Узаконение самовольно построенных строений, зданий и сооружений
В 2022 году Высший суд представил значительный обзор юридической практики по несанкционированным строениям, разъясняя ответы на сложные и распространенные вопросы.
В данной статье я изложу ключевые моменты обзора и объясню, что представляют собой несанкционированные сооружения, как они классифицируются и как предотвратить подобное положение.
Что представляет собой несанкционированное сооружение?
Такое строение возведено на земле без прав собственности.
К примеру, владелец жилища решает построить гараж за пределами своего участка, но земля общественная или принадлежит соседу.
В 2020 году в Башкортостане суд приказал гражданину убрать баню и курятник, расположенные частично на чужой территории, и переместить забор.
Сооружено на участке, где подобное использование запрещено (размещение жилого дома на землях промышленного назначения является нарушением).
Построено без нужных разрешений.
Однако, если запретные требования возникли после завершения строительства, такое здание не может быть классифицировано как несанкционированное.
К примеру, если дачные домики уже многие годы стоят на своих местах, и вдруг газовая компания решает проложить рядом газопровод высокого давления, требовать сноса домов из-за близости к газопроводу нельзя.Нарушение строительных стандартов при возведении зданий: не каждая ошибка влечет за собой признание объекта незаконно возведенным.
Критические строительные дефекты, угрожающие безопасности и здоровью, подробнее обсудим ниже.
По законодательству, конструкцию нельзя считать незаконной, если владелец не был осведомлен о ограничениях на использование земельного участка.
Если на момент строительства не требовалось получение разрешения, а при последующем обнаружении или регистрации такая необходимость уже отсутствует, то владелец не несет ответственности.
Какие обстоятельства ведут к сносу незаконной постройки.
Снос - это экстремальная мера, подчеркнутая в обзоре ВС.
Решение о сносе незаконного строения чаще всего принимается судом.
В редких случаях муниципальные органы могут осуществить снос без судебного решения, однако существуют значительные ограничения.
Локальные власти не вправе решать о сносе, если:
- Строение не находится на государственной или муниципальной земле и не представляет угрозы для жизни здоровья.
- Права владения на объект закреплены в ЕГРН или признаны судом, либо уже вынесено судебное решение об отказе в сносе.
- Говорится о многоквартирных, жилых или дачных строениях, даже при наличии угрозы для здоровья и безопасности.
Таким образом, муниципальные органы имеют право устранить, например, нерегистрированные металлические структуры на земельных участках, принадлежащих муниципалитету, но не имеют права это делать с частными домами.
При рассмотрении каждого случая суд анализирует ряд важных деталей.
Часто решение о сносе строения зависит от несоответствия его целью использования земельного участка с разрешенным назначением, особенно если адаптация к нормам невозможна (например, трансформация жилого дома в производственное помещение редко осуществима).
Судебная практика основывается на оценке потенциальной угрозы, которую представляет постройка.
Если конструкция безопасна и нарушения могут быть устранены без необходимости демонтажа, суд, скорее всего, откажет в его проведении.
Однако, если, к примеру, баня расположена под линией электропередач, создавая пожарную опасность, ее демонтаж будет неизбежен.
В феврале 2022 года суд в Махачкале отклонил прошение местной администрации о сносе незаконно возведенного здания размером 30×20 метров.
Судья постановил, что критических нарушений, угрожающих разрушением объекта, не обнаружено, и оно не представляет опасности для населения и имущества.
Пример из обзора Верховного суда: владелец земельного участка направился в суд с иском о сносе соседнего многоквартирного дома, мотивируя это нарушением своих прав.
Экспертиза установила, что действительно имеют место нарушения: стоки нового здания попадали на соседнюю территорию.
Тем не менее, суд решил, что нарушения не являются достаточными основаниями для сноса, и вместо этого предписал установить снегозадержатели на крыше, водосточную систему и переместить канализационный колодец.
Вопрос об обоснованности сноса должен доказывать истец, а уровень опасности оценивается экспертизой.
На опыте собственник земли или здания имеет право отказать в доступе эксперту, если нет законного решения суда о проведении экспертизы.
В случае судебного назначения экспертизы, препятствовать доступу нельзя.
Кто имеет право обращаться в суд?
Любое лицо, чьи права нарушены или кто чувствует угрозу от незаконного строения.
Обычно это соседи или арендаторы, проживающие рядом.
Каковы сроки для подачи исков?
Если спорное строение не представляет опасности для жизни, а лишь возведено без разрешений, применяется стандартный трехлетний срок давности.
Кто оплачивает судебные издержки?
Обычно расходы несет проигравшая сторона.
Но в случаях с неузаконенными постройками, как указал ВС, если проигравший не нарушал прав победителя, расходы не взыскиваются (например, житель, построивший без разрешения, выиграл дело против администрации, но судебные затраты с администрации не взыскали).
Когда допустимо заключение мирового соглашения?
Суд должен сначала выяснить все обстоятельства дела.
