Альтернативные сделки с недвижимостью
Изначально моя цель была приобрести однокомнатную квартиру, но в итоге я стала владелицей двухкомнатной, причем с экономией в 600 тыс. рублей по сравнению с рыночной стоимостью.
Продавцы выбранной мной квартиры одновременно осуществляли продажу своего жилья и приобретение нового. Этот тип сделок известен как альтернативная или со встречной покупкой. Такие объекты обычно менее привлекательны для покупателей, поскольку многие ищут более простые варианты сделок.
Однако, если квартира соответствует вашим предпочтениям, можно смело вступать в альтернативную сделку и даже извлечь из нее выгоду. Я поделюсь своим опытом этого процесса.Почему мы выбрали покупку квартиры
Мы с мужем уже обладаем квартирой, где проживаем. За несколько лет нам удалось собрать около 6 млн рублей, которые мы решили вложить. Рассматривали различные варианты, включая депозиты и инвестиции. Но депозиты не способны компенсировать инфляцию, а для понимания инвестиций требуется начинать с малых сумм. Пока что эти направления нас мало привлекают.Размышляя о приобретении квартиры, мы выявили несколько важных преимуществ:
Бесплатное проживание: В отличие от вкладов или денежных средств, квартира предоставляет практическую пользу и не подвержена обесценению.
Доход от аренды: Сдача квартиры в аренду обеспечивает стабильный, хоть и скромный доход.
Стабильность цен на недвижимость: Наличие такого актива устраняет беспокойство о девальвации вложений или их доходности в случае экономических кризисов.
Мы определились с поиском однокомнатной квартиры в Москве с бюджетом до 7,3 млн рублей, рассчитанным на основе наших накоплений и потребительского кредита на сумму до 1 млн под 14,9%. Наш план заключался в досрочном погашении кредита в течение года, с возможностью покрытия платежей за счет аренды в случае финансовых трудностей.
Ипотечный кредит предлагал более низкие проценты на 4-5 пунктов, но требовал больше времени и усилий для оформления, включая оценку, страховку и личное присутствие в банке. В итоге мы выбрали потребительский кредит, который был одобрен нам онлайн без лишних хлопот.В нашем поиске идеальной квартиры в 2019 году мы установили конкретные параметры:
Расположение в пределах нашего района, близко к метро (не более 15 минут пешком), что обеспечивает удобство при аренде или проживании родственников. Наш район в ЗАО Москвы отличается зеленой зоной и отсутствием промышленных объектов, а до центра всего 5 остановок на метро.
Качественный ремонт и сантехника, позволяющие немедленно заселиться или сдать квартиру в аренду без дополнительных вложений.
Исключение пятиэтажек из-за возможных реноваций, ориентация на 9- или 12-этажные панельные здания.
Выбор в пользу вторичного рынка, так как новостройки дороже и требуют ремонта.
Доступная стоимость за квадратный метр, чтобы соответствовать бюджету в 7,5 млн рублей, с учетом накоплений и потенциального кредита.
Средняя стоимость 1 кв. м в нашем районе в Москве в 2019 году составляла 220 000 рублей. Мы осмотрели две подходящие однокомнатные квартиры. Первая, расположенная в здании, аналогичном нашему, стоила 7,3 млн рублей. Мы попытались торговаться, ссылаясь на необходимость ремонта санузла, но продавец не согласился снизить цену.
Вторая квартира, хотя и требовала ремонта и была дальше от метро, была оценена в 7,4 млн рублей, но за нее уже был внесен залог в день нашего осмотра.
Это было разочарование, но в итоге мы поняли, что наш идеальный вариант еще предстоит найти.Наши критерии поиска квартиры привели нас к интересному решению:
Изначально нацеленные на однокомнатные квартиры, мы расширили зону поиска до 1 км от нашего места жительства. Мы не спешили и активно отслеживали рыночные предложения, ожидая подходящего варианта.
Обнаружив вариант на сайте «Циан», мы увидели привлекательную двухкомнатную квартиру, цена которой была снижена до 8,5 млн рублей, с ценой за квадратный метр в 182 тысячи рублей – значительно ниже средней стоимости в районе. Площадь квартиры составляла 46 м², что было больше, чем однокомнатные квартиры за похожую цену. Хотя для покупки потребовалось бы больше кредитных средств, мы решили рассмотреть этот вариант.
