Банкротство застройщика при долевом строительстве
Имея соглашение о сотрудничестве в долевом строительстве, вы, по сути, финансируете возведение дома, рассчитывая на своевременную передачу квартиры. Но когда фирма-застройщик терпит финансовый крах, исполнение договорных обязательств подвергается сомнению. Законодательные изменения, включая создание компенсационных фондов и введение системы эскроу-счетов, часто меняют правила игры. Если строительство вашего дома прерывается из-за банкротства застройщика, ваш следующий шаг зависит от того, когда был заключен ваш договор.
Внимание редактора:
Статья остается актуальной в 2023 году для тех, кто заключил договоры до 1 июля 2019 года. Хотя таких дольщиков осталось немного, их интересы по-прежнему важны.
Для инвесторов, использующих эскроу-счета, ситуация проще. При наступлении финансовой нестабильности у застройщика, ресурсы можно возвратить, а в реестр кредиторских требований включить неустойку и компенсацию убытков. Советуем также ознакомиться с нашими рекомендациями по возврату неустойки и необходимым для этого документам.
Что включает в себя финансовое упадок строительной фирмы
- Фирма может быть признана банкротом, если она не способна покрыть свои долги.
- Решение о банкротстве принимает арбитражный суд.
Инициировать процедуру банкротства могут сам застройщик, налоговые органы или кредиторы, включая банки и поставщиков, а также инвесторы.
Причины банкротства застройщиков
Причин банкротства множество:
- повышение стоимости стройматериалов и услуг подрядчиков;
- падение спроса на рынке недвижимости;
- финансовые потери из-за судебных исков, когда застройщики не соблюдают сроки сдачи объектов.
Эти факторы приводят к задержкам в строительстве, увеличению расходов и затруднениям в привлечении новых инвестиций. Не найдя средства для продолжения работы, застройщик объявляется банкротом. Процесс финансовой нестабильности в строительной фирме .
Суд по арбитражным делам может принять иск о банкротстве от банка-кредитора, кредиторов или надзорного органа в случае, если застройщик перестает выполнять свои обязательства.
После судебного решения застройщика могут официально признать банкротом.В процессе банкротства юридических лиц выделяют несколько ключевых этапов. Изначально суд приступает к этапу наблюдения, где оценивается финансовое положение организации. Дальнейшее развитие может привести к закрытию дела или переходу к следующей фазе - конкурсному производству, где компания официально становится банкротом. В контексте строительных компаний процедура упрощена: суд сразу инициирует конкурсное управление, заменяя предыдущее руководство и приступая к определению кредиторской очереди, в которую входят инвесторы, поставщики, государственные органы, банки.
Активы строительной компании реализуются для погашения долгов, при этом срок конкурсного производства законодательно ограничен одним годом, но может быть продлен.
Иногда администратор конкурсного производства обнаруживает способы восстановления финансовой устойчивости компании, проводя собрания кредиторов и обращаясь за судебным разрешением на переход к внешнему управлению с целью завершения строительства. Суд рассматривает эти предложения, назначая внешнего управляющего для возобновления работы над проектом.
Договоренность между должником и кредиторами может привести к мировому соглашению, обеспечивая закрытие дела о банкротстве при условии погашения долгов в долгосрочной перспективе.
Признаки, указывающие на возможное банкротство строительной компании, включают простой в строительстве, истечение срока действия разрешительных документов, отсутствие финансовой отчетности и аккредитации крупных банков. Следить за процессом строительства можно через официальные ресурсы и веб-камеры, установленные на объектах.
Узнать о банкротстве застройщика можно через официальные уведомления конкурсного управляющего или самостоятельно, вовремя реагируя на предупреждающие сигналы и обращаясь в единый реестр проблемных объектов для проверки информации о финансовом положении застройщика.В случае финансовых трудностей компаний, банкротство регламентируется рядом процедур. Обычно оно начинается с наблюдательного периода, где арбитражным судом анализируется финансовое состояние фирмы и либо дело закрывается, либо переходит в конкурсное производство, при котором компания признается несостоятельной. Для строительных организаций процесс начинается напрямую с этого этапа: суд отстраняет руководство и устанавливает конкурсного управляющего, который формирует список кредиторов, оценивает их требования и определяет порядок погашения долгов. В список кредиторов могут войти инвесторы, поставщики, подрядчики, органы власти и банки.
Продажа имущества строительной компании позволяет покрыть обязательства перед кредиторами. По закону, процесс конкурсного производства длится один год, с возможностью продления на полгода.
Если у конкурсного управляющего появляется возможность восстановить финансовое здоровье компании, он может инициировать встреча кредиторов для обсуждения вопроса о завершении процесса банкротства и переходе к управлению снаружи, чтобы завершить строительство. В случае достижения договоренности между заемщиком и кредиторами о возврате долгов, суд утверждает мировое соглашение, закрывая процедуру банкротства.
Для получения информации о банкротстве застройщика можно обратиться к изданию "Коммерсант" или искать данные через картотеку арбитражных дел, используя ИНН или ОГРН застройщика. Конкурсный управляющий вносит в картотеку всю информацию о ходе процедуры, включая сведения о должнике и решениях суда.
