Контракты пожизненной ренты, подписанные получателями рентных выплат, часто подвергаются оспариванию со стороны наследников после смерти первых.
Нередко наследники не осведомлены о подписании такого рода соглашений их близкими.
Обнаружив наследственные права и обратившись за юридической помощью к властям, нотариусу или третьим лицам, приемники узнают, что имущество, в котором проживал усопший, уже не принадлежит ему из-за передачи его владельцу ренты.
Какие действия могут предпринять наследники и каким образом они могут оспорить рентное соглашение?
В этой статье мы рассмотрим процедурные тонкости подачи исков о признании рентных контрактов недействительными и их рассмотрения в судах в 2023 году.
Оспаривание рентных контрактов на жилье и другую недвижимость.
Такие процессы часто оспариваются с помощью исков от наследников, рассматриваемых в соответствии с нормами гражданского процесса (ГПК РФ). Если возникают подозрения о мошенничестве при подписании контракта на пожизненную ренту, наследники имеют право обратиться с жалобой в правоохранительные учреждения или прокуратуру. Тем не менее, безосновательные обвинения в преступлении следует избегать, чтобы не столкнуться с обвинениями в заведомо ложном обвинении (согласно ст. 306 УК РФ), в случае, если анализ не обнаружит криминальных деяний.
Законодательное регулирование
В процессе судебного разбирательства будут применяться положения 33 главы ГК РФ, охватывающие аспекты ренты и пожизненного содержания. Специфические критерии для определения недействительности контрактов изложены в законах 166–181 ГК РФ.
Кончина рентоносителя служит основанием для аннулирования договорных обязательств (закон 605 ГК РФ, п. 1). Следовательно, наследники не имеют права настаивать на аннулировании контракта после смерти договородателя.
Исключение составляет случай, когда владелец еще при жизни инициировал процедуру отмены обязательств, но скончался до судебного рассмотрения своего заявления об аннулировании соглашения и возврате собственности (закон 605 ГК РФ, п. 2).
В подобной ситуации наследники (правопреемники) вправе продолжить начатый процесс в суде.
В других обстоятельствах, наследники могут подать иск не на расторжение контракта, а на признание его аннулированным (по п. 73 Постановления Пленума ВС РФ от 29.05.2012 № 9).
Правовые аргументы для оспаривания рентных соглашений
Для обжалования контракта и объявления его недействительным могут служить следующие основания:
- несознательность совершения действий в момент подписания (закон 177 ГК РФ);
- влияние грубого заблуждения (закон 178 ГК РФ);
- подверженность обману, принуждению, угрозам, либо другим неблагополучным факторам (согласно ст. 179 ГК РФ).
В зависимости от условий оформления контракта , могут применяться и другие основания.
Варианты оснований для аннулирования рентных сделок включают:
- неспособность рентополучателя к дееспособности (см. ст. 171 ГК РФ);
- отсутствие цели создать юридические последствия, соответствующие транзакции (п. 1 ст. 170 ГК РФ);
- использование сделки как маскировки для другой операции (п. 2 ст. 170 ГК РФ);
- нарушение законных требований и защищаемых законом интересов сторон (п. 2 ст. 168 ГК РФ);
- и прочие случаи.
Каким образом можно аннулировать договор пожизненной ренты
Решение об аннулировании сделки зависит от времени её расторжения: во время жизни или после смерти рентополучателя.
Общие положения предполагают прекращение договорных обязанностей по инициативе одной из сторон (согласно ст. 451, 452 ГК РФ).
Аннулирование рентного соглашения при жизни рентополучателя
Пока рентополучатель жив, он имеет право инициировать расторжение сделки в случае серьезных нарушений со стороны рентодателя (законы 587, 599, п. 2 605 ГК РФ).
К нарушениям относятся:
- непредоставление рентополучателю подходящего жилья;
- необходимых продуктов питания и одежды;
- необходимого ухода и медицинской поддержки;
- и другие нарушения, лишающие собственника ожидаемых при заключении сделки преимуществ (п. 2 ст. 450 ГК РФ).
Перед направлением иска владелец недвижимости (или его представители) должен отправить плательщику ренты официальное уведомление о желании расторгнуть контракт.
После истечения установленного срока, нужно направится в суд с обращением о прекращении (п. 2 ст. 452 ГК РФ).
Возможность оспаривания ренты после смерти владельца
Судебная практика разрешает это, если рентополучатель при жизни уже обратился с требованием о расторжении соглашения, но скончался до судебного рассмотрения.
Такое решение было принято ВС РФ (Постановление от 10.01.2001 № 237 пв-2000 пр.), признавшим правомерным включение правопреемника в процесс после кончины рентополучателя.
