Покупка недвижимости по доверенности
Доверенность - это документ, уполномочивающий одного человека действовать в интересах другого лица, включая совершение важных юридических действий (ссылаясь на п. 1 ст. 185 ГК РФ).
В доверенности обычно участвуют две стороны: лицо, доверяющее и лицо, действующее. Доверяющее лицо, или доверитель, это тот, кто выписывает доверенность, давая разрешение другому лицу действовать от своего имени. Действующее лицо, или поверенный, это тот, кто осуществляет действия по доверенности от имени доверителя. В доверенности могут фигурировать как одно, так и несколько лиц с обеих сторон, будь то доверители или представители, как физические, так и юридические лица. Рассмотрим пример на практике.
Представим, что у кого-то есть квартира в Екатеринбурге. Он должен переехать в Москву по работе. Перед отъездом, он выписывает доверенность на своего брата через нотариуса, чтобы тот продал квартиру. Брат, действуя по доверенности, заключает соглашение о передаче квартиры покупателю, оформляет изменения в собственности через Росреестр и так далее. Как только сделка завершена, недвижимость переходит к покупателю, а деньги за нее отправляются предыдущему собственнику в столицу России.
В данном примере, владелец квартиры - это доверяющее лицо, а его брат - представитель. Брат действовал от имени продавца, и именно на продавца возлагаются права и обязанности по сделке.
Важно изучать информацию об объекте недвижимости независимо от того, продает ли ее сам владелец или его представитель. Для этого организации могут использовать модуль 'Эксперт-проверка' от 'Контур.Реестро', а частные лица - сервис 'Контур.Панорама'.
Представитель может выполнять только те действия, на которые он наделен полномочиями доверительного лица. Например, в случае, если доверенность выписана только для продажа жилплощади, это не позволяет представлять интересы в юридическом разбирательстве.
Разновидности доверенностей
Доверенности бывают разных типов, в зависимости от условий их отмены:
- Отзывные доверенности. Обычно доверитель имеет право аннулировать доверенность в любое время, также как и представитель может отказаться от своих полномочий. В этом случае доверенность теряет свою силу.
- Безотзывные доверенности. Если в тексте доверенности прописано, что она не может быть отозвана, доверитель не имеет права ее отменить, а представитель не может отказаться от своих полномочий до окончания ее срока действия. Важно отметить, что такое условие допустимо не во всех случаях - закон предусматривает это право только для предпринимателей.
- Особые условия отмены безотзывной доверенности. Даже для безотзывной доверенности существуют ситуации, когда она может быть аннулирована до истечения срока. К примеру, если представитель ненадлежащим образом использует свои полномочия или уже выполнил задание, ради которого была выдана доверенность.
Классификация доверенностей по области полномочий
Однократные доверенности. Оформляются для выполнения одной конкретной задачи, как например получение почтового отправления.
Целевые доверенности. Этот тип позволяет представителю решать несколько задач в определенной области, например, вести судебные процессы или осуществлять продажу недвижимости.
Универсальные или генеральные доверенности. Позволяют представителю выполнять множество различных задач, таких как представление компании в суде и заключение договоров от ее имени.
Доверенности с передоверием (по ст. 187 ГК РФ). Позволяют поверенному передавать свои полномочия другому агенту.
Сроки действия уполномоченного документа. Доверенность может быть установлена на различные временные периоды, начиная с одного месяца до двадцати лет, при условии указания этого срока в документе. Отсутствие четкого срока делает доверенность действительной на один год с момента ее создания (согласно п.1 ст. 186 ГК РФ).
Срок действия начинается с даты оформления. Без указания даты в документе доверенность считается недействительной.
Процедура оформления доверенности
Уполномоченные документы могут быть обычными, заверенными нотариально и равнозначными нотариальным. Рассмотрим вопрос более подробно, как их оформлять.
Нотариальные доверенности
Такие доверенности удостоверяются нотариусом. Существуют случаи, когда Согласно закону, необходимо провести нотариальное удостоверение (согласно статье 185.1 Гражданского кодекса Российской Федерации):
- Для операций, для которых требуется нотариальная форма, таких как соглашения о ренте или сделки по продаже долей в уставном капитале компании.
- При передаче прав, зарегистрированных в органах государственной регистрации, включая сделки с недвижимым имуществом.
- Для регистрации прав и сделок, например, при подаче документов в Росреестр для изменения прав на недвижимость.
- Для доверенностей, выданных в рамках передоверия.
Безотзывные доверенности.
Нотариальное заверение также возможно в других случаях, хотя закон этого и не требует.