На просмотре с нашим риелтором мы оценили состояние и ремонт квартиры. Цена за такую квартиру в нашем районе казалась невероятно выгодной.
Задав вопрос о причинах низкой цены, риелтор продавца объяснила:
Расположение на первом этаже, что не являлось для нас проблемой. Дом 1976 года постройки с капремонтом и сухим подвалом, а также наличие погреба под балконом добавляли привлекательности.
Наличие пяти собственников, включая несовершеннолетнего, что усложняло сделку из-за требования согласия органов опеки.
Несогласованная перепланировка, превратившая раздельный санузел в совмещенный, что представляло небольшой минус, но также способствовало снижению цены.
Альтернативная сделка, требующая времени для поиска нового жилья собственниками, что объясняло готовность к продаже ниже рыночной стоимости.
Риелтор упомянула, что два предыдущих покупателя отказались от сделки из-за сложности с несовершеннолетним собственником и альтернативной сделки. Продавцы, учитывая эти обстоятельства, были готовы дополнительно снизить цену.В сфере недвижимости существуют различные формы сделок. Простейшей является прямая продажа, где взаимодействуют только покупатель и продавец, призванный перевести свое имущество в обмен на финансовое вознаграждение.
Однако, есть и альтернативная форма сделки, часто называемая встречной. В рамках альтернативной продажи, продавец использует средства от продажи собственной квартиры для приобретения нового жилья. Этот процесс образует сложную цепочку, где участвуют несколько покупателей и продавцов, особенно если выбранная для замены квартира также продаётся альтернативным способом.
Сложности альтернативной сделки включают:
Возможные задержки в поиске подходящего жилья на рынке.
Необходимость взаимодействия с другими продавцами и их агентами, что может увеличить количество звеньев в цепочке сделки.
В такой сделке денежные средства проходят через продавца как промежуточное звено, направляясь к владельцу недвижимости, выбранной для приобретения.В сфере недвижимости важную роль играют органы опеки, особенно когда речь идет о сделках с участием несовершеннолетних собственников. Сложности таких сделок многообразны:
Процесс продажи жилья с участием несовершеннолетнего владельца требует одобрения органов опеки, на получение которого законом предоставляется до 15 дней.
Новое жилье должно обеспечивать несовершеннолетнему равноценную или большую долю собственности, что подтверждается в полученном разрешении.
Разрешение на сделку строго привязано к определенному объекту недвижимости. В случае срыва сделки необходимо оформление нового разрешения.
Важно строгое соблюдение условий, указанных в разрешении, при заключении договора купли-продажи.
Риелторы часто рекомендуют избегать таких сделок из-за их сложности. Например, нам известен случай, когда риелтор отговорил клиентов от покупки квартиры с несовершеннолетним собственником, ссылаясь на риск и сложность сделки.
Многие предпочитают свободную продажу, чтобы минимизировать риски, связанные с опекой. Однако наша риелтор не боялась таких сделок, имея опыт работы с цепочками сделок, включающими до 7—8 объектов.
В итоге мы приобрели квартиру за 8,4 млн рублей, в то время как рыночная стоимость аналогичного жилья составляла не менее 10 млн рублей. Пониженная цена была обусловлена следующими факторами:
900 тыс. рублей скидка за расположение на первом этаже.
600 тыс. рублей снижение цены из-за нежелания покупателей участвовать в альтернативной сделке.
100 тыс. рублей скидка за несогласованную перепланировку и сложности, связанные с опекой.
Сравнение с аналогичной квартирой на восьмом этаже, предложенной к продаже за 10,5 млн рублей.Цена на интересующую нас квартиру продемонстрировала устойчивый рост вместо снижения.
Документы, запрошенные нами перед внесением задатка:
Квартира произвела на нас впечатление благодаря качественному ремонту: свежие обои, аккуратно покрашенные потолки, современная сантехника, установленные стеклопакеты и встроенный шкаф в прихожей. Продавцы, две сестры, объяснили, что продают недвижимость для покупки другой, более близкой к учебному заведению несовершеннолетнего владельца. Они стали владельцами этой недвижимости пять лет назад, сначала сдавали её в аренду, а последний год она оставалась незанятой.
Перед тем как перейти к оплате задатка, мы потребовали предъявить следующие документы:
Сертификаты о праве собственности на квартиру, выданные всем пятерым владельцам. Хотя такие сертификаты уже не выдаются, у продавцов они сохранились.