Иск, поданный при жизни, был связан с требованием вернуть недвижимость из-за значительных нарушений обязательств плательщика ренты.
Суд указал на допустимость правопреемства в отношении возвращения собственности.
Методика оспаривания рентных договоров в 2023 году
Как только наследники узнают о договоре ренты, им следует незамедлительно собрать все необходимые данные и улики, а также подготовить и подать в суд иск. Быстрое реагирование на ситуацию критично, так как задержки в обращении в суд зачастую приводят к отказу в удовлетворении законных требований наследников из-за истечения сроков исковой давности.
Выбор подходящего суда
В исках наследников обычно содержатся требования:
- об оспаривании действительности сделки;
- о признании прав на имущество;
- о внесении изменений в регистрационные записи ЕГРП, касающихся прав на спорное имущество.
Таким образом, возникает спор о праве собственности на жильё (согласно ст. 30 ГПК РФ).
Чтобы уточнить, к какому районному суду (закон 24 ГПК РФ) относится адрес спорного объекта, можно обратиться в канцелярию суда или самостоятельно изучить информацию на сайте суда в разделе о территориальной подсудности.
Необходимые документы и подтверждения
Истцу требуется предоставить убедительные доказательства, подтверждающие наличие законных оснований для аннулирования договора о пожизненном содержании (согласно ст. 177, 178, 179 ГК РФ и прочим).
Для подтверждения, что рентополучатель заключил договор в следующих условиях, необходимы соответствующие доказательства:
Из-за возраста, состояния здоровья или отсутствия грамотности – не мог адекватно воспринимать и контролировать свои действия, несмотря на наличие дееспособности.
Под воздействием возрастных или здоровьесвязанных факторов, а также незнания законодательства – сильно заблуждался по поводу юридической сути договора ренты, включая неправильное понимание его последствий. Не осознавал потерю права собственности на жилье и ошибочно оценивал обязанности другой стороны.
Находился под давлением обмана, насилия, угроз от третьих лиц или в результате тяжелых обстоятельств был вынужден оформить договор на невыгодных условиях, что использовал рентодатель.
К документам, обычно привлекаемым в качестве подтверждения, относятся:
- медицинская документация – истории болезни, справки, выписки, данные из психоневрологического, наркологического диспансеров, заключения о наличии инвалидности;
- сведения о низком уровне образования наследодателя;
- результаты проверок со стороны уполномоченных органов, материалы административных и уголовных дел, решения суда;
- выписки из банковских счетов наследодателя;
- информация от управляющих компаний и коммунальных служб;
- справки и обращения к администрации.
В деле судебного рассмотрения истец имеет право запросить экспертизу (согласно ст. 79 ГПК РФ) для получения экспертных заключений в области судебной психиатрии, психологии, почерковедения и других.
Свидетельские показания также могут служить в качестве доказательств.
Могут быть представлены доказательства заключения сделки с грубыми нарушениями законодательства (закон 168 п. 2 ГК РФ), влекущими за собой прекращение сделки.
Размер государственной пошлины
При расчете размера государственной пошлины учитывается стоимость оспариваемого объекта недвижимости, не менее его инвентаризационной стоимости. Обычно инвентаризационная оценка имущества значительно ниже его кадастровой и рыночной стоимости, что делает ее предпочтительной для расчета государственной пошлины.
Например, если инвентаризационная стоимость имущества равна 200 000 рублей, то госпошлина составит 5 200 рублей для имущественных исков, требующих оценки.
Истец может направится в суд с обращением о полном или частичном освобождении от платежа пошлины, или о ее отсрочке/рассрочке в соответствии с п. 2 ст. 333.20 НК РФ. Кроме того, на основании законом 333.35 и 333.36 НК РФ, истец может воспользоваться льготами, освобождающими его от уплаты пошлины.
Структура иска
Требования к оформлению и содержанию иска определены ст. 131 ГПК РФ.
В отношении данного спора, иск должен содержать следующую информацию:
- описание нарушения прав и интересов истца, включая невозможность оформления имущества наследником;
- детальные данные о спорном недвижимом имуществе, включая название, адрес, кадастровый номер, размеры и прочее для точной идентификации;
- точно определенную стоимость имущества и соответствующую ей сумму иска;
- информацию о том, как и когда приемник узнал о нарушении своих прав, подтверждающую, что срок преследования по данному делу ещё не прошёл;
- указание лиц, нарушивших права приемника (рентодателя и новых владельцев жилья);
- основания, по которым истец считает договор оспоримым, в соответствии с законодательством;
- перечень доказательств, подтверждающих основания для признания транзакции аннулированной, включая документы и свидетельские показания;
- суть требований наследника, включая признание транзакции аннулированной, признание его права на спорное жилье, внесение изменений в ЕГРП.