Процесс оформления нотариальной доверенности предполагает посещение нотариуса лично, с собой необходимо иметь паспорт и сведения о паспортных данных будущего представителя. Важно предварительно определить, какие полномочия будут включены в доверенность. Нотариус оформляет документ на официальном бланке и укажет места для подписей. За оформление доверенности предусмотрена государственная пошлина.
Все оформленные доверенности регистрируются нотариусом в специализированном реестре, который доступен общественности. Данные реестра можно использовать для проверки подлинности доверенности. В реестре также отражается информация о доверенностях, которые были отменены.
Доверенности с юридической силой, приравненной к нотариальным
В определенных обстоятельствах, когда посещение нотариуса невозможно, доверенность может быть удостоверена другими уполномоченными лицами:
- Руководителем медицинского учреждения для военнослужащих;
- Командиром воинской части для подчиненных;
- Начальником исправительного учреждения для заключенных;
- Директором социальной организации для проживающих в соответствующих учреждениях.
В отдельных случаях, например, для оформления доверенностей на получение заработной платы, пенсий или корреспонденции, документ может быть удостоверен работодателем, руководителем образовательного учреждения или медицинского учреждения. Эти доверенности, хоть и не нотариально заверены, имеют равную юридическую силу.
Оформление обычных доверенностей
Когда нет требований закона к нотариальному оформлению доверенности, ее можно составить в простой письменной форме. Это не требует посещения нотариуса и оплаты пошлины. На листе бумаги достаточно указать данные доверителя и поверенного, перечислить предоставляемые полномочия и поставить подписи обеих сторон. Закон может вносить специфические требования к таким доверенностям. Например, доверенность от организации для представления в арбитражном суде должна быть заверена печатью, если у компании-доверителя она имеется (согласно п.5 ст. 61 АПК РФ).
Содержание доверенности на продажу квартиры
Когда собственник квартиры не может лично осуществить продажу, он выдает нотариальную доверенность представителю. В ней должны быть указаны:
- наименование документа (доверенность);
- серийный и регистрационный номер доверенности;
- дата и место оформления;
- личные данные о доверителе и уполномоченном лице: имена, даты рождения, данные из паспортов, места проживания и прописки;
- сведения об объекте недвижимости: кадастровый номер, точный адрес;
- описание полномочий: право на оформление соглашения купли-продажи, определение условий сделки, подача и подписание документов в Росреестр, получение выписок из ЕГРН, уплата сборов и пошлин, прием денег от сделки, запрос и подписание прочих документов, связанных с продажей недвижимости;
- срок действия;
- условия о передоверии;
- подпись доверителя;
- подпись, ФИО и печать нотариуса.
При покупке недвижимости по доверенности важно проверять наличие всех необходимых данных. Если вы продаете квартиру через представителя, убедитесь, что документ содержит все корректные сведения.
Опасности при покупке квартиры через доверенность
Приобретая квартиру у лица, действующего на основании доверенности, возможны следующие опасности:
- Фальсификация доверенности. На первый взгляд документ может выглядеть подлинным, однако на деле доверитель его не выдавал, и его желание продать квартиру отсутствует. В таком случае квартира должна быть возвращена законному владельцу, а возмещение убытков от мошенников может оказаться сложной задачей. Чтобы минимизировать риск, рекомендуется проверить доверенность через реестр нотариальной палаты.
- Отзыв доверенности собственником. Если доверитель аннулирует доверенность, поверенный больше не имеет права представлять его интересы. Перед сделкой удостоверьтесь, что в реестре нет информации об отмене доверенности, иначе сделка может быть признана недействительной.
- Смерть владельца недвижимости. При кончине доверителя доверенность теряет силу, и сделка, совершенная по такому документу, становится недействительной.
- Вынужденное оформление доверенности под давлением. Если доверитель выдал доверенность под воздействием обмана, насилия, угрозы или в заблуждении, и поверенный реализовал недвижимость по такому документу, доверитель вправе обжаловать его действительность в суде (согласно ст. 177, 178 ГК РФ). В случае, когда продажа имущества произошла без согласия собственника, он может требовать возврата своей недвижимости, даже если покупатель считается добросовестным (ст. 302 ГК РФ).
Для снижения рисков рекомендуется перед сделкой связаться с собственником, желательно через видеосвязь. Попросите его показать паспорт, сверьте данные с информацией в доверенности и уточните, действительно ли он желает продать квартиру. Это позволит убедиться в существовании собственника и его намерении оформить сделку.
Приобретение жилплощади с использованием доверенности связана с определенными рисками. Чтобы минимизировать их, следует тщательно проверить доверенность, недвижимость, ее документы и информацию о собственнике до проведен