Юрист по недвижимости отвечает на частые вопросы
ЕГРН представляет собой официальный ресурс, где собрана информация о всех видах недвижимости в России.С момента 2017 года, ЕГРН объединяет данные из кадастровой и правовой систем.
Росреестр отвечает за управление этим реестром и фиксирует информацию о регистрации, изменениях и передаче прав на недвижимость.Без государственной регистрации в ЕГРН права на недвижимость не признаются. Выписка из ЕГРН содержит специфические сведения о недвижимости, в зависимости от типа выписки.
Условия оспаривания сделок с недвижимостью:
- Любая сделка с недвижимостью может быть оспорена и признана недействительной.
- Основания для этого определены в статьях 168-179 Гражданского кодекса РФ и других федеральных законах.
- Примером может служить статья 62.1 Закона № 127-ФЗ, касающаяся сделок должников в процессе банкротства.
Часто встречающиеся причины оспаривания:
- сделки в период за год до или после подачи заявления о банкротстве продавца, сделки с нерыночными условиями, а также сделки, совершенные в результате незаконных действий.
Анализ юридической чистоты имущества:
Мы подробно описали процесс анализа правовой чистоты недвижимости на вторичном рынке в нашей статье (ссылка). Учитывая риски и важность этого вопроса, настоятельно рекомендуем доверять проверку квалифицированным юристам, специализирующимся на недвижимости.
Обязательность согласия второй половины при недвижимостных сделках:
Наличие согласия второй половины при совершении сделок с недвижимостью варьируется в зависимости от условий сделки и брачного договора.
ДДУ и уступка прав:
В этих случаях, как правило, необходимо согласие обоих супругов, за исключением ситуаций, когда собственность регулировалась супружеским контрактом или имущество не было совместно нажито.
- ЖСК .
Согласие на покупку квартиры через ЖСК обычно не требуется.
- Купля-продажа, дарение: .
Требуется согласие супруги, если имущество является совместно нажитым, за исключением случаев, когда имущество было приобретено в даре или в результате наследования.
- Составление соглашения о покупке и продаже недвижимости: .
Для заключения обычно используют достаточно простую письменную форму. Необходимо предоставить всю необходимую информацию о сторонах сделки, а также детальную характеристику объекта недвижимости, включая его адрес, кадастровый номер и стоимость. Помощь в подготовке такого договора предоставляется нашей компанией.
- Заверение нотариусом соглашений по недвижимости: .
В некоторых ситуациях соглашение о покупке и продаже недвижимости требует нотариального удостоверения, хотя в большинстве случаев достаточно простой письменной формы. Ключевые элементы договора включают полные данные участников сделки, описание объекта недвижимости и его цену.
- Согласие при продаже доли недвижимости с земельным участком: .
Когда речь идет о продаже доли в общей собственности на земельный участок с постройками, ст. 250 ГК РФ освобождает от необходимости получения согласия других владельцев. При этом, соглашение не подразумевает обязательного нотариального подтверждения, как уточняется в официальном письме Минэкономразвития России от 16.04.2019 года (№ Д23и-12740).
- Процедура регистрации недвижимости в Москве:
Для регистрации прав на недвижимость в столице можно обратиться в многофункциональные центры Москвы или воспользоваться электронным сервисом на сайте Росреестра.
- Сроки регистрации недвижимости
Росреестр проводит регистрацию в течение 7 рабочих дней с момента получения документов. Если подача осуществляется через МФЦ, срок увеличивается до 9 рабочих дней. При наличии нотариально заверенных документов срок сокращается до 3 дней, а при подаче в электронной форме - до 1 дня. Через МФЦ с нотариальными документами регистрация занимает 5 рабочих дней.
- Госпошлина за регистрацию сделки.
Регистрация сделки с недвижимостью предполагает уплату государственной пошлины, размер которой зависит от вида сделки и статуса заявителя.
- Безрисковые методы оплаты при операциях с недвижимостью: .
В нашей статье “Какой способ оплаты по сделке выбрать?” мы подробно анализируем наиболее безопасные варианты расчетов при транзакциях с недвижимостью.
- Утверждение первоначальных условий с покупателем: Задаток или аванс? .
Фиксация первичных условий с покупателем происходит через предварительное соглашение купли-продажи, с использованием задатка или аванса в качестве финансовой гарантии.
Задаток представляет собой денежные средства, передаваемые от одной стороны другой как подтверждение заключения и гарантия выполнения договора.
В соответствии с последними изменениями в ГК РФ, предварительная оплата может быть использована в качестве обеспечения для подписания основного соглашения на условиях, оговоренных в предварительном.
Если покупатель откажется от сделки, задаток не возвращается, а при отказе продавца - возвращается вдвое.
Аванс – это предоплата, которая не выполняет функцию задатка, например, если нет документального договора о предварительной оплате.
Аванс используется исключительно для предварительной оплаты по договору и не несет защитных функций.
В случае отказа от сделки любой из сторон, аванс возвращается в соответствии со ст. 487 Гражданского кодекса РФ.
Для финансового обеспечения обязательств покупателя по сделке, рекомендуется использовать задаток.
