Борьба с непредвиденными трудностями при покупке жилья – это вызов, который никто из покупателей не желает принимать.
Едва лишь новоселье отмечено, как уже на пороге могут оказаться забытые наследники, представители муниципалитета или другие лица, претендующие на вашу квартиру. В худшем случае суд может отменить сделку и вернуть квартиру предыдущему владельцу, оставив вас без дома и средств, возвращение которых может стать настоящим испытанием.
Продавцы также не защищены от подобных рисков. Иногда в спешке или по недомыслию, они выписывают доверенности или временно переписывают жилье на третьих лиц, что может привести к потере их собственности.<.p>
Рассмотрим случай №1 из практики "Лаборатории правосудия.
Незаконная продажа арендованного жилья с использованием фальшивых бумаг.
Житель Челябинска, переехавший в новый город, решил сдать свою квартиру в аренду и поручил эту задачу своей матери.
Вскоре они сдали жилье молодому человеку, который предоставил свой паспорт и заключил договор аренды.
В начале всё шло гладко: арендатор регулярно отправлял арендные платежи и сообщал показания счетчиков. Однако спустя несколько месяцев он исчез, а на его месте в квартире появилась женщина, заявившая о своих правах на жилье на основе выписки из реестра недвижимости.
Бывший владелец обратился в полицию. Расследование выявило, что арендатор продал квартиру по сниженной стоимости, используя поддельный паспорт для проживания и для демонстрации потенциальным покупателям. Затем он сфальсифицировал паспорт владельца и продал квартиру через агентство за 2 400 000 рублей.
Покупатель был выбран с учетом оплаты наличными, чтобы избежать банковской проверки, что могло бы раскрыть обман.
Уголовное дело по обвинению в крупном мошенничестве было инициировано полицией, но злоумышленник так и не был найден.
Бывший владелец обратился в суд с требованием отменить сделку и восстановить его права на собственность. В ответ на это, женщина, заявившая себя новым владельцем, подала иск с просьбой признать её законным владельцем, утверждая, что мужчина утратил право на жильё из-за своей неосмотрительности и не имеет права требовать его обратно.
Решение суда было следующим.
Сделка купли-продажи была признана недействительной, и квартира возвращена мужчине. Также удовлетворили иск женщины, признав её добросовестным покупателем. Кассационный суд, рассмотрев апелляцию женщины, подтвердил это решение.
Оригинальный владелец не заключал договор о продаже и не планировал лишаться своего жилья. Теперь даме нужно представить иск о возмещении стоимости недвижимости за счёт государственного бюджета. Её статус добросовестного покупателя предоставляет ей такое право, что является более предпочтительным вариантом, чем попытка взыскать средства с мошенника.
Рассмотрим случай №2 из практики "Лаборатории правосудия.
Попытка муниципалитета изъять жильё у семьи.
События развивались в Москве, где умерла одинокая пожилая дама. Её квартира по закону должна была перейти в собственность города, однако она была унаследована обманщицей.
Эта женщина предоставила нотариусу фальшивое свидетельство о рождении, выдав себя за дочь усопшей, и после оформления прав наследовала и продала квартиру.
Спустя ряд перепродаж, недвижимость оказалась у мужчины, который впоследствии подарил её своей супруге.
Женщина владела квартирой несколько лет, прежде чем получила повестку в суд от Департамента городского имущества, который требовал аннулировать сделку и выселить её, утверждая, что жильё должно было достаться городу как выморочное имущество.
Решение суда было таковым.
Районный суд вынес положительное решение, отменяя бумаги, связанные с наследованием, и соглашение о продаже, а также лишил женщину права собственности, признав её недобросовестным покупателем. Однако, после трёх апелляций Верховный суд изменил решение, отменив решения нижестоящих судов.
В итоге иск Департамента был отклонён.
Обоснование.
Три нижестоящих суда утверждали, что женщина должна была проверить родство между покойной владелицей квартиры и наследницей.
