Особенности сделок с земельными участками

Особенности сделок с земельными участками

Если вам предстоит продажа земельного участка, начать может показаться непросто. Как найти покупателя и какие документы нужны? Можно ли обойтись без услуг риелтора? Когда и как уплачивать налоги? Этот гайд даст ответы на ключевые вопросы.

Вы узнаете:

1. Основы продажи земельных участков.
2. Какие участки подлежат продаже. Согласно нормам, не все земли можно продать. Например, продаваться могут только участки, зарегистрированные в государственном кадастре и имеющие кадастровый номер. Земли лесного фонда, как правило, не продаются.
3. Необходимость риелтора:

Продавать участок можно самостоятельно или через посредника. Продажа без риелтора экономит средства на комиссии, и такие варианты часто привлекают больше покупателей. Однако это требует глубокого изучения информации и множества переговоров. Если участок продается с домом или огорожен, вам придется организовывать показы.

Сотрудничество с риелтором облегчает процесс: специалист поможет установить цену, а юристы подготовят документы и оформят сделку. Вам не нужно будет самостоятельно вести переговоры и показывать участок. Однако услуги риелтора — это дополнительные расходы, и они могут активнее предлагать другие объекты.

Подготовка к продаже земли:

Важно сначала убедиться, что все документы готовы. Также важно установить реалистичную стоимость участка, чтобы привлечь потенциальных покупателей.

Документация:

1. Паспорта всех владельцев и свидетельства о рождении для несовершеннолетних собственников.
2. Документ, устанавливающий право документы для участка: соглашение о сделке с недвижимостью, акт обмена, акт дарения, акт об отчуждении земельного участка, свидетельство о праве на наследство, решение суда.
3. Подтверждение права собственности: свидетельство о владении до 1998 года, свидетельство о регистрации собственности до 2016 года или выписка из реестра государственной регистрации прав.
4. Нотариально заверенное согласие супруга, если участок был приобретен в период брака как совместное имущество.
5. Разрешение органов опеки, оригинал и копия, если существует несовершеннолетний или недееспособный владелец.
6. Оценка стоимости участка:

Рыночная стоимость земли

Может быть определена вами, исходя из стоимости схожих участков, или профессиональным оценщиком. Кадастровая стоимость, рассчитываемая Кадастровой палатой, учитывает назначение земли, площадь, расположение и другие факторы. Она необходима для расчета земельного налога, НДФЛ при продаже, а также при определении госпошлины в судебных делах или при наследовании объекта.

Изменения рыночной и кадастровой стоимости:

Рыночная стоимость подвержена колебаниям из-за экономических изменений, тогда как кадастровая стоимость фиксируется на определенный период. В крупных городах, таких как Москва, Санкт-Петербург и Севастополь, кадастровая оценка обновляется каждые два года, в остальных регионах России — каждые три года.

Просмотреть кадастровую стоимость строений на данные о земельном участке можно найти на общедоступной кадастровой карте, выбрав категорию «ОКС» и введя кадастровый номер. Информация доступна на rosreestr.ru.

Если вы считаете кадастровую оценку вашего участка неверной по отношению к рыночным ценам, рекомендуется проконсультироваться в риэлторской компании или запросить независимую экспертизу.

Оценка земельного участка и строений на нем обычно проводится одновременно, но возможна отдельная оценка только участка. Оценщик, аккредитованный в организации, действующей на основе саморегулирования, должен застраховать свою ответственность. При выборе оценщика учитывайте его опыт, мнения заказчиков, цена предоставляемых услуг и географическую близость. Оценщик заключит с вами договор, в котором укажет объект оценки, стоимость услуг и методы оценки. В результате вы получите отчет о рыночной стоимости участка.

Порядок действий при продаже

В законодательстве России нет специальных правил для продажи земли, процесс аналогичен продаже любой недвижимости. Рекомендуется следующий порядок действий:

1. Выбор риелтора, если вы решили воспользоваться услугами посредника. Ориентируйтесь на отзывы и рекомендации.
2. Сбор информации о риелторах не только на сайтах с отзывами, но и на местных форумах для получения объективного мнения.
3. Размещение объявлений о продаже при самостоятельной продаже участка. Используйте популярные платформы, такие как «Авито», «Циан», «Юла», «Фарпост», «Домклик», «Яндекс-недвижимость», «Домофонд» и «Твой адрес».

Создание эффективного объявления о продаже:

Сформулируйте краткое, но информативное объявление о продаже. Вот рекомендации:

1. Укажите размер и приблизительное местоположение участка, желательно в заголовке. Используйте стандартные единицы измерения: площадь в квадратных метрах, гектарах или акрах. Например, "Земельный участок 500 м²" или "5 акров земли".
1. Дайте точное описание местоположения земли.
2. Опишите доступные сети, обеспечение и доступные дороги.
3. Укажите наличие всех необходимых документов для сделки.
4. Добавьте фотографии участка, показывающие его преимущества, например, плодовые деревья.

