Сделки с недвижимостью
Многие сделки, в том числе касающиеся недвижимости, требуют законной регистрации в Росреестре. В этом материале мы детально осветим процедуру регистрации недвижимости, подробно остановимся на нужных документах и сроках. Кроме того, мы разъясним часто встречающиеся вопросы: процесс регистрации сделок с недвижимостью, специфику регистрации прав собственности и прочие аспекты.
Отметим разницу между регистрацией сделки и прав, возникающих из нее.
Транзакция официально считается состоявшейся после ее регистрации. В отдельных случаях отсутствие регистрации делает сделку недействительной.
Если регистрируются права, сделка действительна с момента подписания договора.
Рассмотрим категории сделок, требующих регистрации:
- долгосрочные контракты аренды;
- субаренды земель;
- зданий;
- сооружений;
- нежилых помещений (на срок свыше одного года);
- соглашения участия в долевом строительстве;
- передача прав требования;
- безвозмездное использование объектов культуры;
- финансовая аренда (лизинг);
- соглашения о передаче долгов.
По действующему законодательству, изменение или расторжение некоторых договоров также требует регистрации.
По п. 8 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2012 № 302-ФЗ, сейчас определенные типы сделок с недвижимостью, установленные Гражданским кодексом РФ, не подлежат регистрации.<.p>
В нашем обзоре 'Лаборатории правосудия' мы разъясняем ключевые моменты нового законодательства.
Оно касается таких бумаг, как соглашения о приобретении жилых помещений и коммерческих объектов, договоры дарения недвижимости и соглашения ренты, включающие передачу прав на недвижимость.
Недавние изменения законов указывают, что эти виды сделок, в том числе купля-продажа квартир, больше не требуют регистрации в Росреестре. Это же относится и к другим типам сделок с недвижимостью, например, с земельными участками и коммерческими помещениями.
Bажно осознавать, что передача владения собственным правом в случае таких соглашений все равно нуждается в регистрации. Кроме того, для соглашений о съеме, которые заключены на период длительностью свыше одного года, требуется внести запись об обременении собственного права.
Среди прав на недвижимость, которые подлежат регистрации, можно выделить:
- право собственности (его появление, передача и завершение);
- право коммерческого управления;
- право оперативного управления (включает три правомочия: владение,постоянное пользование и распоряжение земельным участком);
- сервитуты (ограниченное право пользования/обременения);
- гарантии,управление по доверенности и прочие ограничивающие меры и обременения, включая аресты, аренды и ограничения на конкретные мероприятия с недвижимостью.
При реорганизации корпоративного субъекта, исключая случаи ситуаций его преобразования, регистрация прав на недвижимость перед органами государственной власти не требуется и права сохраняются без официальной регистрации.
В тех случаях,когда предполагается какое-либо распоряжение имуществом, будь то продажа, ипотека или аренда, регистрация становится обязательной.
В контексте реорганизации, права собственности на недвижимость автоматически переходят к правопреемникам (по принципу универсального правопреемства) и это происходит вне зависимости от их регистрации.
Эти права становятся действительными сразу после завершения процедуры реорганизации.
Однако, при преобразовании организации, когда универсальное правопреемство не применяется, обязательно проводится обновление реестра из-за изменения названия компании.
Специалисты 'Лаборатории правосудия' рекомендуют всем, кто занимается регистрацией сделок с недвижимостью или переходом прав, ознакомиться с универсальным руководством.<.p>
В конце статьи вы также найдете ссылки на материалы, которые подробно рассматривают процесс регистрации разнообразных типов сделок с недвижимостью.
Перед процедурой оформления соглашения и владения недвижимостью в Росреестре, необходимо пройти следующие этапы.
Подготовка всех требуемых бумаг для оформления сделки с недвижимостью или передачи прав на нее.
Специалисты 'Лаборатории правосудия' подготовили полезную информацию для успешной регистрации договора или права на недвижимость.<.p>
Вот основные документы, которые вам могут потребоваться:
- Заявление о регистрации: Заполните его в Росреестре или МФЦ как заявитель, будь то для договора или перехода прав.
- Договор: Для регистрации сделки с недвижимостью предъявите сам договор.