Но такая проверка была ненужна, поскольку у наследницы были подлинные документы от нотариуса, а ответственность за проверку родственных связей лежит на нём. Покупатели имеют право доверять данным ЕГРН и свидетельству о праве на наследство.
Рассмотрим случай №3 из практики "Лаборатории правосудия.
Судебный случай, в котором женщина выиграла права на половину квартиры у пары.
События развернулись в Истре, где супруги приобрели квартиру в ипотеку в новостройке. Банк требовал страхование собственности на случай претензий третьих лиц.
Неожиданно появилась бывшая супруга одного из прежних владельцев этой недвижимости. Она обнаружила, что в её бывшую квартиру поменяли замки.
Выяснилось, что жильё было продано дважды без её ведома: сначала одному мужчине, а затем нынешним владельцам.
Первый продавец подал в Росреестр ложные данные о своём семейном статусе, поэтому согласие бывшей супруги на продажу не требовалось.
Раздосадованная леди обратилась в юридическое учреждение с требованием о признании соглашения о продаже и приобретении недействительным и требованием выселить новых владельцев.
Судебное решение.
Суд не стал выселять новых владельцев, но признал контракт купли-продажи частично неверным , предоставив истице право собственности на половину квартиры. Таким образом, нынешние владельцы и бывшая супруга стали совладельцами недвижимости.
После того как женщина урегулировала свои права, она вместе с ребёнком зарегистрировалась в квартире. Это привело к увеличению коммунальных платежей, и супружеской паре пришлось обратиться в суд за разделением этих расходов с новой сособственницей, а также пытаться исключить её и её ребёнка из списка прописанных.
В это время банк, который выдал ипотеку, был недоволен судебным решением о появлении нового собственника, поскольку в залоге у них теперь находилась только половина квартиры. Представители банка обратились в апелляционный суд с иском об аннулировании права собственности женщины. Покупатели поддержали это требование, надеясь восстановить свою долю в собственности, однако безуспешно.
Суд признал последнюю сделку лишь частично недействительной, учитывая, что муж всё же имел право продать свою часть квартиры, и подтвердил право собственности женщины на её половину.
Тем не менее, семья обратилась за компенсацией к своей страховой фирмы, так как они застраховали риск потери права собственности. Однако суды пришли к выводу, что страховой случай наступил бы в случае потери права собственности были утрачены из-за мошенничества в сделке, в то время как действия, проведенные с моей стороны, были ошибочными произошёл в предыдущей сделке – когда муж продал квартиру другому мужчине. В сделке с супругами обмана не было.
Рассмотрим случай №4 из практики "Лаборатории правосудия.
История о том, как экс-супруга воздала за алчность бывшего мужа.
События разворачивались в Суздале, где мужчина, проходя процедуру развода, не желал делить с экс-супругой дом и участок земли.
Бывшая жена, будучи юристом, предложила решение: оформить продажу недвижимости на неё. Она уверяла, что после оформления прав собственности выселит его текущую супругу из дома и исключит имущество из совместно нажитого.
Для убедительности она оформила на бывшего мужа доверенность на управление домом и завещание, однако вскоре аннулировала их.
В то время как нынешняя жена узнала о хитроумных планах с домом и подала иск против мужа и его бывшей супруги, требуя признать сделку недействительной. Тем не менее, поскольку она не была стороной в этой сделке, договор продолжал действовать.
После завершения развода мужчина обратился к бывшей супруге с просьбой вернуть дом и землю, но получил в ответ отказ в сообщении и признание в том, что это был её способ мести за прошлые обиды.
Рассмотрим случай №5 из практики "Лаборатории правосудия.
Ситуация, в которой мужчина оспаривал сделку с экс-супругой.
События происходят, когда мужчина, обратившись в суд, настаивал на аннулирование контракта купли-продажи с бывшей женой. В процессе слушаний выяснилось, что дом на самом деле не входил в совместное имущество с его второй супругой, так как был приобретен до брака, следовательно, являлся его личной собственностью.
Решение суда.
Суд отверг его запрос на удовлетворение.
Причины отказа.