Оригиналы договора купли-продажи и акта приема-передачи квартиры.
Сертификаты о праве собственности от предыдущих владельцев.
Паспорта собственников.
Собственницы предоставили все документы, которые мы затем фотографировали для последующей проверки их подлинности.
Оформление соглашения о задатке:
Мы подписали соглашение о задатке. Риелтор продавцов предложил внести задаток в размере 50 000 рублей и предоставил стандартный договор. Наш риелтор тщательно изучил его и дал своё согласие. Нам было важно установить точную стоимость квартиры и условия распределения расходов в рамках сделки.В данной ситуации, учитывая участие несовершеннолетнего владельца, нотариальное удостоверение сделки было обязательным, стоимостью 23 000 рублей. Мы отказались от предложения риелтора продавцов разделить эту стоимость пополам, предпочитая стандартный письменный формат сделки. Однако, расходы на аренду банковской ячейки легли на наши плечи.
В договоре мы установили двухмесячный срок для завершения сделки, в течение которого продавцы должны были найти новую квартиру и получить одобрение от органов опеки. Этот срок был выгоден и нам, так как он давал возможность собрать большую часть суммы и уменьшить кредитное бремя. В случае ненахождения альтернативного жилья в указанный период, аванс должен был быть возвращен без наложения штрафов.
Соглашение о задатке было подписано 1 февраля 2020 года, а крайним сроком для осуществления сделки было установлено 1 апреля. Продавцы вместе с их агентом были настроены на оперативный поиск альтернативной недвижимости.
Стратегия нашего взаимодействия заключалась в следующем:
Продавцы и их агент активно искали подходящий вариант, рассчитывая на месячный срок, но в итоге процесс занял полтора месяца.
Получение одобрения от органов опеки для проведения сделки.
Мы организовывали финансовые ресурсы: оформляли необходимый кредит и консолидировали сбережения в одном банке.
Разработка плана оплаты сделки.
В соглашении о задатке была зафиксирована цена квартиры, с условием возврата аванса в случае ее повышения продавцами. Также было указано, что нотариальные расходы несет продавец.Проверяя юридическую чистоту выбранной квартиры, мы запросили выписку из ЕГРН, чтобы удостовериться в законности прав собственности предыдущих владельцев. Эта выписка подтвердила, что предоставленные нам документы были подлинными. Согласно нововведениям с 1 марта 2023 года, в выписках ЕГРН личные данные собственников не указываются, поэтому необходимо было запросить этот документ у собственника. Он мог получить его бесплатно через портал госуслуг или в МФЦ за 460 рублей.
Наш агент по недвижимости настояла на предоставлении разрешения от органов опеки и единого жилищного документа, подтверждающего отсутствие долгов по коммунальным платежам. Продавцы уверяли, что долгов нет, и это впоследствии подтвердилось.
Также было важно для нас, чтобы все пять собственников присутствовали на сделке лично, чтобы избежать необходимости проверки доверенностей.
Организация финансов и выбор способа оплаты:
Наши средства были размещены в разных банках, в том числе в иностранной валюте. Мы разделили процесс на два этапа:
Консолидация средств на одном счету для оплаты сделки.
Определение формы расчета — использование банковской ячейки или аккредитива.
После консультации с знакомыми, имевшими опыт покупки недвижимости, стало понятно, что многие из них предпочли наличный расчет через сейфовую ячейку. Однако из-за высоких комиссий за снятие крупных сумм наличных, мы рассмотрели альтернативные способы. Снятие денег порциями через банкомат или кассу также представляло определенные трудности и риски.
Рассматривая безопасные и современные варианты расчета в 2020 году, мы выявили, что оптимальным решением будет использование аккредитива, который обеспечивает безопасность и удобство транзакции.Аккредитив представляет собой банковскую услугу, при которой банк открывает специальный счет в пользу продавца, на который покупатель перечисляет средства. Эти средства замораживаются до момента завершения сделки. После официального перехода права собственности на недвижимость к покупателю и предоставления соответствующих документов в банк, аккредитив выплачивается продавцу. Перечень необходимых документов определяется при установлении аккредитива.
Преимущества аккредитива очевидны:
Продавец уверен в наличии средств у покупателя, которые уже находятся в банке.
Гарантия подлинности средств, так как банк проводит их проверку.
Уверенность в получении оплаты при успешном завершении сделки. С другой стороны, покупатель может быть уверен в возврате средств на его счет, если условия сделки по каким-либо причинам не будут выполнены.
