Часто случаются ситуации, когда вода заливает жилые помещения из-за пренебрежения обязанностями управляющей организации.
Проблема может возникнуть из-за несвоевременной замены устаревших систем водоснабжения и отопления, протекающей кровли, не отремонтированной управляющей компанией, или невнимательности во время осуществления ремонта в помещениях, являющихся общедомовым имуществом.
Важно знать, что к общему имуществу многоквартирного дома относятся те элементы, которые используются для нужд более чем одной квартиры, как это определено в Постановлении Правительства РФ от 13.08.2006 № 491. Эти элементы включают в себя различные коммуникации и конструкции, не имеющие отдельного функционала, но служащие общему благу жителей.
В случае проникновения воды в квартиру из-за плохого ухода за такими общедомовыми элементами, обязанность несет управляющая фирма или иная организация, специализирующаяся на администрировании этим имуществом. Это подтверждается законом 161 ЖК РФ и различными судебными решениями, например, решениями Московского городского суда (дело № 33-18728/2018 от 26.04.2018 и дело № 33-29860/2016 от 02.08.2016). Так, если причиной затопления повлекла за собой поломка внутренних инженерных устройств здания, относящихся к имуществу общего пользования в доме , виновной стороной признается управляющая организация или иное лицо, отвечающее за содержание этих систем, согласно Обзору судебной практики ВС РФ № 4 (2016), подтвержденному Президиумом ВС РФ 20.12.2016 (п. 13).Когда речь заходит о разрешении конфликтов, связанных с затоплением квартир от УК, важно помнить, что владелец поврежденного жилья, будучи потребителем услуг УК, имеет право требовать не только компенсации ущерба, но и уплаты штрафа за нарушение потребительских прав, компенсации за моральный вред и пеню, которые предусмотрены законодательством о защите прав потребителей. Это относится и к ситуациям, когда управление домом осуществляется ТСЖ или ТСН, ответственными за произошедший залив.
Если ваша квартира пострадала из-за действий УК (ТСН/ТСЖ), вот практическое руководство по шагам для возмещения ущерба:
- >Немедленные действия для сокращения ущерба и обеспечения безопасности:
1. Срочно обесточьте затопленное помещение, опустив рычаги в электрическом щитке, расположенном на лестничной площадке или в квартире.
2. Предпринимайте все возможные меры для защиты имущества: используйте пленку для покрытия полов, мебели, бытовой техники, расставьте поддоны для сбора воды.
3. Определите источник протечки, обратившись к соседям сверху, и проверьте, вызывали ли они аварийную службу. Если нет, звоните в диспетчерскую аварийной службы и ждите приезда бригады слесарей, которые перекроют водоснабжение.
4. Документируйте последствия залива, сделав фотографии повреждений.
- Официально оповестите управляющую организацию о произошедшем заливе и настаивайте на оформлении соответствующего документа.
1. Управляющая структура (будь то УК, ТСН, ТСЖ или Жилищный кооператив) обязана провести оценку повреждений, зафиксировав в акте основания для протечки и масштаб ущерба.
2.Сроки оформления акта о затоплении определены в соответствии с пунктом 152 Постановления РФ от 06.05.2011 года № 354. Согласно этому документу, акт должен быть готов в течение 12 часов после обращения в службу экстренных ситуаций.
3. Акт о затоплении является ключевым документом, фиксирующим факт инцидента, описывающим ущерб и определяющим ответственное лицо.
4. Формат акта может быть различным, но он оформляется коллегиально и должен содержать подписи всех заинтересованных сторон, включая представителей управляющей организации, собственника поврежденного жилья и лица, виновного в протечке.
5. В акте должны быть указаны детали: данные о владельцах или арендаторах как затопленного помещения, так и квартиры-источника протечки, факты повреждения и объем ущерба.
В случае, если ТСЖ отказывается составить акт, отправьте ей официальное уведомление (например, через телеграмму) с датой осмотра и оформите претензию в жилищную инспекцию, приложив копию уведомления.
