Бесхозная недвижимость
Мечтаю о приобретении забытого здания. Как отыскать владельцев?
Для свежих объектов с выполненным межеванием всё просто. Через карту Росреестра можно определить кадастровый номер и запросить данные владельца. Но что делать, если объект был выделен до конца эпохи СССР?
В нашем городе многие заводы и управления передали в собственность гаражи и участки в СНТ. Например, один кооператив получил землю, на ней возвели гаражи, часть из которых зарегистрировали как частное владение. За аренду земли владельцы гаражей платят городу. В этом кооперативе есть заброшенные гаражи, о первоначальных владельцах-строителях известно мало. Они либо ушли из жизни, либо переехали, их контакты утеряны. Большинство данных о таких постройках отсутствует, возможно, они есть только в архивах.
Как отыскать этих владельцев для покупки заброшенного объекта?
К сожалению, нет единой системы поиска владельцев заброшенной недвижимости. Нет и специализированных служб, занимающихся этим. Универсального совета не существует. Можно рассчитывать только на случай, удачу, архивные данные или сеть знакомств.
Тем не менее, существуют альтернативные подходы, которые могут помочь в решении проблемы заброшенных построек. Я объясню, как можно приобрести такие постройки и что для этого нужно.Методы определения статуса бесхозяйного имущества в сфере недвижимости
До марта 2023 года стандартный подход к поиску владельцев недвижимости заключался в получении выписки из ЕГРН. Это возможно, если объект зарегистрирован кадастрово. Тем не менее, с недавних пор доступ к персональным данным владельцев в выписках ограничен, что делает этот метод неэффективным. Альтернативой является поиск информации в муниципальных архивах, где теоретически хранится вся необходимая информация.
Нахождение владельца недвижимости, не занесенной в кадастр, остается сложной задачей. Даже если объект находится на учете и имеется информация о владельце, его реальное местонахождение и достижение соглашения с ним представляют собой отдельный вызов. Учитывая факторы смены фамилий, переездов и смертей, задача усложняется.
Однако существует альтернативный подход к недвижимости без явного владельца. Если собственник участка, гаража или другой недвижимости неизвестен или отказался от права владения, такой объект может получить статус бесхозяйного имущества.
Для приобретения этого статуса местной администрацией проводится поиск владельца. В крупных городах, таких как Москва, Санкт-Петербург и Севастополь, этим занимаются органы исполнительной власти, хотя по закону такая обязанность за ними не закреплена.
Если муниципалитет не находит владельца, он подает заявление в местный Росреестр о признании недвижимости бесхозяйной. Этот статус сохраняется в течение года после признания объекта бесхозяйным.В случае, если в течение года собственник заброшенной недвижимости не будет найден, органы местного самоуправления могут инициировать судебный процесс для официального признания недвижимости муниципальным владением. Для этого муниципалитет должен предоставить доказательства о попытках обнаружения владельца, которые не увенчались успехом, подтверждая отсутствие законного собственника.
После судебного признания, муниципалитет вправе распоряжаться такой недвижимостью, в том числе через продажу на аукционе или использование в своих целях. Это один из главных механизмов, через который заброшенные здания находят новых владельцев.
Понятие приобретательной давности в юриспруденции
Право владения на заброшенные объекты недвижимости могут также приобрести частные лица и организации, фактически использующие данные объекты без официального права собственности.
Однако не любое владение недвижимостью автоматически влечет за собой право владенияи. Существуют некоторые критерии, которые должны быть доказаны в суде. Основные из них следующие:
Открытое пользование. Это означает, что владелец не скрывает факт использования имущества, при этом обеспечивает его сохранность.
Пример: Вы владеете земельным участком с дачей. Рядом находится заброшенный участок, который долгое время не использовался, и на нем начал расти борщевик. Вы ухаживаете за этим участком, посадили там фруктовые деревья и огородили его. Таким образом, вы открыто владеете заброшенным участком и не скрываете этого.
Добросовестное пользование. Владелец, владеющий недвижимостью, не знал и не должен был знать, что не имеет законных оснований для приобретения права владения на данный объект.Вопросы добросовестного использования заброшенной недвижимости предполагают нюансы. Если ваша цель — в долгосрочной перспективе оформить право собственности на такую недвижимость, начните с ее активного использования. Это может создать впечатление начала владения без юридических оснований, кажущееся несовместимым с добросовестностью. Однако судебная практика уточняет, что осознание отсутствия прав на объект не исключает возможность добросовестного владения.
Однако существует исключение. Если в процессе владения нарушены уголовные законы, такое владение считается незаконным и недобросовестным, и не может привести к приобретению права владения.
Примером может служить история человека, приобретшего гараж в ЗАТО. Спустя 20 лет он обратился в суд, требуя признания права владения на основании давности владения. Суд первой инстанции отклонил требования, поскольку земля в ЗАТО не может быть частным владением. Областной суд подтвердил, что заявитель не мог не знать о недопустимости приобретения права, отсутствовало добросовестное владение. Кассационная жалоба не привела к изменению решения. Позже дело было доведено до Конституционного суда, который признал нормы закона о приобретательной давности не противоречащими Конституции, но действия истца не были признаны недобросовестными. Законодательство было изменено, и теперь добросовестность приобретателя предполагается до тех пор, пока не будет доказано обратное.
Для приобретения права владения важно непрерывное владение в течение 15 лет. Если право владения передавалось по наследству, это не прерывает срок давности. Например, если ваш отец косил заброшенный участок, а теперь вы продолжаете это делать, 15-летний срок начинает отсчитываться с того времени, когда участок начал использоваться вашим отцом.Важно знать тонкости правовых аспектов. К примеру, если вы арендовали имущество или использовали его на основе бессрочного договора, такие объекты не подлежат приобретению через механизм приобретательной давности. Аналогично обстоит дело с договорами: если вы арендовали участок у соседа, который затем переехал, вы не можете стать собственником этого участка на основании давности владения. Право владения на объекты без владельца возможно приобрести через суд, если соблюдены все необходимые условия.
Что делать в вашем случае
В поиске собственников заброшенных зданий ведущую роль играет муниципалитет. Если вам необходимо, чтобы собственник был найден, можно подать официальное обращение к муниципальным властям с просьбой идентифицировать владельца или зарегистрировать объект как бесхозяйный с целью его последующей продажи.
В случае аварийного состояния здания, можно предложить властям занести его в список подлежащих сносу. Решение о сносе принимается судом или администрацией, причём не всегда требуется регистрация объекта как бесхозяйного.
Альтернативный путь – начать использовать объект, например гараж, оплачивая аренду и вносы, и через 15 лет попробовать доказать своё право на собственность.Конечный итог
Не существует единого решения для нахождения владельца заброшенной недвижимости.
Вы можете попытаться добиться признания объекта как бесхозяйного через власти и судебный процесс, в результате которого недвижимость может быть выставлена на торги.
Эффективный метод – это открытое и добросовестное использование объекта в течение 15 лет, после чего возможно оформление права владения на основе приобретательной давности.