Сезонность в продаже земельных участков

Обычно рынок земли активизируется весной и осенью. Весной покупают с целью построить к осени, осенью — для планирования строительства на весну. Летом спрос снижается, а зимой — минимальный. Поэтому лучше начать объявления в марте, летом уменьшить активность и возобновить осенью. Если за два пика продаж не нашлось покупателя, рассмотрите возможность снижения цены.

Показ участка и переговоры

Показывайте участок днем, чтобы покупатель мог осмотреть все детально. Расскажите о достоинствах, не скрывая недостатков. Это поможет избежать будущих проблем. Подготовьте правоустанавливающие документы, но не заказывайте новую выписку из ЕГРН заранее, чтобы избежать устаревания документа.

Будьте готовы к торгам. Заранее определите минимальную цену, на которую готовы уступить, чтобы избежать спонтанных и невыгодных решений.

Оформление задатка при продаже земли

Когда продавец и покупатель договорились о продаже, но еще не готовы подписать окончательный договор, можно использовать предварительный договор и задаток. К примеру, когда покупателю требуется отчуждить свои недвижимые активы или когда продавец ожидает разрешение органов опеки.

В предварительном договоре описываются условия будущего основного договора: объект, цена, порядок расчетов и сроки. Если даты не установлены, основной договор следует заключить в течение года. В случае невыполнения условий, через суд можно обязать сторону подписать договор.

Задаток подтверждает намерения сторон. Он обеспечивает уверенность в сделке обеим участникам сделки. В случае нарушения условий, задаток служит основанием для компенсации.

Письменное соглашение о задатке фиксирует окончательную стоимость земли и условия оплаты. Если сделка не состоится если продавец нарушает условия сделки, покупатель получает депозит вдвое большей суммы. Если нарушение происходит со стороны покупателя, депозит не возвращается.

Например, в деле жителя Волжского, где задаток составил 50 000 ₽ при стоимости 3 200 000 ₽, суд постановил вернуть покупателю 100 000 ₽ и частично компенсировать юридические расходы.

Соглашение о сделке покупки и продажи следует обязательно оформлять в письменном виде и подписывается обеими сторонами.

Нотариальное заверение сделки по продаже земли

Нотариальное удостоверение необходимо в двух обстоятельствах:

1. Продажа участка, принадлежащего несовершеннолетнему или недееспособному.
2. Продажа доли в участке. Если все собственники продавали свои доли одновременно, нотариус не требуется.

Договор должен содержать:

1. Информация о сторонах сделки: имена и фамилии, паспортные реквизиты, национальность, место рождения.
2. Данные о земельном участке: кадастровый идентификатор, адрес, площадь, классификация земли и тип использования.
3. Сведения о документах продавца, дате и номере регистрации права собственности.
4. Цену участка и порядок расчетов.
5. Участок можно передать через акт передачи или включить в соглашение как единственный письменный документ передачи.

Регистрация перехода права

Для регистрации перехода права, необходимые документы:

1. Соглашение о сделке купли-продажи.
2. Удостоверения личности участников.
3. Нотариальная доверенность, если представитель подает заявление.
4. Нотариальное согласие супруга продавца, если применимо.
5. Официальные документы, подтверждающие право собственности на участок.

После завершения регистрации получите новую владелец получает выписку из ЕГРН.

Расчеты могут быть до или после регистрации.

Если расчет после, на участок налагается обременение до выплаты всей суммы. Чтобы снять обременение, требуется подтверждение об отсутствии финансовых претензий в Росреестре или МФЦ.

Уплата налогов

Продавая участок, нужно уплатить НДФЛ. Ставка зависит от статуса налогового резидента: 13% для резидентов и 30% для нерезидентов.

Доход определяется так: кадастровая стоимость на 1 января умножается на 0,7 и сравнивается с ценой продажи. Для НДФЛ используется большее значение.

Пример: продажа за 1 миллион ₽. Если кадастровая стоимость один миллион 200 тысяч ₽, налог рассчитывается по сумме продажи, так как 1 200 000 ₽ × 0,7 = 840 000 ₽. При кадастровой стоимости 1 450 000 ₽, налог рассчитывается по кадастровой стоимости, так как 1 450 000 ₽ × 0,7 = 1 015 000 ₽.

Определение налоговых обязательств при сделке с земельным участком

Наименьший срок владения участком, при котором возможно освобождение от налогов от НДФЛ составляет 5 лет, а при наследстве, дарении от родственника или приватизации — 3 года. Если владение меньше этих сроков, налоговые обязательства сохраняются.

Существуют два вида вычетов для уменьшения налогооблагаемого дохода:Имущественный вычет в размере 1 млн рублей применяется, если участок приобретен бесплатно, стоимость покупки была ниже миллиона, или при утере документов на приобретение.

Пример: продажа за 3 750 000 ₽. Применяя вычет, налог будет с 2 750 000 ₽, что составит 357 500 ₽ вместо 487 500 ₽.

Вычет на расходы приобретения участка.

