дарении владения несовершеннолетним или ограниченно дееспособным лицам
Если контракт подписывается представителем дарителя или получателя по доверенности, то требуется нотариально удостоверенная доверенность и паспорт представителя
Для иностранных граждан, участвующих в сделке, необходимо предоставление:
Документов, подтверждающих легальное нахождение в России (виза, регистрация, вид на жительство и пр.), паспорт и его нотариально заверенный перевод
Если иностранный человек не владеет русским языком, требуется присутствие переводчика для устного перевода условий сделки, а также паспорт и документы о квалификации переводчика
Сведения о затратах, связанных с оформлением дарственной на недвижимость, и порядок их оплатыРасчет издержек на реализацию договора дарения недвижимости включает в себя следующие компоненты:
государственная пошлина за оформление перехода прав владения (2 т. Руб. за каждый объект недвижимости)
затраты на подготовку и получение необходимых документов (оплата за запросы в ЕГРН, переводы документов и другие подобные услуги, если они требуются)
нотариальные издержки (в случаях, когда необходимо удостоверить согласие супруга, доверенность или в случае обязательного нотариального удостоверения согласно закону или по выбору участников сделки.)
оплата за юридическое сопровождение сделки
Соглашение о распределении затрат на оформление контракта дарения регулируются между сторонами в индивидуальном порядке, так как законодательные нормы не регламентируют этот аспект.
Налогообложение при дарении недвижимости
Лица, получающие имущество в дар, подлежат налогообложению в виде НДФЛ. Однако согласно п. 18.1раздела 217 НК РФ, прибыли от дарения освобождаются от налогообложения, если даритель и одаряемый являются родственниками или членами одной семьи в соответствии с СК РФ.
К таким родственникам относятся:
супруги
родители и дети, в том числе усыновители и усыновленные
бабушки, дедушки и внуки
полнородные и неполнородные братья и сестры
Налоговая база при дарении имущества между физическими лицами может быть рассчитана исходя из кадастровой или инвентаризационной стоимости даримого имущества, информация о которой доступна через ЕГРН или через органы БТИ в случае отсутствия данных в ЕГРН.Процесс дарения недвижимости: детальное руководство
Этап 1. Подготовка требуемых документов
Ранее мы упоминали перечень документов, необходимых для выполнения процедуры дарения.
Этап 2. Составление контракта о дарении недвижимости
Контракт дарении иногда ошибочно называют дарственной. Многие интересуются, как создать дарственную на жилье, земельный участок и т.д., какие правила следует соблюдать при оформлении, нуждается ли документ в нотариальном заверении и государственной регистрации.
Контракт о дарении должен быть документирован письменно и подписан участниками. В некоторых случаях, как указано выше, требуется нотариальное заверение. Если вы решили заверить договор через нотариуса, предоставьте все документы, собранные им. После проведения проверки нотариусом назначается дата сделки. В этот день все участники (или их представители) должны присутствовать с оригинальными документами. Нотариус проверит информацию, распечатает договор на бланке и предложит сторонам подписать его. После подписания, нотариус отправит документы на оформление перехода права владения в Росреестр. За нотариальное заверение и услуги нотариуса предусмотрена оплата пошлины.
Регистрация передачи права владения по контракту дарения является обязательной (сам договор не подлежит оформлению, регистрируется переход права).
Оформления контракта о дарении можно поручить квалифицированному юристу, что ускорит процесс и поможет избежать задержек в Росреестре из-за неправильного оформления контракта. Стоимость услуг юриста обычно ниже, чем нотариальные тарифы.Этап 3. Процедура регистрации в Росреестре для передачи прав владения.
Для официальной регистрации передачи права владения на жильё или другой объект недвижимости от дарителя к получателю, подайте в Росреестр заявление с предоставлением ранее упомянутых документов. Включите также оригинал удостоверения личности и, при необходимости, нотариально заверенную доверенность, если бланки предоставляет представитель. За регистрацию права собственности предусмотрена госпошлина.
Сумма госпошлины за проведение процесса оформления права владения на недвижимое имущество (за исключением земельных участков, предназначенных для сельскохозяйственного использования) для частных лиц выходит 2 т. руб. В процессе получения прав на участки земли сельхозназначения, госпошлина выходит 350 рублей.
Чек об уплате госпошлины не обязательно прикладывать к заявлению, но в случае отсутствия информации об оплате в Государственной информационной системе о платежах в течение пяти дней после оформления обращения, Росреестр может вернуть документы без рассмотрения. Поэтому рекомендуется приложить квитанцию.
Заявление и документы можно подать следующими способами:
лично или через доверенное лицо в местном отделении Росреестра или МФЦ, включая подразделения, работающие по экстерриториальному принципу (подробный список доступен на сайте Росреестра). В Москве регистрация производится только через МФЦ, за исключением случаев экстерриториального приема. Для регистрации в Московской области обращение в МФЦ также является основным каналом.
в электронной форме через Единый портал государственных услуг или официальный сайт Росреестра.Этап 3. Процесс подачи документов и оформления права владения
При личной подаче документов необходимо представить удостоверение личности заявителя (например, паспорт). Подписание заявления подтверждается работником МФЦ или Росреестра.
Для электронной подачи документов требуется использование усиленной квалифицированной электронной подписи (УКЭП) заявителя.
При передаче пакета документов, представляемых для государственной регистрации права владения на недвижимость выдаётся (или отправляется) квитанция о приеме документов.
Важно отметить! С 29 июня 2022 года МФЦ напраавляет документы в Росреестр электронно. Это означает, что сотрудники МФЦ сканируют предоставленные документы и отправляют их в Росреестр. Бумажные копии возвращаются заявителям после завершения регистрации. При сканировании делается запись о формировании электронного дубликата документа. Печать Росреестра на договорах теперь не ставится, что, по мнению регистрирующего органа, должно ускорить процесс регистрации.
