Согласие супруга на покупку или продажу недвижимости
Активы, накопленные во время брака, кроме полученных в результате бескорыстных операций (например, подарки, наследство, приватизация), считаются совместным владением двух лиц, в случае если супруги не оговорили условия индивидуальной собственности в брачном контракте.
Любые операции с активами, накопленными в браке, нуждаются в одобрении обеими сторонами.
Предполагается, что один из супругов, осуществляющий операцию с общими активами, действует с разрешения второго.
Тем не менее, для определенных видов операций закон нуждается в нотариально удостоверенном согласии другого супруга.
Какие операции требуют такого согласия?
- операции с активами, собственностью, которая должна быть оформлена в государственных реестрах (например, операции с недвижимостью: продажа, дарение, обмен);
- операции, которые по закону должны быть заверены нотариусом (например, покупка или продажа доли в уставном капитале);
- операции, требующие официальной регистрации (например, соглашение о долевом участии, контракт передачи прав требования по договору долевого участия для супругов, на чьи активы распространяется режим общей собственности ,договор аренды, который требует регистрации).
Важно! Нотариальное одобрение необходимо только если на активы распространяется режим общей собственности и операция входит в одну из вышеуказанных категорий.
Поэтому перед совершением операции важно:
удостовериться, что активы, которые передаются или приобретаются, являются общими накопленными активами и определить, подпадает ли операция под вышеупомянутые категории, требующие письменного одобрения.
Пример № 1:
Вы покупаете недвижимость по соглашению о приобретении.
Регистрация права собственности, а не самого соглашения о приобретении недвижимости, является юридически значимой процедурой.
Когда вы выступаете в роли покупателя (то есть осуществляете операцию, не связанную с передачей прав на недвижимость), и если соглашение не нуждается в нотариальной оформленности (как в случае с операциями с долями собственности), тогда необходимость в получении нотариально удостоверенного одобрения вашей супруги отпадает.
Пример № 2:
Если между продавцом и его супругой заключен брачный контракт, определяющий индивидуальный режим собственности на все активы, приобретенные в браке, согласие супруги на сделку купли-продажи не потребуется.
Пример № 3:
Квартира, полученная в дар во время брака, не подпадает под режим общей владения, следовательно, не нужно одобрение жены продавца для осуществления сделки.
Пример № 4:
В случае заключения соглашения уступки прав требования по контракту долевого участия между лицами, состоящими в браке без брачного контракта, необходимо получение нотариального согласия как от супруги цедента, так и от супруги цессионария, поскольку такая уступка прав является регистрируемой сделкой.
Наконец, поручительство, как форма гарантирования выполнения обязательств, где обязательства лежат на плечах самого поручителя, не рассматривается как операция с общим имуществом супругов.
Обязательство поручителя не подразумевает проведение сделки, требующей нотариального подтверждения или регистрации согласно законодательству.
Следовательно, для его заключения не требуется согласия супруга. Подписание договора поручительства влечет за собой не управление общим собственным имуществом, приобретенным в браке, а возложение на поручителя обязанности по солидарной или вторичной гарантии в случае невыполнения обязательств должником.
В такой ситуации залогодатель несет ответственность исключительно своим личным имуществом.
Взыскание с супружеского имущества, если личные активы поручителя недостаточны для удовлетворения потребностей кредитора, не допускается, разрешается лишь в пределах его доли (согласно Определению Верховного Суда РФ от 12.04.2016 г. № 18-КГ16-23).
Необходимость нотариального согласия на сделку применяется не только к супружеским партнерам, а также в случаях, когда один из супругов разведен, но режим общего имущества с бывшим супругом не был изменен.Это обусловлено тем, что развод сам по себе не влечет изменения законного регулирования владения имуществом между мужем и женой.
Если после окончания брака не было произведено разделение имущества, режим общей собственности сохраняется и для его отчуждения необходимо соблюдать п. 3 ст. 35 СК РФ, то есть получить удостоверение нотариального одобрения по общим условиям.
Каковы последствия не получения одобрения супруга при совершении сделки?
В случае регистрации сделки или прав, вытекающих из сделки, осуществленной без требуемого одобрения супруга, соответствующая информация будет занесена в ЕГРН одновременно с регистрацией сделки.
Супруг, не давший своего нотариально заверенного одобрения на проведение указанных операций, может обратиться в суд с запросом на подтверждение соглашения недействительным в течение одного года с момента, когда он узнал или должен был узнать о ее осуществлении.
Утверждения продавца о несуществовании официального брака в договоре касательно отчуждения доли в уставном капитале или недвижимости не спасут сделку в случае отсутствия должным образом оформленного согласия супруга.