Введенный законом от 08.03.2015 года обеспечительный платеж отличается от задатка тем, что его условия определяются сторонами в соглашении, а не законодательно.
Он может служить гарантией только для денежных обязательств, но не для обязательств по заключению основного договора.
- Процесс выселения бывшего супруга из жилья: .
Процедура выселения и исключения из регистрационного списка зависит от причин и условий заселения, а также от других факторов. Воспользуйтесь нашим ресурсом "Процедура выселения и снятия с регистрационного учета", чтобы определить вашу ситуацию и ознакомиться с инструкцией по шагам.
- Условия уплаты налога при продаже недвижимости: .
Налог на продажу недвижимости должен быть уплачен, если срок владения объектом меньше минимального, установленного законом. Продавец имеет право на использование налоговых вычетов для снижения налоговой нагрузки. Необходимость подачи декларации и соответствующих документов сохраняется даже при обнулении налога после применения вычетов.
Прекращение соглашения о переходе права собственности на недвижимость: .
Соглашение о продаже может быть аннулирован либо по соглашению сторон, либо через судебное разбирательство. В случае судебного обращения необходимо убедить суд в серьезном нарушении условий договора второй стороной. Стороны также могут заложить в договор возможность его одностороннего расторжения без суда.
- Отмена дарственной .
Дарственная может быть отменена дарителем в случае серьезных проступков одаряемого, например, попытки убийства или причинения тяжких телесных повреждений. Право на запрос аннулирования дарственной сделки в суде переходит к наследникам, если одаряемый умышленно лишает жизни дарителя. В договоре дарения также может быть указана возможность отмены дарителя в случае его переживания одаряемого.
Покупка новостройки:
Для ознакомления с процедурой покупки новостройки мы разработали специальную инструкцию "Покупка новостройки". Вы можете найти ответы на ваши вопросы, кликнув по соответствующим пунктам в нашей схеме и ознакомившись с детальными статьями наших юристов.
Как поступить в случае банкротства застройщика?
Действия участника долевого строительства при объявлении банкротства застройщика зависят от условий приобретения недвижимости, вида объекта и этапа строительства.
Мы предлагаем воспользоваться специальной схемой “Сценарии при банкротстве застройщика”, подготовленной нашими специалистами, для определения оптимального алгоритма действий в вашей ситуации.
Действия при задержке сдачи объекта застройщиком:
Если застройщик просрочивает передачу объекта по договору долевого участия, дольщик имеет право требовать неустойку, как это установлено Законом № 214-ФЗ. Задержка более чем на 60 дней дает право на одностороннее расторжение договора.
Регистрация собственности на новостройку:
Для завершения процедуры регистрации права на квартиру, полученную в ходе инвестиционного строительства, дольщик самостоятельно подает заявление, прилагая акт приема-передачи и копию договора. При покупке через договор купли-продажи, заявление подают обе стороны с приложением договора.
Передача недвижимости наследнику:
- Для передачи недвижимости наследнику при жизни, можно воспользоваться договором дарения.
- В соглашении можно указать условия отмены дарения.
- После смерти владельца, наследование оформляется через завещание у нотариуса, с учетом обязательной доли наследников.
- Также возможно заключение наследственного договора, что удобно для регулирования имущественных отношений между супругами и бизнес-партнерами.
Процедура получения свидетельства о наследстве на жилье в столице:
- Для получения документа, удостоверяющего право на наследство, необходимо обратиться к нотариусу, действующему в районе последнего места жительства усопшего.
- В случае проживания наследодателя в Москве, можно выбрать любого местного нотариуса, не зависимо от района.
- Важно предварительно уточнить на сайте Федеральной Нотариальной Палаты (ФНП), не было ли уже начато наследственное дело другими наследниками.
- Если дело открыто, следует обратиться к нотариусу, который уже ведет это дело.
- Юридическая компания "Лаборатория правосудия" предоставляет полный спектр услуг по юридическому сопровождению транзакций с недвижимостью, включая проверку юридической чистоты объекта, подготовку необходимых документов и их регистрацию через Росреестр.
В юридической фирме "Лаборатория правосудия" мы предлагаем всестороннее правовое обеспечение сделок с недвижимостью, включая:
- Тщательный анализ юридической надежности каждой сделки: выполнение заказа и анализа полной выписки из ЕГРН, верификация основных документов, при необходимости анализ исторических данных из домовой книги, проверка разрешительной документации на строительство и документов на земельные участки.
- Оценка зарегистрированных прав и ограничений, связанных с недвижимостью.
- Проверка информации о продавце, включая проверку брачного статуса, сведения о банкротстве, подлинность паспорта, наличие судебных и исполнительных процедур, оценка добросовестности контрагента.
- Анализ дополнительных документов продавца - юридического лица (согласие на осуществление значимых сделок, подтверждение полномочий подписанта и прочее).
- Полная юридическая фиксация соглашения, включая сложные случаи (с альтернативными условиями, ипотекой, использованием материнского капитала, приобретение заложенной недвижимости с переводом долга и другое).
- Поддержка заказчика в процессе взаимодействия с банком, при подписании договоров, осмотрах объектов, и в других процедурах.
- Запись передачи права на собственность через орган государственной регистрации недвижимости.