Требования к документам, прилагаемым к иску, определены ст. 132 ГПК РФ.
Рента и пожизненное содержание: анализ судебной практики
Суды выносят решения в пользу наследников только при бесспорном доказательстве недействительности сделки. Случаи ренты и пожизненного содержания являются одними из наиболее сложных в судебной практике.
В судебных процессах важно учитывать интересы честных рентодателей, и суды часто предпочитают сохранять законность сделок с их участием. Недостаточно аргументированные иски часто отклоняются.
Изучим три случая из опыта судебных решений, связанной с договорами ренты.
Пример 1. Недееспособность собственника недвижимости
В одном из дел, изученных Судебным органом Московской области в Рузском районе, приемник требовал признания аннулированным контрактом пожизненного содержания с иждивением, а также перерегистрация прав владения на имущество в его пользу.
Согласно заключению судебной экспертизы, состояние наследодателя после инсульта было таким, что он не мог полностью понимать значение своих поступков и принимать самостоятельные решения в момент заключения договора (закон 177 ГК РФ).
Суд одобрил обращение приемника.
Пример 2. Ошибка наследодателя при заключении сделки
В другом деле, подробно исследованным Свердловской областной Тавдинским районным судом, приемник оспаривал контракт дарения недвижимости с условием пожизненного содержания.
Было установлено, что наследодатель не присутствовал лично при заключении договора, не подписывал его, и не было доказательств, что он знакомился с текстом договора.
Суд пришел к выводу, что наследодатель не имел полного понимания сделки, для совершения которой была выдана доверенность.
Иск был удовлетворен на основании п. 3 ч. Закона 178 ГК РФ, касающегося заблуждения стороны сделки о ее природе.
Пример 3. Нехватка доказательств для поддержания требований
В случае, проанализированным Московским областным городским судом в решении данной задачи, приемник предъявил прошения к признанию аннулирования контракта пожизненной ренты с иждивением, аннулирования регистрационной записи и установления своего права владения на спорное владение.
Однако суд не нашел достаточное количество доказательств для признания транзакции аннулированной, как это предусмотрено законами 177, 178 и 179 ГК РФ.
В содержании процесса отсутствовали убедительные доказательства, свидетельствующие о том, что наследодатель действовал под воздействием обмана , насилия или угроз, или оформил рентный договор в условиях крайнего неблагоприятства (кабальная сделка).
Не было представлено доказательств, указывающих на нарушение волеизъявления наследодателя из-за его состояния в момент совершения сделки.
Поэтому прошения приемника оставлены без одобрения.
Нюансы и сложности судебных разбирательств
Оспаривание контракта ренты с условиями пожизненного содержания после смерти рентополучателя представляет сложность (решения в пользу истцов редки), но возможно при наличии весомых оснований и доказательств.
Поговорим о ключевых моментах оспаривания рентных сделок и дадим советы участникам судебных процессов.
Значение нотариального удостоверения
Согласно ст. 43 и 54 «Основ законодательства РФ о нотариате», нотариус проверяет дееспособность человека , обратившегося за удостоверением сделки, устанавливает его волю и разъясняет значение и последствия нотариального поступка, проверяя сделку на соответствие закону.
Иногда требуется доказать ошибку нотариуса при удостоверении рентного договора.
Внимание к срокам исковой давности
Рекомендуется не задерживать подачу иска, чтобы избежать отказа из-за пропуска срока исковой давности (ч. 1 и ч. 2 ст. 199 ГК РФ).
При значительном времени после открытия наследства, вместе с иском может потребоваться подать обращение о восстановлении упущенного срока в суд (закон 112 ГПК РФ).Указание на весомые препятствия, задержавшие подачу иска в установленные сроки, является обязательным.
Получение и подтверждение доказательств
Некоторые важные доказательства могут быть недоступны истцу, поскольку они включают конфиденциальную информацию, такую как медицинская, завещательная или следственная тайна. Эти данные предоставляются по запросу суда в рамках рассмотрения дела.
Истец может подать ходатайство о необходимости предоставления таких документов в исковом заявлении или во время судебного разбирательства. В ходатайстве следует указать, какие именно документы требуются и почему их невозможно получить самостоятельно (согласно ст. 57 ГПК РФ).
Изучение судебной практики
Рекомендуется тщательно изучить аналогичные судебные решения, чтобы понять, какие аргументы подкрепляют основания для признания транзакции аннулированной, выбранные истцом.
Для успешного одобрения обращения и возвращения имущества в наследство необходимо доказать недействительность договора.
Важно подготовиться к продолжительному судебному процессу, включая многочисленные заседания, особенно в случаях, когда планируется проведение экспертиз. Также стоит быть готовым к процедурам проверки, проводимым соответствующими органами.