Документы для продажи земельного участка
Если вы планируете продажу участка, важно знать с чего начать.
Как найти покупателя и какие документы нужны? Можно ли обойтись без риелтора и как управлять налогами? Наша инструкция поможет разобраться в этих аспектах.
Вы узнаете о:
Правилах продажи земли
Видах участков, доступных для продажи. Правила определяют, какие земли можно продать, а какие нет.
Пример: для продажи участок должен быть зарегистрирован в кадастре и иметь кадастровый номер. Земли лесного фонда, как правило, не могут быть в частной собственности.
Нужен ли риелтор:
Можно продать землю самостоятельно или через посредника. Каждый способ имеет свои преимущества и недостатки.
Продажа без риелтора экономит деньги на комиссии. Некоторые покупатели предпочитают сделки без посредников, что увеличивает интерес к вашему участку. Но придется самому разбираться в множестве вопросов и общаться с потенциальными покупателями.
С риелтором проще: он поможет с ценой, юристы оформят сделку, а общение с покупателями и показы участка ложатся на его плечи. Однако за это придется платить.
Подготовка к продаже:
Проверьте все необходимые документы и определитесь с ценой. Запрашиваемая сумма должна быть реалистичной.
Для сделки нужно:
Паспорта владельцев, свидетельства о рождении для несовершеннолетних.
Документы, устанавливающие право на участок.
Нотариально заверенное согласие супруга, если участок приобретался в браке.
Разрешение органов опеки для собственников, которые являются несовершеннолетними или недееспособными.
Оценка земли:
Рыночная цена определяется, ориентируясь на аналогичные участки или через оценщика.
Кадастровая стоимость устанавливается для налогообложения и других государственных процедур и обновляется раз в несколько лет.
На сайте rosreestr.ru можно проверить кадастровую стоимость земельного участка и строений на нем.
В "Лаборатории правосудия" мы осознаем, что синхронизация определения значимой задачи в сфере оценки объекта недвижимости на кадастровом и рыночном уровнях. Если вы обнаружите расхождение между кадастровой оценкой вашего участка и рыночными тенденциями, и сомневаетесь в определении цены продажи, мы советуем обратиться за профессиональной оценкой в специализированное агентство.
Обычно оценка земельного участка включает в себя оценку находящихся на нем построек, однако возможна и отдельная оценка только участка.
Оценщики, с которыми мы сотрудничаем, являются членами профессиональных саморегулируемых организаций и обеспечивают страхование своей ответственности для защиты от возможных рисков, связанных с оценочной деятельностью. При выборе эксперта рекомендуется учитывать его профессиональный опыт, отзывы заказчиков и ценовую политику и доступность.
Эксперт должен заключить с вами договор, в котором будут указаны предмет оценки, цена предоставляемых услуг и используемые методики. По завершении оценки вы получите детализированную справка о цене земельного участка согласно рыночным данным.
Как действовать:
Законодательство не предусматривает особых правил для продажи земли, поэтому процесс аналогичен продаже любой другой недвижимости. Рекомендуемый порядок действий:
Выбор риелтора: Этот шаг актуален, если вы решите воспользоваться услугами посредника. Отзывы и рекомендации — ваш главный ориентир при выборе агентства или частного специалиста. Рекомендуем изучать не только отзывы на сайтах, но и местные форумы, чтобы получить более полное представление о работе агентов.
Подготовка и размещение объявлений: Если вы решили продавать участок самостоятельно, важно разместить информацию на различных платформах недвижимости. Объявление должно быть кратким, но содержательным, указывая размер и расположение территории, сведения о коммуникациях, инженерной базе и доступе и комплекте документов. Добавьте качественные фотографии, подчеркивающие преимущества участка.
Сезонность в продаже земельных участков: Весной и осенью активность на рынке земли возрастает. Летом спрос снижается, а зимой — минимален. Соответственно, оптимальное время для начала продаж — весна и осень. Если за два активных сезона участок не продается, рассмотрите возможность пересмотра цены.
Показ участка и переговоры: Предпочтительно проводить показы днем. Будьте откровенны относительно преимуществ и недостатков участка, чтобы избежать будущих проблем с покупателем. Подготовьте все необходимые документы, но не заказывайте новую выписку из ЕГРН заранее, чтобы избежать ее устаревания.