Мужчина активно участвовал в проведении сделки, полностью осознавая её условия. Он лично подписывал контракт купли-продажи, составил расписку о получении денег и подал заявление в Росреестр о переходе прав собственности на бывшую супругу. В суде он не смог предоставить никаких доказательств о том, что сделка была сфабрикованной или он был введен в заблуждение.
Таким образом, дом, который он изначально хотел сохранить за собой, не был передан жене в рамках развода.
Рассмотрим случай №6 из практики "Лаборатории правосудия.
История о том, как семья из Сызрани чуть не лишилась своего жилья.
Случай произошёл, когда семье из Сызрани срочно потребовались средства для погашения ипотеки, постройки дополнительного помещения к дому и покупки лекарств. В поисках финансовой помощи, они откликнулись на объявление о предоставлении кредитов.
К ним пришёл человек, предложивший займ в размере 200 000 рублей под залог их собственного жилья.
Супруги договорились, но вместо залогового соглашения им предложили подписать соглашение купли-продажи на сумму 600 000 рублей.
После регистрации перехода прав, супругам была выдана сумма в 186 000 рублей, с условием возврата с процентами в течение трёх с половиной лет и последующего снятия залога с недвижимости.
Они регулярно выплачивали по 14 000 рублей в месяц и строили пристройку.
За несколько месяцев до окончания срока займа, семья получила уведомление о выселении.
Только тогда они осознали, что стали жертвами обмана, и их дом теперь принадлежит другому.
Супруги представили альтернативный иск, направленный на отмену соглашения о покупке и продаже, а также прекращение прав кредитора на их дом и земельный участок.
Кредитор в свою очередь утверждал, что он ничего не знал о займе и купил дом в ходе обычной сделки, после чего сдавал его бывшим владельцам за 14 000 рублей в месяц.
Рассмотрим случай №7 из практики "Лаборатории правосудия.
Решение суда в случае попытки обмана семьи из Сызрани.
В этой ситуации суд пришел к выводу, что необходимо отменить требования о выселении и объявить контракт купли-продажи дома аннулированным.
Причина такого решения.
Оба супруга имели статус инвалидов, что увеличивало риск того, что их можно обмануть.
Дом не был фактически передан новому владельцу, а доказательством тому служило их продолжение строительства пристройки, что свидетельствовало о том, что они не осознавали потери собственности. К тому же кредитор не смог представить договор аренды, на который он ссылался.
Цена дома в договоре была значительно занижена, а предоставленная расписка о получении денег оказалась поддельной, как установил судебный эксперт.
Суд пришел к заключению, что соглашение было фиктивно: покупатель не выполнил свою обязанность по передаче денежных средств, а продавцы — по передаче недвижимости. Следовательно, контракт купли-продажи был признан недействительным.
Рассмотрим случай №8 из практики "Лаборатории правосудия.
Как челябинский житель боролся за возвращение проданных по подозрительной доверенности комнат.
События развивались после смерти пожилой матери жителя Челябинска, когда он начал процедуру оформления наследства.
Он обнаружил у нотариуса, что две комнаты в квартире его матери были проданы за десять дней до её смерти другому мужчине, который затем быстро перепродал их.
Выяснилось, что за некоторое время до смерти его мать выдала доверенность на управление этими комнатами своей внучке, дочери мужчины, которая и совершила продажу за 650 000 рублей. Девушка утверждала, что её бабушка самостоятельно оформила доверенность, желая исключить своего сына из наследников, и что сделка была законной.
Сын усомнился в законности действий своей дочери и матери, полагая, что сделка была проведена без ведома и согласия матери, которая из-за возраста и болезни не могла полностью осознавать последствия продажи своего жилья. Он обратился в суд с требованием признать доверенность недействительной, аннулировать обе сделки купли-продажи и восстановить его права на наследство.
Решение суда.
Суд удовлетворил его требование и признал сделки аннулированной.
Обстоятельства дела №6.
Основание для судебного решения по делу о спорных комнатах в Челябинске.
