Почему проверки выписки из ЕГРН недостаточно при покупке квартиры
Главной бумагой, подтверждающей владение имуществом, является выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Однако, для полной уверенности в юридической чистоте объекта, необходимо проверить не только данные из ЕГРН, но и установить, как были приобретены права собственности, а также изучить всю историю сделок с этой недвижимостью. Для иллюстрации, мы приведем примеры из нашей практики, когда неполная информация из ЕГРН вела к проблемам при покупке недвижимости. Важно знать, что с 1 марта 2023 года выписка из ЕГРН с данными о собственнике выдается только ему или его представителю. Это значит, что без участия собственника получить полную выписку будет невозможно.
Пример №1
"Продавец, зарегистрированный в ЕГРН в качестве владельца, потерял право собственности на квартиру из-за иска Социального фонда. Связано это было с применением ресурсов родительского капитала, в этом случае продавщик не зарегистрировал доли детей". При покупке жилья на денежные ресурсы из родительского капитала покупатель обязан оформить долевую собственность для всех участников сделки, включая детей. Несоблюдение этого правила может привести к аннулированию сделки или возврату средств в бюджет. Примером такого случая может служить дело № 33-5998/2016, рассмотренное Верховным судом Республики Татарстан (см. Апелляционное определение от 4 апреля 2016 года по делу № 33-5998/2016).
От имени "Лаборатории правосудия", мы хотели бы поделиться следующим анализом юридических случаев. В одном из недавних примеров, суд, руководствуясь заявлением прокурора, признал недействительной сделку по покупке жилой недвижимости. Причина - нарушение обязанностей по оформлению прав детей-несовершеннолетних.
Пример № 2
Отображает сложности, возникающие при нарушении процедур. Здесь продавец купил квартиру, право на которую было узаконено через суд. Однако, это решение впоследствии было аннулировано. Подробнее, продавец купил недвижимость по договору, но право собственности официально так и не было зарегистрировано из-за отсутствия заявления от предыдущего владельца. В результате, продавец обратился в суд, который удовлетворил его иск, приняв письменное решение. Впрочем, это решение было аннулировано по причине объявления предыдущего владельца безвестно отсутствующим. В последующем пересмотре дела выявилось, что у продавца нет оригинала договора, что послужило причиной, по которой суд отказывает в установлении права собственности.
В итоге, первоначальный соглашение о покупке и продаже было признано недействительным. Этот случай ясно демонстрирует необходимость тщательного анализа истории операций с недвижимостью и наличия всех оригинальных документов для подтверждения чистоты сделки.
Из "Лаборатории правосудия" мы выделяем следующий юридический аспект.
Пример № 3
Поднимает вопрос оспаривания сделки из- о недействительности полномочий, предоставленных продавцом недвижимости в доверенности. На практике часто встречаются подделки доверенностей. К счастью, сейчас можно проверить доверенность через нотариуса на сайте (dover.ru/), но это не исключает риски при покупке через представителя. Сложность возникает при использовании доверенностей, заверенных лицами, равнозначными нотариусам, например, консулами. Важно проверять доверенности всех представителей, включая тех, кто участвовал в предыдущих сделках. Пример из Тверского районного суда Москвы, дело № 2-4336/13, иллюстрирует этот аспект. Фирма "Лаборатория Правосудия" предоставляет помощь в юридическом обеспечении операций с недвижимостью и проверке юридической документации на недвижимость, включая анализ выписок из ЕГРН, проверку документов и регистрацию в Росреестре. Она также проверяет зарегистрированные права и ограничения, информацию о продавце, дополнительные документы, если продавец - юридическое лицо, а также занимается полной документацией для завершения соглашения, включая сложные договоренности, содействие клиенту в банковских процедурах и при подписании соглашения, а также регистрацией перехода собственности в официальных реестрах.