- Документы-подтверждения: При оформлении собственных прав на недвижимость необходимы все подтверждающие документы, включая судебные решения.
- Удостоверение личности: Предъявите документ, подтверждающий вашу личность.
- Нотариальное полномочие: В случае подачи документов через представителя, необходимо иметь нотариально удостоверенную доверенность.
- Документы организаций: Для фирм требуются учредительные документы и доказательства полномочий представителя.
Обратите внимание на особенности подписания заявлений о регистрации, которые варьируются в зависимости от типа сделки или права. В некоторых случаях достаточно одной подписи, в других - необходимы подписи всех участников. При оформлении собственности или соглашений о недвижимости основными представляют собой статут и учредительное соглашение, а также документ о государственной регистрации компании. В случаях сопутствующего кадастрового учета, потребуются межевой или технические описания недвижимости, подписанные цифровой подписью кадастрового специалиста, а также заявление о внесении в кадастр. Для выполнения юридических требований при заключении значимых сделок, особенно в ООО и АО, необходимо получить согласие от управленческого органа или предоставить доказательство, что сделка не относится к категории крупных (ссылка на п. 1 ст. 79 Закона об АО и п. 3 ст. 46 Закона об ООО).
Хотя наличие такого документа не является прямым условием для регистрации, его отсутствие может привести к специальной отметке в еестре о невыполнении данного условия (см. пп. 4 ч. 3 ст. 9 и ч. 5 ст. 38 Закона о госрегистрации недвижимости).
Рекомендуем обеспечить наличие этого документа для уменьшения правовых рисков.
Кроме того, важно учесть требование о нотариально заверенного согласия супруга или супруги владельца недвижимости, приобретенной во время брака и находящейся в общей собственности.
В контексте юридических операций, такое согласие является обязательным для сделок с недвижимостью, оформляемых с регистрацией, и нотариальных транзакций (подробнее см. в соответствующем разделе).
Это согласие необходимо для любой сделки с имуществом, требующего государственной регистрации.
Например, при приобретении или продаже недвижимости по договору долевого участия (ДДУ) или ренте, такое согласие обязательно, в то время как при покупке жилищных помещений на основе соглашения о покупке и продаже его не требуется, а при продаже – необходимо.
Специалисты 'Лаборатории правосудия' акцентируют ваше внимание на необходимости предоставления чека об уплате пошлины (необходимы оригинал и копия).<.p>
Хотя предъявление этого документа вместе с заявлением о регистрации не является строго обязательным, настоятельно советуем его приложить, чтобы избежать возможных задержек в процессе.<.p>
В случае, если сведения об оплате госпошлины отсутствуют в Государственной информационной системе о платежах, Росреестр может отказаться от рассмотрения заявления и документов, если они не будут представлены в течение пяти дней после подачи. Для гарантирования оперативной обработки вашего запроса, рекомендуем присоединить чек о внесении государственной пошлины.<.p>
Установление ставок госпошлин для регистрации недвижимости и сопутствующих прав.
При регистрации владения недвижимостью или передаче данных прав на недвижимые объекты, а также при регистрации различных юридических сделок, действуют следующие тарифы госпошлин (в зависимости от категории заявителя):
- Для частных лиц: 2000 рублей.
- Для организаций: 22 000 рублей.
Особые ставки применяются для оформления прав на земельные площади аграрного назначения, составляя 350 рублей.
Специалисты 'Лаборатории правосудия' информируют о различных тарифах на регистрацию ипотеки, которые зависят от категории заявителя:
- Для организаций: 4000 рублей.
- Для индивидуальных заявителей: 1000 рублей.
При необходимости внесения изменений или аннулирования ипотечного договора, следующие ставки применяются:
- Организации: 600 рублей.
- Индивидуальные заявители: 200 рублей.
Тарифы для оформления внесения поправок в соглашения о съеме и субсъеме и безвозмездного пользования:
- Организации: 1000 рублей.
- Индивидуальные заявители: 350 рублей.
Для договоров уступки прав по договору долевого участия в строительстве (ДДУ) установлена единая ставка в размере 350 рублей.