В процессе разбирательства суд запросил мнение эксперта о способности покойной понимать последствия выдачи доверенности на продажу своего жилья, учитывая её возраст и состояние здоровья.
Эксперт пришёл к выводу, что, несмотря на наличие дееспособности, из-за психических изменений женщина не осознавала суть подписываемых документов.
На основании выводов судебно-психиатрической экспертизы суд постановил, что доверенность и обе сделки купли-продажи комнат являются недействительными, и право собственности на жильё перешло по наследству мужчине.
Позднее один из покупателей комнат предъявил иск к внучке бывшей собственницы, требуя возмещения стоимости комнаты в размере 650 000 рублей.
Рассмотрим случай №9 из практики "Лаборатории правосудия.
История об афере с продажей квартиры жительницей Ленинградской области.
В этом случае, женщина из Ленинградской области стала жертвой звонка от неизвестного, который предупредил её о попытке мошенников завладеть её квартирой. Он предложил быстро продать жильё, уверяя, что сделка будет лишь формальностью, и женщине не придётся покидать квартиру. Ей предложили временно переоформить недвижимость на другое лицо, с обещанием вернуть её обратно после устранения угрозы. Она должна была хранить в тайне все детали операции.
Под влиянием страха женщина согласилась на продажу квартиры. Вскоре прибыл агент по недвижимости, который помог собрать необходимые документы и провести сделку. Квартира стоимостью в 1 500 000 рублей была продана за 1 000 000 рублей.
Сделка проводилась у нотариуса, где женщине передали миллион рублей. Однако, через несколько дней ей позвонили с просьбой перечислить деньги на карты, указанные мошенниками. Агент по недвижимости настаивал на скорейшем выписывании из квартиры.
Осознание обмана пришло к женщине после просмотра телевизионной передачи о подобных мошеннических схемах. Она обратилась в полицию и подала иск о признании соглашения о покупке и продаже недействительным, но уже из арендованной квартиры.
Решение суда.
Суд отказал в удовлетворении её иска.
Причина отказа.
Истица не смогла предоставить доказательства обмана.
В момент совершения сделки у нотариуса она осведомлялась о процедуре снятия с регистрационного учёта и сроках выселения, что свидетельствовало о её понимании продажи своей недвижимости.
Расследование по поводу отправки денег мошенникам и возможность возврата средств будет предметом отдельного уголовного дела.
Рассмотрим случай №10 из практики "Лаборатории правосудия.
Ситуация с оспариванием сделки дочерью алкозависимого отца.
Этот случай произошёл в Тюмени, где местный житель приобрёл квартиру в ипотеку. Все документы были проверены риелтором и банком, и они выглядели безупречно. Продавец по просьбе покупателя предоставил справку, подтверждающую, что он не находится на учёте у психиатра.
Новый владелец переехал в квартиру и отремонтировал её, но через год он столкнулся с иском от дочери предыдущего владельца. Она требовала признать сделку недействительной, утверждая, что её отец страдал от хронического алкоголизма и не осознавал своих действий на момент продажи, будучи ограниченно дееспособным.
Решение суда.
Районный суд постановил в пользу дочери.
Покупатель попытался оспорить это решение, но разбирательство в вышестоящем суде было прервано из-за смерти продавца. Существует вероятность, что дело будет рассмотрено заново после перехода прав собственности наследнице.
Обоснование решения.
Опекун имеет право оспаривать сделки своего подопечного даже если они совершены до момента признания его ограниченно дееспособным, при условии доказательства неосознанности действий на момент сделки.
По результатам психолого-психиатрической экспертизы, продавец на момент сделки был в состоянии, когда не мог понять значение своих действий. Справка от психиатра, запрошенная покупателем, была интерпретирована в пользу истицы, указывая на то, что покупатель подозревал возможные проблемы с дееспособностью продавца ещё до совершения сделки.
Ранее продавец подарил свою квартиру, а затем аннулировал договор и вернул её себе. Эти действия были опубликованы на официальном сайте суда, таким образом, они были доступны для общественного просмотра.
Покупатель имел возможность и обязан был знать об этих обстоятельствах.