Если представители УК не явятся, составьте акт самостоятельно, зафиксировав все детали происшествия.
Корректная фиксация обстоятельств происшествия и ущерба имеет первостепенное значение.
Обычно ответственность за документирование факта затопления и оценку ущерба лежит на УК.
Однако в моментах, когда залив произошел по вине самой УК (или ТСЖ), возможны попытки уклонения от оформления документации или занижения оценки ущерба, а также игнорирование вины в акте.
Поэтому владельцам поврежденных помещений важно быть в курсе этих тактик и противодействовать им:
1.Oтправлять уведомления о заливе в письменном виде, в случае отказа от составления акта обращаться в Жилинспекцию, вносить замечания в акт, если информация в нем недостаточна или неверна.
2. В экстремальных случаях целесообразно прибегнуть к услугам независимого эксперта и составить собственный акт с помощью соседей, xотя акт о затоплении является ключевым доказательством в спорах, это не единственный аргумент. Будьте готовы к длительному процессу и собирайте дополнительные подтверждения вашей правоты.
Как действовать, если УК не желает оформлять документацию по факту затопления?
1. Зафиксируйте обращение в управляющую компанию с информацией о заливе, отправив официальное уведомление (например, через телеграмму с уведомлением о доставке на юридический адрес УК).
2. Сделайте фотографии места затопления и ущерба.
3. Оформите свой акт о затоплении с помощью соседей, упомянув в нем об отказе УК участвовать в составлении акта несмотря на уведомление.
4. Направьтесь к независимому эксперту для оценки ущерба и определения ответственного за протечку.
Ошибки в актах о затоплении:
- Неверные личные данные пострадавшего или виновника.
- Недостаточное изложение причиненных повреждений.
- Отсутствие подписи виновной стороны или упоминание об их отказе подписать акт.
- Не указаны подписи членов комиссии и отсутствует печать УК.
- Неправильная дата происшествия.
Такие ошибки могут осложнить судебный процесс, например, суд может отказать в компенсации за неуказанное в акте имущество. Поэтому, перед подписанием акта, внимательно проверьте все данные, требуйте корректировки и дополнения, и по возможности проконсультируйтесь с юристом.
Обычно, при затоплении квартиры формируются два отчета. Первый документ оформляется в день происшествия, что позволяет зафиксировать первоначальное состояние ущерба.
Второй отчет составляется примерно через 10-12 дней, чтобы учесть любые дополнительные повреждения, которые могли стать видны позже. Это обеспечивает комплексную оценку вреда.
Для подготовки второго акта, вам потребуется обратиться в УК, подав заявление о необходимости его составления лично или через телеграмму/почтовое отправление.
3. Проведите независимую оценку ущерба.
Если УК отказывает в удовлетворении ваших требований, нужно инициировать процесс независимой оценки.
Наймите эксперта для оценки ущерба, заключив с ним договор, и согласуйте дату осмотра вашего помещения.
Рекомендуется провести осмотр не ранее, чем через 3-5 дней после затопления, чтобы все последствия были полностью видны.
Для осмотра повреждений важно заранее уведомить управляющую организацию, минимум за 3 рабочих дня до намеченной даты, отправив телеграмму. Это можно сделать через почтовое отделение или онлайн-сервис, например, на сайте [Убедитесь, что выбрали опцию получения уведомления о вручении и бумажного дубликата телеграммы. Отсутствие участников спора на осмотре не является препятствием для проведения оценки, и не требует переноса даты при условии правильного уведомления.
Оценщик должен быть аккредитованным членом соответствующей саморегулируемой организации (СРО) и иметь соответствующий аттестат квалификации. Он предоставит отчет о сумме затрат, понесенных в результате затопления.