Таким образом, использование наличных средств и сейфовых ячеек является устаревшим методом.
Далее, исследуя вопрос комиссий и возможностей для перевода средств на единый счет, мы выяснили следующее:
В Сбербанке и «Росбанке» максимальная комиссия за перевод денег в другой банк составляет 1000 рублей, независимо от суммы перевода.
Существуют банковские лимиты на переводы: например, в «Росбанке» можно перечислить не более 1 000 000 рублей в месяц, и до 500 000 рублей в день.
В ВТБ комиссия за перевод составляет 3000 рублей.
Тинькофф-банк предлагает наиболее выгодные условия: отсутствие комиссий и лимитов на перевод.
Для уточнения информации о комиссиях и лимитах можно обратиться в клиентский чат банка, где всё будет зафиксировано в истории переписки.Мы приняли решение оплатить комиссию за переводы между банками, что оказалось более безопасным, чем носить крупную сумму наличными. В итоге расходы на комиссию составили 5000 рублей, включая два перевода по 1000 рублей каждый и один по 3000 рублей. Благоприятный обменный курс позволил нам выгодно обменять валюту, получив 77 рублей за каждый доллар.
Общая сумма, собранная нами для покупки квартиры, составила:
Накопления: 7 350 000 рублей.
Кредит: 1 000 000 рублей.
Задаток у продавцов: 50 000 рублей.
В течение двух месяцев мы активно копили средства, с учетом того, что первый платеж по кредиту должен был произойти после получения зарплаты.
Карантин оказал влияние на процесс сделки:
Продавцам потребовалось 1,5 месяца для поиска альтернативной квартиры и дополнительно 10 дней на получение разрешения от органов опеки. Сделка была заключена в последний обговоренный день.
Из-за карантина работали лишь дежурные отделения Сбербанка, что ограничивало наши возможности выбора места для оформления аккредитива.
Зарегистрировать сделку через МФЦ или Росреестр было невозможно, поэтому пришлось обратиться к услугам нотариуса.
Не все нотариусы были доступны, и их контакты приходилось уточнять на официальном сайте нотариальной палаты.
Наш агент по недвижимости находилась на карантине, поэтому координация проходила в режиме онлайн.
Проверка документов перед заключением сделки:
На преддверии сделки мы получили текст договора для ознакомления.
Наш агент посоветовал добавить условие, что сделка считается действительной при наличии подписанного договора, акта приема-передачи и подтверждения получения денег продавцом.
Все необходимые документы, включая разрешение от органов опеки, были предоставлены заблаговременно для нашего ознакомления.Согласно условиям договора, мне необходимо было перевести средства напрямую на счет владельца квартиры, которую продавцы выбрали для покупки. Это было непривычно, так как фактически я осуществляла платеж незнакомому мне лицу.
В процессе проверки разрешения от органов опеки мы убедились, что:
Существует согласие отца ребенка на сделку.
Установлены параметры доли, предназначенной несовершеннолетнему собственнику в новой квартире. Несовершеннолетний должен был получить долю равную или большую, чем в старой квартире, при этом учитывается как метраж, так и стоимость доли. В предыдущем жилье у ребенка была доля ⅖ площадью 18,4 м², а в новой квартире — ½ доли площадью 21 м², что является увеличением как по размеру, так и по стоимости.
Процесс сделки проходил в отделении Сбербанка. На встрече я проверила все ключевые документы: разрешение от органов опеки, согласие отца ребенка, Единый Жилищный Документ (ЕЖД). В связи с карантинными мерами наш агент по недвижимости работала удаленно и проверяла документы через мессенджер.
Для осуществления платежа мы оформили аккредитив в банке, стоимость открытия которого составила 2000 рублей. Эти расходы, как покупатель, взяла на себя я. В условиях аккредитива было указано, что для его исполнения необходимо представить две выписки из ЕГРН — по продаваемой и покупаемой квартирам.
Банковский документ об открытии аккредитива содержал детальные условия для осуществления платежа и гарантировал продавцу получение средств по завершении сделки.После посещения банка для оформления аккредитива, мы направились к нотариусу для заключения договора купли-продажи. На встречу мы взяли с собой необходимые документы, включая паспорта и свидетельство о браке. Продавцы принесли с собой паспорта, свидетельство о рождении ребенка, документы о браке и разводе родителей, а также разрешение от органов опеки.