Мировое соглашение не может нарушать права соседей (например, соседи договорились о компенсации, но если это ущемляет права других, суд соглашение не одобрит).
Что делать, если суд постановил снести здание, где проживают люди?
Если в здании, признанном незаконным, зарегистрированы люди, не участвующие в судебном процессе, снести его нельзя без дополнительного иска о выселении.
Соседи, чьи права нарушены, могут добиваться признания строения незаконным, но не имеют права требовать выселения жителей.
Процедура легализации несанкционированного строения:
Для узаконивания несанкционированного строения нужно обратиться в суд с требованием официально признать права собственности.
Вот ключевые критерии:
- Земельный участок должен быть предназначен для строительства (например, строительство на землях лесного фонда запрещено, в отличие от земель индивидуального жилищного строительства (ИЖС)).
- На дату оформления иска помещение должно соответствовать всем градостроительным и санитарным требованиям.
- Здание не должно представлять угрозы для здоровья и безопасности, а также не нарушать права и интересы других лиц.
- Могут потребоваться экспертные заключения о состоянии несущих конструкций и коммуникаций, а также соответствия требованиям Роспотребнадзора и МЧС.
- Для судебного признания прав собственности необходимо выполнение всех этих условий.
- Если объект расположен на незаконно предоставленном участке, Верховный суд указывает на вероятность отказа в признании права владения.
Разнообразие юридических позиций и практик:
- Анализ судебного опыта за прошлый год разъясняет сложные аспекты, связанные с самовольными постройками, однако вводит новые вопросы. ВС утверждает, что демонтаж и признание здания самовольным — это мера последней инстанции.
- В то же время, ВС и ВАС в своем постановлении от 29 апреля 2010 года отмечают, что даже мелкие нарушения в строительстве и градостроительстве могут служить основанием для признания незаконности объекта и его последующего сноса, даже если это не влечет за собой лишение собственности.
Актуальные дилеммы в юридической практике:
Текущее состояние документации часто вносит противоречия, оставляя судам задачу найти оптимальное решение.
Они могут как приказать демонтировать объект, так и признать нарушение незначительным и сохранить его.
Верховный суд, анализируя конкретные случаи, выявляет отсутствие унифицированного подхода среди различных судебных инстанций.
Это указывает на сложность принятия решений в условиях разнообразия жизненных ситуаций, что не способствует увеличению ясности в этом аспекте.
Особые случаи, рассмотренные в обзоре:
Если строительство уже начато и владелец не сообщил об этом, но нарушений нет, то по запросу администрация обязана выдать подтверждение о соответствии объекта установленным нормам.
Нецелевое использование участка не влечет автоматическое признание постройки как самовольной (например, установка гаража на садовом участке с последующим использованием его под шиномонтаж требует иска о прекращении неправомерного использования, а не о сносе).
Если объект не соответствует назначению земли, его снос возможен только при невозможности приведения в соответствие с нормами.
Рассмотрен пример с турбазой, построенной на садовых участках, где суд постановил о сносе из-за невозможности преобразования в садовые дома.
Трудности с несанкционированными постройками:
Верховный суд проанализировал ряд типичных ситуаций, демонстрируя подходы к решению.
Даже оформленный дом может быть признан самовольной постройкой.
Оформление само по себе не гарантирует отсутствие нарушений.
При выявлении таких нарушений дом может быть классифицирован как самовольная постройка, вне зависимости от его статуса в ЕГРН.
Начало строительства частного дома без уведомления не автоматически делает его самовольной постройкой.
Важным критерием является соответствие или несоответствие здания градостроительным, санитарным и противопожарным нормам.
Особенности регулирования использования зданий:
Применение здания вопреки его первоначальному назначению не автоматически делает его самовольной постройкой.
Приоритетным остается соблюдение законных стандартов.
Судебная практика подчеркивает, что отклонение от целевого использования объекта само по себе не является достаточным основанием для признания его самовольным.
В случае, когда здание полностью или частично возведено на чужой территории, его официальная регистрация невозможна.
Однако, это не обязательно ведет к обязательному сносу.
При рассмотрении вопроса о легализации такого объекта важно установить, нарушаются ли права третьих лиц.
Выводы:
Легализация несанкционированного строения возможна при соблюдении градостроительных, санитарных, противопожарных норм и в случае отсутствия нарушения прав соседей. Если права соседей нарушены, они вправе требовать демонтаж, перемещение или доведение объекта до соответствия законодательным требованиям.
По данным ВС за прошлый год, снос строения является мерой последней инстанции. Возможность исправления нарушений должна быть предоставлена владельцу.
Оценка угрозы для здоровья и безопасности людей, а также соответствие здания законным нормам определяется экспертизой. В случае назначения экспертизы судом, владелец обязан предоставить доступ на свой объект.
Если стороны конфликта по поводу самовольной постройки находят общий язык, они могут достичь мирного соглашения. Это возможно, если соглашение не нарушает права других лиц.