В случае, если УК не указала в акте виновника, настоятельно рекомендуется провести экспертную оценку в сфере строительства для выявления причинной связи протечки. Эксперт будет осматривать не только место залива, но и источник протечки, а также общедомовые коммуникации и имущество. Проявляйте осмотрительность при подборе специалиста для оценки и экспертизы, ознакомьтесь с рекомендациями и их профессиональное портфолио.При анализе квалификации эксперта, помимо изучения предыдущих отчетов и экспертных заключений, важно запросить информацию о судебных делах, где эти документы были использованы. Сравните информацию из досудебных документов с результатами судебной оценки, учитывая, был ли оценщик приглашен в суд и какова была оценка его выводов. Обратите внимание на то, как специалист объясняет процесс оценки и компенсации ущерба, сопоставляя это с настоящей инструкцией, чтобы оценить его профессионализм.
Отчет эксперта является ключевым доказательством в спорах о заливе. Помните, что специалист может быть вызван в суд для дачи показаний, и его ответы будут иметь вес при оценке его компетентности и точности расчетов. Квалифицированный специалист способен защитить свои выводы в суде, что часто помогает избежать длительной и затратной судебной экспертизы.
В процессе судебного разбирательства виновник залива может быть выявлен на основании оформления судебной экспертизы. В иске следует указать всех потенциальных виновников. Учитывая высокую стоимость судебной экспертизы и возможность возложения ее оплаты на истца, рекомендуется заказать заключение специалиста до подачи обращения. В случае несогласия с выводами, ответчик вправе подать ходатайство о проведении экспертного обследования и в большинстве случаев расходы на нее будут ложиться на ответчика.
Храните под рукой контракт с оценщиком и подтверждения оплаты их услуг. Эти документы позволят вам потребовать возмещения затрат в судебном порядке от ответственного за залив. Также важно сохранять подтверждения уведомления о дате осмотра всех сторон. Это обеспечит защищённость вашего досудебного документа об оценке и может предотвратить необходимость проведения длительной судебной экспертизы. В судебной практике бывают случаи отказа в исках, если предполагаемый виновник не был надлежащим образом уведомлен о предстоящем осмотре, что подчеркивает важность такого уведомления.
4. Оформите и отправьте претензию в УК как ответственному за затопление.
Подготовьте и отправьте претензию с прошением возмещения затрат , включив копию отчета об оценке, заказным письмом с описью вложения. Если УК является виновной стороной, она должна ответить в течение 10 дней. Независимо от того, что порядок предварительного урегулирования спора не всегда обязателен, его соблюдение может помочь мирно урегулировать спор и избежать задержки рассмотрения иска в суде. К тому же, не направление претензии УК может повлиять на решение суда о взыскании 'потребительского' штрафа.Управляющая компания может предложить урегулировать ущерб, либо путем компенсации, либо осуществив ремонт. Вы имеете полное право принять это предложение или отказаться.
Вот наши рекомендации:
если ущерб невелик, ремонт от УК может оказаться более выгодным и менее затратным по времени, чем судебные разбирательства и привлечение сторонних подрядчиков. Но в случае серьезного ущерба, особенно если в квартире использовались дорогие отделочные материалы или повреждены ценные предметы, лучше не соглашаться на ремонт от УК из-за потенциально низкого качества работ и материалов. В таком случае целесообразнее через суд добиться полной компенсации ущерба и штрафных санкций, что позволит самостоятельно выбрать исполнителя работ. Практика показывает, что учет "потребительского" штрафа может обеспечить собственникам не только покрытие расходов на ремонт, но и компенсацию морального вреда.
5. Обращение в суд при невыполнении требований претензии.
Если досудебное урегулирование не принесет результатов, подайте иск в суд. В случае, когда сумма обращение не более 100 тысяч рублей, иск направляется мировому судье, а при более крупной сумме – в районный суд. Иски обычно предъявляются по адресу регистрации ответчика, но при обращении к УК истец вправе выбрать суд, который соответствует положениям Закона о защите прав потребителей. В процессе подачи иска о компенсации вреда, причиненного из-за потопа, следует принять во внимание необходимость оплаты судебного сбора, величина которого определяется суммой заявленных требований. Однако при подаче иска против УК, в соответствии с Законом о защите прав потребителей, для исков на сумму до одного миллиона рублей государственная пошлина не взимается. Временные рамки урегулирования спора в суде могут меняться в зависимости от различных обстоятельств, включая загруженность суда, необходимость проведения судебной экспертизы и уровень судебной инстанции, которая будет окончательно рассматривать дело.