Всю процедуру оформления документов фиксировали на видео. Ассистент нотариуса включил камеру и зафиксировал личные данные всех присутствующих по паспортам. Мы расположились за обширным переговорным столом, соблюдая все меры безопасности из-за карантинных ограничений, включая ношение масок и перчаток, а также дезинфекцию стола.
Дополнительные документы, которые мы подписали у нотариуса:
Мой супруг оформил заявление о не возражении на приобретение квартиры на мое имя. За эту услугу нотариуса мы заплатили 1600 рублей. Накануне сделки риелтор продавцов предложила заключить брачный договор, но я отказалась, осознавая, что имущество будет считаться совместно приобретенным.
Сестры-продавцы квартиры также предоставили заявления о том, что они не вступали в брак на момент покупки квартиры и на текущий момент также не состоят в браке. Эти заявления были необходимы для предотвращения возможных имущественных споров.
После тщательной проверки чернового варианта договора, нотариус распечатал его финальную версию для подписания. Продавцы имели два экземпляра договора — один о продаже мне квартиры и второй о покупке новой недвижимости.
Из-за временного приостановления работы МФЦ и Росреестра, мы отправили все документы на регистрацию через нотариуса, что стоило нам 5000 рублей. Нотариус обещал отправить документы в тот же день и пригласить нас обратно, как только Росреестр зарегистрирует сделку и вышлет обновленные выписки из ЕГРН.Нотариально утвержденный образец договора альтернативной сделки по недвижимости был оформлен с оплатой продавцами в размере 23 600 рублей.
Процесс получения платежа продавцом альтернативной недвижимости:
Четыре дня спустя, нотариус предоставил нам зарегистрированный договор, выписки из ЕГРН и заверенные копии. Мы обсудили с нотариусом подлинность документов, и он продемонстрировал рамку с электронной подписью сотрудника Росреестра.
В банке мы представили выписки из ЕГРН по двум объектам недвижимости. Согласно условиям банка, перевод средств на счет продавца должен был произойти в течение двух недель.
Оформление актов приема-передачи и получение расписок:
Спустя неделю, когда деньги поступили на счет продавца альтернативной квартиры, банк оповестил нас об успешном платеже. На следующий день мы подписали акт приема-передачи, а продавцы - расписку о получении денег, тем самым исполнив все условия договора.
Акт приема-передачи подтверждает передачу объекта недвижимости от продавца к покупателю. Этот документ имеет особое значение, так как после его подписания отменить сделку в случае возникновения непредвиденных обстоятельств невозможно. Важным пунктом акта стало включение условий о передаче мне встроенной мебели и осветительных приборов, что было рекомендовано из-за риска возникновения споров о собственности на мебель.
Расписка является подтверждением, что все собственники получили денежные средства согласно договору и не имеют претензий. Для меня это было гарантией спокойствия, так как платеж по аккредитиву был направлен третьему лицу - лицу, у которого мои продавцы приобретали свою квартиру, и в расписке продавцы подтвердили выполнение всех условий.
Риелтор рекомендовал запросить в банке справку об исполнении аккредитива, которая была необходима мне для получения налогового вычета.В конечном итоге, затраты на оформление сделки составили 9050 рублей:
Утверждение нотариусом согласия супруга на покупку: 1600 рублей.
Нотариальное оформление сделки: 5000 рублей.
Оплата услуг по аккредитиву: 2000 рублей.
Получение нотариально заверенной выписки из ЕГРН: 450 рублей.
9050 рублей было потрачено на полное юридическое оформление сделки.
Банковская справка о успешном переводе средств по аккредитиву была важна для дальнейшего получения налогового вычета.
Рекомендации по покупке квартиры через альтернативную сделку:
Попробуйте договориться о скидке с продавцами за время ожидания подбора альтернативного варианта, однако будьте готовы к возможному отказу.
Оформите предварительное соглашение об авансе, четко прописав в нем цену объекта и сроки поиска альтернативы.
Поддерживайте регулярный контакт с продавцами для мониторинга процесса подбора альтернативы и оценки сложности цепочки сделок.
В сотрудничестве с вашим риелтором проведите тщательную проверку всех звеньев цепочки сделок, так как непредвиденные проблемы на любом этапе могут затронуть всех участников.
Даже если закон не требует нотариального оформления сделки, рекомендуется это сделать для обеспечения юридической надежности и сохранения нервов.