«Забытый» супруг может инициировать судебное дело о признании соглашения недействительным в пределах одного года с момента, когда он осознал или должен был осознать о ее проведении.
Как корректно оформить согласие супруга на проведение сделки?
Согласие супруга должно соответствовать всем характеристикам, применимым к сделкам. То есть нотариус подтверждает одобрение супруга в соответствии с нормами, применяемыми к удостоверению сделок, в том числе проверяет его дееспособность, устанавливает его волю и объясняет значение и последствия сделки. Ссылаясь на п. 3 ст. 35 СК РФ, одобрение на сделку должно быть выражено исключительно в нотариальной форме и не может быть дано иным образом.
Для получения нотариально заверенного разрешения супруга на проведение транзакции другой стороной, обратитесь к нотариусу, взяв с собой удостоверение личности (например, паспорт гражданина РФ) и документ о браке. Если удостоверение личности отсутствует или есть подозрения в подлинности личности индивида, нотариус может определить его с использованием общей биометрической системы (при условии, что в системе есть биометрические данные и номер мобильного телефона лица). В таком случае разрешение на обработку биометрических персональных данных не требуется.
Текст разрешения на бумажном носителе и подпись нотариуса должны быть выполнены с использованием технических средств или написаны вручную, обеспечивая четкость и разборчивость.
Не допускается использование карандаша, легко удаляемых чернил, наличие стираний, дописок, зачеркиваний или любых неуточненных корректировок.
Суммы и даты в разрешении должны быть указаны словесно хотя бы однажды. Для супруга, давшего разрешение, необходимо полностью указать фамилию, имя, отчество (если есть) и адрес проживания (при наличии).
Срок действия разрешения на сделку законом не ограничен, обычно оно выдается непосредственно перед совершением сделки. Тем не менее, супруг может самостоятельно установить срок действия. В нотариальном разрешении супруг должен указать конкретную одобряемую сделку или предоставить общие полномочия, например, разрешить супругу продать квартиру или другой имущество недвижимости по любой стоимости и согласно собственным условиям по своему усмотрению. При заключении таковой транзакции условия должны соответствовать стандартам рациональности и честности в части определения цены и других критериев соглашения. В случае, когда актив разделяется на несколько компонентов (как, например, помещения в строении), наличие разрешения на отчуждение всего объекта позволяет проводить отчуждение частями или реализацию отдельных его элементов без нарушения полученного одобрения, так как супруг изначально согласился на отчуждение всего объекта целиком (согласно Определению Верховного Суда РФ от 31.05.2016 N 18-КГ16-33).
Важно понимать, что простое указание в нотариальном разрешении о полномочиях одного супруга совершать сделки с имуществом по своему усмотрению является недостаточным для определения границ этих полномочий. Такое указание предполагает, что второй супруг обязан осуществлять сделки по цене, не ниже среднерыночной. Супруг, чье имущество находится в режиме общей собственности, ожидает получения адекватной компенсации, предполагая честность сторон в ходе сделки. Явно недобросовестное использование гражданских прав (злоупотребление правом) запрещено ст. 10 ГК РФ. Поэтому сделка, при которой квартира продается по значительно заниженной цене, будет судом рассматриваться как злоупотребление правом в случае спора, что может привести к ее признанию недействительной по ст. 168 ГК РФ (согласно Определению Верховного Суда РФ от 17.03.2015 г. № 18-КГ15-17).
На нотариально заверенном согласии, выданном на бумажном носителе, должна быть наличествовать машиночитаемая метка для проверки подлинности документа. За подтверждение согласия нотариус устанавливает пошлину, дополнительно могут взиматься платежи за юридические и технические услуги в соответствии с принятыми тарифами. В процессе удостоверения транзакций между супругами, связанных с управлением активами, требующими государственной регистрации или подпадающими под обязательное нотариальное оформление, нотариус проверяет наличие официально заверенного одобрения другого супруга для проведения транзакции.
Юридическая компания “Лаборатория правосудия” предоставляет услуги юридического сопровождения транзакций с недвижимыми активами и долей в уставном фонде ООО , анализа юридической чистоты имущества, подготовки документации и включения в реестр и налоговых инстанциях.
Комплекс услуги по обеспечению соглашений с имуществом и другими активами в “Лаборатории правосудия” включает:
- анализ правовой чистоты транзакции, объекта покупки и продавца;
- разработку структуры транзакций для снижения рисков и оптимизации налогов;
- полный документальный и организационный сопровождающий процесс транзакции;
- регистрацию в соответствующих органах;
- подготовку и подачу документов для налоговых вычетов