При банкротстве застройщика важно своевременно обратиться к конкурсному управляющему для включения своих требований в реестр кредиторов. Реестр содержит список всех кредиторов и их требования, формируется на основании судебных решений и открыт для записей в течение определенного срока после публикации о банкротстве.
Покупатель доли имеет право подать запрос на передачу недвижимости или возврате денежных средств, и если необходимо, подать иск в арбитражный суд для защиты своих интересов.Каждое обращение в суд с целью взыскания штрафов, пени, или компенсации за моральный ущерб требует дальнейшего включения данных исков в официальный список требований кредиторов.
Процедура выполнения требований кредиторов выстраивается следующим образом: вначале выплачиваются обязательства текущих платежей, такие как судебные издержки и вознаграждение управляющему процедурой банкротства, которые не входят в реестр кредиторов. После этого, согласно установленному порядку, выполняются обязательства в соответствии с реестром:
Компенсации физическим лицам за вред, причиненный в процессе трудовой деятельности на строительных объектах.
- Выплаты инвесторам в соответствии с договорами долевого участия, требования защиты их прав, возврат фактического ущерба, а также штрафы и моральный ущерб.
- Расчеты с прочими кредиторами, включая банковские учреждения.
- Дольщикам предоставляется преимущество перед другими кредиторами за счет возможности выбора между возвратом инвестиций или получением жилья.
В случае объявления банкротства застройщиком, инвестор имеет право на односторонний отказ от договора и уведомление застройщика о возврате средств, которые рассматриваются в третью очередь при распределении средств. Однако следует учесть, что финансовых ресурсов может не хватить для покрытия всех требований, и в этом случае претензии на недвижимость теряют силу.
Чтобы определить размер требования инвестора, берется в расчет стоимость вложений по договору и фактический ущерб, который вычисляется как разница между уплаченной суммой и рыночной ценой квартиры на момент начала банкротной процедуры. Если инвестор внес лишь часть суммы, ущерб рассчитывается пропорционально внесенным средствам. При этом даже снижение рыночной стоимости не влияет на минимальный размер требований.
Оценка рыночной стоимости проводится независимым экспертом, привлеченным конкурсным управляющим, исходя из площади жилья и стоимости квадратного метра в данном здании. Оценка и отчет об этом направляются инвестору и в арбитражный суд, где у инвестора есть право оспорить размер требований.
В соответствии с законом, застройщик обязан уплатить санкции за задержку передачи жилья, которые определяются как 1/150 ставки рефинансирования Центрального банка России за каждый день задержки. Если деньги были перечислены напрямую, без использования эскроу-счета, инвестор имеет право на неустойку. В случае с эскроу-счетом, поскольку застройщик не распоряжался этими средствами, неустойка не причитается.
Для взыскания неустойки необходимо подать претензию к застройщику, и в случае отсутствия ответа обратиться в суд, который включит требование в реестр кредиторов и может также удовлетворить иски о возмещении убытков и морального вреда, судебных издержек и штрафа в размере 50% от суммы неустойки.Для расчета финансовых требований, таких как проценты, штрафы и пени, за период с 25 февраля 2022 года по 30 июня 2023 года, следует использовать актуальную ключевую ставку Центрального Банка РФ, применяемую на дату исполнения обязательств. Однако, максимальный процент, который может быть применен, ограничен ставкой 9.5%, установленной на 25 февраля 2022 года.
Иллюстрация судебной практики: одна из сторон потребовала компенсацию за причиненные убытки и возмещение морального ущерба, судебные издержки, неустойку и штраф. Несмотря на мнение трех инстанций о злоупотреблении правом и преувеличении ответственности застройщика, Верховный суд принял сторону заявителя, опровергнув указанные выводы.
Процесс включения требований в реестр требует написания заявления с описанием ситуации и приложением подтверждающих документов, которые направляются конкурсному управляющему посредством заказной почты или передачи лично. Информация о администраторе конкурсного производства, а также его контактные данные и даты для подачи требований, как правило, публикуются в "Коммерсанте".
- Законно зарегистрированный договор с застройщиком.
- Паспорт заявителя.
- Доказательства оплаты или передачи собственности, такие как банковские квитанции или расписки.
- Судебные решения, если они имеются.
Для подачи заявления требуется предоставить копии документов, включая:
Если договор подписан несколькими участниками, заявление должно быть подписано всеми, с приложением копий их паспортов. В случаях представительства необходима нотариальная доверенность, а при покупке недвижимости для несовершеннолетнего — подтверждение своего правового положения в качестве законного представителя.
Конкурсный управляющий проверяет поданное заявление и связанные с ним документы в течение 30 рабочих дней и информирует заявителя о результатах рассмотрения. В случае отказа или частичного удовлетворения требований, у заявителя есть 15 рабочих дней для обращения в арбитражный суд с целью оспаривания решения.
На общем собрании дольщиков, которое проводится при банкротстве застройщика, решаются вопросы, требующие участия дольщиков, включая обсуждение возможности создания кооператива при неуплате застройщиком взносов в компенсационный фонд. Для принятия решений на собрании необходимо наличие кворума, состоящего из не менее трети дольщиков и больше половины голосов от общего числа участников по дому, с требованием ¾ голосов для принятия решений.