Обзор изменений порядка определения и изменения кадастровой стоимости
С 11 августа 2020 года вступил в силу Федеральный закон № 269-ФЗ, датированный 31 июля 2020 года. Этот закон внес значительные поправки в российские законы, в особенности касательно споров по кадастровой оценке недвижимости. Теперь, чтобы установить кадастровую цену, соизмеримую с рыночной, обращаться нужно в государственное учреждение, назначенное региональными властями. В случае разногласий с их решением, следует начать судебный процесс для признания решения незаконным и согласованности оценки кадастровой стоимости и рыночной стоимости. Раньше возможно было обратиться в специальную комиссию или непосредственно в суд при сомнениях в стоимости. С 2026 года вводится обязательная "предсудебная" процедура, которую регионы могут внедрить раньше. Это указано во второй части статьи 6 Закона № 269-ФЗ, измененного Федеральным законом от 19.12.2022 № 546-ФЗ, продлевающим переходный период до 2026 года. Для запроса стоимости кадастра, необходимо представить заявление в государственное учреждение о её установлении на уровне рыночной, прикрепив документ оценки текущей рыночной стоимости.
Из "Лаборатории правосудия": Согласно новым нормам, не требуется, чтобы оценка рыночной стоимости была сделана на дату определения кадастровой ценности. Теперь запрос на установление кадастровой ценности можно подать в течение полугода после оценки независимым экспертом. Ранее спор оценки стоимости был процедурой, теперь цель – уравнять её с рыночной. Если владелец недвижимости заметит разницу в стоимостях, он может подать заявление о равенстве стоимостей в течение полугода после оценки.
По новым правилам, заявление о рыночной стоимости рассматривается в течение одного месяца. Государственное учреждение может либо установить эквивалентность кадастровой оценки к рыночной, либо отказать. Причины отказа включают неверные данные, ошибки в расчетах, нарушения закона при составлении оценки. Законодательные изменения упрощают процесс установления кадастровой стоимости, устраняя необходимость её оспаривания. С 2023 года (или раньше в некоторых регионах) статья 22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке" теряет силу. Споры в суде теперь касаются не самой кадастровой оценки, а решения государственного учреждения. Цель иска - признать незаконным решение учреждения об отказе в установлении равной рыночной кадастровой стоимости. Параллельно можно требовать определения кадастровой оценки на уровне рыночной по административной процедуре (согласно части 15 статьи 22.1 Закона о кадастровой оценке в новой редакции). Если суд признает действие органа недействительным, оно должно в течение трех рабочих дней установить рыночную стоимость. Если судебный иск уже подан по поводу установления кадастровой стоимости, решение государственного учреждения не требуется, и оценочная стоимость может быть зарегистрирована в ЕГРН на основе судебного решения.
Другое нововведение - механизм корректировки оценки недвижимости при изменении показателя рыночных тенденций. Если этот показатель изменяется, то упадет более чем на 30% относительно предыдущего года, государственное учреждение скорректирует стоимость по кадастру, за исключением ситуаций, когда она уже равна рыночной. Корректировка производится умножением на индекс. Росреестр будет определять индекс и применять его при значительном снижении, без дополнительных расходов.
От имени "Лаборатории правосудия", сообщаем о новых положениях по коррекции ошибок в кадастровой оценке. Сейчас запросы на исправление могут подавать все: частные лица, юридические субъекты, а также государственные и местные органы. Время для подачи заявления увеличено до пяти лет с начала внесения данных в ЕГРН. Ранее срок был ограничен временем до утверждения последней кадастровой оценки.
Важно отметить, что время рассмотрения запроса равно одному месяцу без возможности его продления. Госучреждения исправляют неточности в кадастровой стоимости за 45 дней после получения заявления, что быстрее прежнего срока в 60 дней. При обнаружении ошибки в одном объекте, органы проверяют, затрагивает ли она также соседние или аналогичные объекты. При этом кадастровая стоимость этих объектов также корректируется. К тому же, была убрана часть 16 статьи 21 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке", позволяющая пересмотр кадастровой стоимости не только в меньшую, но и в большую сторону.
Ошибки в кадастровой стоимости могут быть связаны с нарушениями методических правил, опечатками, арифметическими ошибками или искажением данных об объекте, включая местоположение, функциональное назначение, использование, параметры (пункт 13 статьи 21 Закона). В таких случаях необходимо подавать заявление об исправлении. Если же кадастровая стоимость не соответствует реальной рыночной стоимости, например, для домов в отдаленных местах или невостребованных районах, следует подать запрос на определение стоимости, соответствующей рыночной.
Из "Лаборатории правосудия" информируем о сроках кадастровой оценки: в 2022 году она назначена для участков земли, а в 2023 году - для зданий, помещений, конструкций, объектов недостроенного строительства и парковочных мест (пункты 5 и 6 статьи 6 Закона № 269-ФЗ). В прошлом оценки проводились не ранее чем через три (в больших городах - два) года, но не позднее пяти лет после последней оценки соответствующих объектов или земельных категорий (подпункт 1 пункта 7 статьи 6 Закона № 269-ФЗ). Постановление начале кадастровой оценки должно быть принято за полгода до наступления нового года. В противном случае оценка переносится на следующий период.