Сроки оформления перехода права владения:
7 рабочих дней при обращении в Росреестр,
9 рабочих дней при обращении в МФЦ,
3 рабочих дня для нотариальных сделок через Росреестр,
5 рабочих дней для нотариальных сделок через МФЦ.
Завершение регистрации подтверждается выпиской из ЕГРН.
Шаг 4. Декларация доходов получателем дара, если требуется
Налогообложение дара зависит от степени родства дарителя и получателя. Независимая уплата НДФЛ требуется, если даритель не состоит в родственных отношениях или не является близкими родственниками, при этом сумма прибыли определяется согласно оценке, проведенной в соответствии с кадастровой или инвентаризационной стоимостью дара имущества. Дарение от родственника освобождается от налога.
К родственникам, освобожденным от налога, относятся: супруги, родители и дети (включая усыновителей и приемных), дедушки, бабушки, внуки, родные и сводные братья и сестры. Например, дарение от тети или дяди к племяннику подлежит налогообложению.Этап 4. Процесс уплаты налога при необходимости
Если налогообложение применимо, следуйте этим шагам:
Определите сумму налога, внеся данные в декларацию 3-НДФЛ. В отчете можно воспользоваться имущественными и социальными вычетами, если у вас есть на это право.
Осуществите уплату НДФЛ в бюджет.
Дедлайн для подачи декларации - не позже 30 апреля года, следующего за годом получения дара. Налог необходимо уплатить не позже 15 июля следующего года. Информация для внесения платежа налога уточняйте в вашей налоговой службе.
Декларация подается в налоговую инспекцию по месту проживания. К декларации можно приложить документы, удостоверяющие получение прибыли, например, копию контракта дарения.
Контракт дарения и собственность супругов
Обычно все имущество, купленное в браке, относится к общему, но есть исключения. Например, имущество, полученное в дар или наследство одним из супругов, не входит в общее имущество. Также на имущество, купленное за счет личных средств одного из супругов, не распространяется общий режим собственности.
Супруги могут изменить стандартный режим владения, оформив брачный контракт о собственности с разделением прав.
Имущество, полученное в браке одаряемым по договору дарения, не попадает под общий режим собственности.
Ответы на распространенные вопросы
Можно ли отказаться от выполнения контракта дарения имущества?
Право на отказ от выполнения договора дарения законодательно закреплено только за дарителем. Отказ возможен лишь для будущих контрактов дарения. В разделе 577 ГК РФ указаны условия, при которых даритель может отказаться. Например, если после заключения договора изменения в финансовом, семейном положении или здоровье дарителя существенно ухудшат его жизненный уровень, он может отказаться.
В отличие от дарителя, благополучатель может отклонить подарок, но только до даты государственного оформления права владения. Это равносильно прекращению контракта дарения (раздел 573 ГК РФ). После завершения процедуры регистрации владения отказ от владения имуществом возможен только через новую сделку (например, обратное дарение, купля-продажа).Процедура аннулирования договора дарения недвижимости
Аннулирование исполненного контракт дарения представляет собой его отмену. ГК РФ утверждает конкретные основания для такой отмены.
По закону 578 ГК РФ, даритель (или его приемники) могут аннулировать дарение в случаях, если одаряемый:
попытался устранить дарителя, членов его ближайшего круга или родственников, причинил физические повреждения дарителю, так обращается с даром, что создает риск его окончательной утраты.
В таких обстоятельствах для отмены дарения требуется обращение в суд. Закон 28 ГПК РФ, иск напаравляется по месту жительства ответчика, или в арбитражный суд, если одаряемым является фирмой.
Как было сказано ранее, в контракте дарения может быть предусмотрено положение о аннулировании дарения, если даритель доживет до одаряемого. В этих ситуациях даритель может аннулировать дарение через зобращение о государственной регистрации своего права без необходимости обращения в суд.
Закон также определяет случаи, когда дарение может быть отменено без согласия дарителя. Например, суд может аннулировать передачу владения, осуществленную физическим лицом-предпринимателем или фирмой, если оно нарушает положения ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)".
В случае отмены дарения объект дарения возвращается обратно дарителю, если он сохранился. Если вещь утрачена, даритель не может просить получения ее стоимости, кроме ситуаций, когда одаряемый признан виновным в невозможности исполнения требования дарителя.Основания для признания дарственной на квартиру невалидной
Дарственная на квартиру может быть оспорена и признана недействительной на основаниях, изложенных в разделах 166-180 ГК РФ.
Такие случаи включают:
Ситуации, когда договор был заключен под воздействием угрозы, насилия или в неблагоприятных обстоятельствах;
Если договор заключался лицом, имеющим ограниченную дееспособность, недееспособным или несовершеннолетним.
К недопустимым сделкам относятся:
Сделки, противоречащие закону;
Сделки, нарушающие общественную гармонию и моральные принципы;
Мнимые сделки, выполненные исключительно на бумаге;
Притворные сделки, например, когда регистрируется продажа, хотя на самом деле это дарение;
Сделки, совершенные недееспособным лицом.
К оспоримым сделкам причисляются:
Сделки, совершенные под давлением или угрозой;
Сделки, заключенные ограниченно дееспособными лицами;
Сделки, оформленные без необходимого одобрения третьих лиц;
Сделки, основанные на существенном заблуждении сторон относительно предмета сделки.
Длительность действия дарственной на недвижимость
Дарственная на недвижимость остается действительной до момента полного выполнения обязательств сторонами, включая передачу квартиры получателю и регистрацию перехода права владения.