В случае обращения в суд, вы можете дополнительно потребовать от УК (если она является виновником затопления):
- Возмещение за нравственный ущерб. Неустойка в размере 50% от всей суммы ущерба (с возможностью уменьшения судом).
- Неустойку за задержку выплаты после вступления судебного решения в силу.
- Возмещение всех судебных расходов, включая оплату оценки, услуг юриста и почтовых расходов.
Таким образом, если залив произошел по вине УК, это может быть экономически выгоднее, чем если виновником является сосед.
Закон о защите прав потребителей дает возможность не только компенсировать прямой ущерб, но и взыскать моральный вред и штрафы за отказ в добровольном возмещении ущерба. Кроме того, при сумме затрат меньше 1 миллиона рублей госпошлина за направление иска в суд не взимается. УК как ответчик обычно обладает более высокой платежеспособностью, что облегчает исполнение судебного решения. Поэтому юристы, специализирующиеся на затоплениях, часто стремятся доказать вину УК или ТСЖ в суде.В спорах с управляющими компаниями собственникам затопленных квартир сталкиваются с определенными трудностями. Ранее упоминалось, что часто сложно получить от УК должным образом оформленный акт о заливе. Далее, в досудебных переговорах и в судебных процессах УК представляют квалифицированные юристы, осведомленные в деталях судебной практики и вопросах возмещения ущерба. Это делает борьбу с УК для неспециалистов более сложной. Юристы УК стремятся максимально защитить интересы компании, используя разнообразные средства и стратегии. Они умело работают с фактами и доказательствами, что дает им преимущество в суде. Неподготовленные граждане, даже имеющие все основания для выигрыша, могут потерять свое преимущество из-за недостаточной подготовки и понимания судебного процесса. Важно понимать, что суд не всегда углубляется в детали каждого случая и не всегда тщательно изучает представленные документы, учитывая высокую загруженность судей. Кроме того, судьи могут принимать во внимание только те свидетельства, соответствующие законодательным нормам судопроизводства.
Поэтому важно представлять информацию грамотно и своевременно, что лучше всего делать с помощью опытного юриста. Решение о привлечении юриста в споре о заливе остается за вами, но стоит помнить, что с юристом у вас больше шансов на успех и возмещение максимальной компенсации. При выигрыше дела, расходы на услуги юриста, как правило, возмещаются управляющей организацией. В рассматриваемом случае, наш клиент компенсировал расходы на юриста отдельным решением суда после успешного взыскания средств с ГБУ "Жилищник", заявив эти расходы отдельно в процессе.
6.Оформление и направление исполнительного документа для взыскания.
Получив решение суда, важно обеспечить его принудительное исполнение через получение исполнительного листа, если ответчик не исполняет решение суда добровольно. Исполнительный лист может быть предъявлен в банк, где у ответчика открыт счет, или в службу судебных приставов. В случае УК, особенно эффективно отправить исполнительный лист в банк, указанный для платежей по коммунальным услугам. Дополнительные сведения о счетах можно получить, направив запрос в налоговую службу с приложенной заверенного дубликата исполнительного листа. Скорость исполнения решения зависит от финансового состояния должника и активности взыскателя.
Для ГБУ "Жилищник" г. Москвы исполнительный лист подается в Московский Департамент финансов по адресу: улица Бахрушина, д. 20, Москва, срок исполнения составляет до 30 рабочих дней. В случае ГБУ других регионов РФ, исполнительный лист направляется в соответствующий финансовый орган региона.
Необходимо! Перед подготовкой документа обследования и определения размера повреждений, а также во время всего процесса судебного разбирательства, не советуется осуществлять ремонт в помещении и выбрасывать поврежденные предметы, указанные в отчете об оценке. Существует возможность проведения судебного исследования по заявлению ответчика или по решению суда.