Пример: продажа за 3 750 000 ₽, покупка за 3 500 000 ₽. Налог с разницы в 32 500 ₽: (3 750 000 ₽ − 3 500 000 ₽) × 13%.

Декларация 3-НДФЛ подается до конца апреля года после года продажи, если участок владелся меньше минимального срока. При продаже ниже 1 млн рублей декларация не требуется.

Если декларация не подана, налоговая взимает НДФЛ из 70% кадастровой стоимости на 1 января года продажи, минус вычет в 1 млн рублей. НДФЛ следует уплатить до 15 июля года после получения дохода.

Уплата налога на землю производится в соответствии с размером земельного налога времени владения в текущем году.

Если регистрация продажи произойдет в первой половине месяца, этот месяц в расчет не включается; во второй — включается. Например, регистрация 13 марта исключает март из расчета, а 17 марта — включает.

Продажа участка, унаследованного от бабушки

Унаследовав дачный участок с домом, я стала совладельцем вместе с дядей. Решив продать землю, мы приступили к подготовке. Участок располагался в садовом товариществе недалеко от города, площадью 4,6 соток.

Для улучшения презентабельности участка, мы провели уборку и сделали качественные фотографии. В наличии имелись все необходимые документы: выписки из Росреестра и свидетельства о наследстве. Также получила удостоверение о неимении задолженности перед СНТ.

Выбрав путь самостоятельной продажи без риелтора, я опиралась на предыдущий опыт продажи квартиры. Особое внимание уделила категориям земель, оформлению прописки и использованию материнского капитала, так как покупатели часто задавали вопросы по этим темам.

Цену участка установили с учетом возможности торга, исходя из личной привязанности к объекту. Изначально выставили за 800 000 ₽, но согласились на 700 000 ₽. Объявления размещали на "Авито" и "Циане".

Я создала собственную методику выбора покупателей на "Авито", предпочитая общение через сообщения. Это помогает исключать неподходящих претендентов. Однако, некоторые покупатели предпочитали телефонное общение. С этими покупателями, как правило, сложнее вести переговоры.

Покупателям предоставила всю необходимую информацию: информации, уникальный идентификационный номер в кадастровой службе, они осуществили проверку ведомства по регистрации недвижимости. Соглашение подготовлен покупателями и отправлен нам для проверки.

В день сделки в МФЦ возникла небольшая путаница с талонами на оформление документов, но регистратор пошла нам навстречу и все уладила.

Успешный опыт продажи участка

Мой опыт продажи участка, полученного в наследство, оказался удачным. Процесс продажи, начатый 1 мая 2022 года, завершился уже 18 мая. Участок был продан за 700 000 ₽, что считаю хорошим результатом, учитывая, что в предыдущем году подобный участок продавался за 560 000 ₽.

Стратегии продажи различных типов участков

Передача земельного участка с жилым строением:

Важно продавать землю и дом вместе, если они принадлежат одному владельцу. В договоре следует отдельно описать каждый объект. Разделение стоимости участка и дома в договоре облегчает подачу налоговой декларации.

Продажа участка под ИЖС (индивидуальное жилищное строительство):

Важно учитывать особенности местоположения и доступность коммуникаций. Участки, ограниченные в использовании или расположенные в специальных зонах, могут быть непригодны для ИЖС.

Продажа дачи:

Часто включает в себя как земельный участок, так и садовый дом. Важно подчеркнуть особенности каждого объекта для привлечения покупателей.

В моем случае, продажа прошла гладко благодаря четкой подготовке, включая уборку участка и оформление необходимых документов. Я активно использовала онлайн-платформы для размещения объявлений, что позволило привлечь заинтересованных покупателей. Важно было правильно оценить цену и быть готовым к торгу. Общение с покупателями было ключевым, и в конечном итоге мы нашли подходящего покупателя, которому удалось продать участок.

Особенности продажи земельного участка с садовым домом

Процесс продажи садового участка аналогичен продаже жилой недвижимости: право собственности на дом и землю переходит к покупателю одновременно.

Продажа сельскохозяйственных земель

Процесс продажи сельскохозяйственных участков отличается наличием преимущественного права покупки у местных властей. Необходимо отправить письменное уведомление в администрацию с указанием цены, размера, расположения участка и срока расчета. При отсутствии ответа в течение одного месяца, участок можно продать третьим индивидуальным лицам по стоимости, которая не может быть менее указанной в объявлении. Нарушение этой процедуры влечет недействительность сделки.

Рекомендации по продаже участка

Подготовка документов: Убедитесь в полной готовности и актуальности всех документов на участок.

Создание объявления: Разместите ясное и подробное объявление, чтобы предоставить потенциальным покупателям всю необходимую информацию.

Честность относительно недостатков: Открыто сообщайте о всех недостатках участка, чтобы избежать проблем на стадии оформления сделки или после ее завершения.

Задаток: Предложите внесение задатка для фиксации серьезности намерений обеих сторон.

Налогообложение: Не забывайте об уплате НДФЛ с дохода от продажи, если минимальный срок владения (стандартно 5 лет) не истек