Ведение переговоров и получение задатка: Устанавливайте границы торга заранее, чтобы избежать спонтанных и чрезмерных уступок. В случае предварительного соглашения о сделке, составьте договор и определите условия задатка.В "Лаборатории правосудия" мы уделяем внимание деталям при составлении предварительных договоров. Они определяют ключевые аспекты будущего основного договора, такие как описание объекта, цену, условия платежа и сроки заключения окончательного соглашения. Если сроки не установлены, основное соглашение требуется подписать в пределах одного года.
В случае уклонения одной из сторон от подписания основного договора, другая сторона может инициировать судебный процесс для обязательного заключения договора. В таком случае, согласно судебному решению, договор считается подписанным и вступает в действие с момента принятия решения.
Задаток служит гарантией намерений покупателя и обязательств продавца. В случае нарушения договоренностей одной из сторон, другая получает право на компенсацию.
Письменное соглашение о задатке устанавливает конечную стоимость земли, фиксируя обязательства сторон. Если сделка аннулируется по вине продавца, покупатель имеет право получить двойной задаток. Например, при задатке в 150 тысяч рублей и цене участка в 1,5 млн рублей, продавец должен вернуть 300 тысяч рублей. В случае отказа покупателя, он теряет задаток.
Для доказательства в суде письменное соглашение является ключевым. Суды, как правило, защищают интересы пострадавшей стороны, как это было в случае с жителем Волжского. Он заключил предварительную сделку и соглашение о задатке на приобретение жилого комплекса и территории за сумму 3,2 миллиона рублей задаток составил 50 тысяч рублей. Продавец не выполнил условия договора и не вернул двойной задаток. В итоге суд обязал его выплатить истцу 100 тысяч рублей и частично возместить судебные расходы, отказав
обмен на компенсацию душевного страдания.
Необходимо создать соглашение о продаже
в письменной форме и подписать обеими сторонами. Нотариальное заверение требуется, если земельный участок принадлежит лицу, не достигшему совершеннолетия или неспособному к дееспособности лицу, либо продается доля в участке. В соглашении необходимо включить информацию о сторонах соглашения, сведения об участке, информация о правах продавца и условиях расчетов.
Передача участка может быть подтверждена актом приема-передачи или указанием в договоре. Завершающим этапом является формализация передачи права собственности на нового обладателя.
Из "Лаборатории правосудия" предлагаем руководство по оформлению смены права собственности на участке:
Обязательная документация.
для регистрации включают:
Письменный Соглашение о переходе права на земельный участок.
Удостоверения личности всех участников соглашения.
Заверено нотариально доверенность, если регистрацию осуществляет представитель.
Нотариальное согласие супруга/супруги продавца на продажу участка, если он/она был приобретен во время брака как совместное имущество.
Бумаги, подтверждающие владение земельным участком.
После завершения регистрации, новый владелец получает выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) с информацией о правообладателе и объекте.
О расчетах с продавцом:
Расчет с продавцом может быть проведен до или после официальной регистрации перехода права.
Если расчет происходит после регистрации, на территорию земельного участка будет наложено обременение, которое ограничит действия покупателя до полной оплаты суммы.
Налоговые обязательства продавца:
Продажа земельного участка влечет за собой обязанность уплаты налога на доходы физических лиц (НДФЛ).
Ставка НДФЛ для налоговых резидентов составляет 13%, для нерезидентов — 30%.
Расчет НДФЛ основывается на большей сумме из кадастровой стоимости участка (с учетом коэффициента 0,7) и цены продажи, указанной в договоре.
Пример расчета НДФЛ:
При продаже участка за 1 000 000 ₽ и кадастровой стоимости 1 450 000 ₽, НДФЛ рассчитывается с суммы 1 015 000 ₽ (1 450 000 ₽ × 0,7).
Исключения налогообложения:
Продавец освобождается от налогообложения на доходы физических лиц (НДФЛ) и представления налоговой декларации, если владел участком свыше 5 лет, или 3 года в случае наследования, получения в дар от близких родственников или приватизации.
Имущественный вычет:
При владении участком менее установленного срока, продавец может уменьшить налоговую базу на сумму до 1 млн рублей или фактические расходы на приобретение участка.
Пример использования вычета:
При продаже участка за 3 750 000 ₽ с использованием вычета 1 000 000 ₽, НДФЛ составит 357 500 ₽ ((3 750 000 ₽ − 1 000 000 ₽) × 13%).
Подача декларации 3-НДФЛ:
Продавцам, не соответствующим условиям освобождения от НДФЛ, необходимо подать отчет не позднее 30 апреля года, наступающего после года совершения сделки.
Уплата НДФЛ:
Налог должен быть уплачен не позднее 15 июля года, следующего за годом получения дохода.
Обязанность уплаты земельного налога:
Продавец уплачивает налог на земельный участок рассчитывается пропорционально длительности владения территорией с 1 января следующего года после продажи.
Личный опыт продажи земельного участка:
В качестве примера, описываем случай наследования участка с дачным домом и его последующую продажу. Продавцы убрали территорию и подготовили привлекательные фотографии для объявления о продаже.Из "Лаборатории правосудия" мы делимся опытом продажи земельного участка, подготавливая его к рынку:
Первоначальное состояние участка и подготовка к продаже:
Участок требовал уборки и подготовки перед продажей. Мы решили вложить средства и время для улучшения его привлекательности.
Необходимые документы для продажи:
Мы обеспечили все необходимые документы, включая документов из Росреестра и удостоверений на наследство. Также оформили справку об отсутствии задолженности перед СНТ на сумму около 8000 рублей.
Процесс продажи без риелтора:
Решив продать участок самостоятельно, мы определили его стоимость и заложили возможность для торга. Установили цену в 800 000 рублей, но согласились на окончательную сделку в 700 000 рублей.
Реклама и продвижение участка:
Объявления о продаже были размещены на платформах "Авито" и "Циан", при этом на "Авито" размещение было бесплатным, в то время как на "Циане" стоимость составила 600 рублей за месяц.
Подход к отбору потенциальных покупателей:
Для фильтрации несерьезных предложений мы использовали систему сообщений. Это позволило отсеять неподходящих кандидатов и сосредоточиться на более подходящих покупателях.
Итоговая сделка:
В результате мы продали участок приятной семейной паре, проведя всю подготовку и переговоры самостоятельно. Сделка была оформлена в МФЦ, где мы узнали о необходимости отдельного талона для каждого участника сделки. Продажа была успешно завершена за 700 000 рублей.
Советы по продаже участков с разными целевыми назначениями:
При продаже участка с домом необходимо четко описать как сам дом, так и участок в договоре. Важно разделить стоимость между домом и землей для корректного заполнения налоговых документов.
При продаже участка под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) важно учитывать ограничения по использованию земли и доступность коммуникаций.
Для ускорения продажи участка без коммуникаций или развитой инфраструктуры рекомендуется снижение цены.
Из "Лаборатории правосудия" мы предлагаем подробное руководство по продаже различных категорий земельных участков:
Продажа дачного участка: Чаще всего, это включает в себя продажу двух объектов: дома на дачном участке и площади территории. Право собственности на оба имущества передается покупателю одновременно.
Продажа сельскохозяйственных участков: Этот процесс отличается особыми условиями. Местные власти имеют преимущественное право покупки. Перед продажей необходимо уведомить администрацию с указанием условий продажи. В случае отказа или отсутствия ответа в течение одного месяца, участок можно продать любому лицу в течение года по не ниже указанной цене. Нарушение этого правила приводит к недействительности сделки.
Продажа арендованных участков: Аренда участка не препятствует продаже, но арендное право будет являться обременением для сделки. Это может быть привлекательным для покупателей, желающих сдавать землю в аренду, так как арендатор сохраняет право пользования после смены собственника.
Общие рекомендации по продаже земельных участков:
Важно убедиться в полном порядке всех документов на участок.
При составлении объявления стоит сделать его кратким, но содержательным.
Не скрывайте недостатки участка, чтобы избежать проблем на этапе оформления сделки.
Предложение о внесении задатка поможет подтвердить серьезность намерений обеих сторон.
Не забывайте о необходимости уплаты НДФЛ с продажи участка, если с момента приобретения не прошел минимальный срок владения, обычно составляющий 5 лет.
Нужда в услугах риелтора: Риелтор может потребоваться в случае сложностей с документацией, однако во многих случаях продажу можно осуществить самостоятельно.