В 'Лаборатории правосудия' мы акцентируем важность разделения платежей при совместной регистрации организацией и индивидуальным предпринимателем.
Каждая сторона вносит половину общей суммы.
К примеру, в процессе регистрации арендного договора компания оплачивает 11 000 рублей (из 22 000), в то время как ИП - 1 000 рублей (из 2000).
Многие клиенты предпочитают обращаться за помощью регистрации документов в Росреестр к юридическим компаниям.
В Москве и Подмосковье стоимость таких услуг варьируется от 15 000 до 45 000 рублей.
Процедура подачи документов в Росреестр для регистрации недвижимости.
Ответственность за оформление регистрации сделок с недвижимостью несет Росреестр, тогда как ранее этим вопросом занималась регистрационная палата.
Условия подачи документов:
- Лично или через представителя в любом отделении Росреестра или МФЦ, работающем на экстерриториальной основе.
- Полный список доступен на сайте Росреестра.
- В Москве документы принимаются исключительно через МФЦ, за исключением экстерриториальных случаев.
- В Московской области для регистрации прав на недвижимость и проведения сделок, в том числе перехода прав собственности, также требуется обращение в МФЦ.
- Через Интернет, включая Единый портал госуслуг и сайт Росреестра.
- При личной подаче документов важно иметь при себе паспорт.
- Подпись на заявлении заверяется сотрудником МФЦ или Росреестра.
Специалисты 'Лаборатории правосудия' обращают ваше внимание на то, что документы, передаваемые в электронном виде, обязательно должны быть удостоверены усиленной квалифицированной электронной подписью (УКЭП) отправителя.<.p>
После подачи заявления на госрегистрацию выдаётся или отправляется расписка о приеме документов.
В случае неоплаты госпошлины в момент подачи, заявителю предоставляется информация для оплаты с указанием уникального идентификатора платежа и срока его выполнения.
Также обращаем ваше внимание на важную информацию:
с 29 июня 2022 года МФЦ передает документы в Росреестр электронно, включая сканирование и отправку документов.
После регистрации бумажные копии возвращаются заявителям с отметкой о создании электронных.
Новая практика исключает необходимость проставления печати Росреестра на документах, что способствует ускорению процесса.
Получение подтверждения о регистрации.
Временные рамки для оформления официальной регистрации прав на недвижимость и соглашений различаются:
- Для обычных сделок: 7 рабочих дней в офисах Росреестра, 9 дней через МФЦ.
- Для нотариальных сделок: 3 рабочих дня, 1 день при электронной подаче, 5 дней через МФЦ.
- Кадастровая регистрация: 5 рабочих дней в офисах, 7 дней через МФЦ.
- Совмещенная кадастровая регистрация и оформление прав: 10 рабочих дней, 12 дней через МФЦ.
- Оформление прав или кадастровая регистрация на основе судебного решения:5 рабочих дней.
- Регистрация залога на жилую недвижимость: 5 рабочих дней, 7 дней через МФЦ.
- Процесс регистрации или снятия ограничений, включая аресты и залоги на недвижимость, основанный на судебных решениях, в Росреестре занимает 3 рабочих дня.
Сроки начинают исчисляться со следующего рабочего дня после приема документов, согласно информации от Росреестра (Письмо от 22.08.2017 № 14-10188-ГЕ/17).
В 'Лаборатории правосудия' мы подчеркиваем, что успешное завершение государственной регистрации подтверждается официальной выпиской из ЕГРН.
Важно осознавать, что погашение записей об ипотеке отличается от оформления владения и не подтверждается выпиской из ЕГРН.
Для получения выписки в таких случаях потребуется отдельный запрос и оплата соответствующей пошлины.
Подтверждение владения недвижимостью также осуществляется через выписку из ЕГРН.
В ситуациях, когда регистрационный орган временно приостанавливает или отклоняет регистрацию (например, из-за недостатка документации), заявителю предоставляется официальное уведомление.
Такое решение может быть оспорено через суд.Мы рекомендуем заявителям внимательно следить за процессом регистрации и при необходимости оперативно исправлять недостатки в документации, чтобы возобновить процесс.
Для тех, кто предпочитает не заниматься процессом регистрации лично, наша компания предлагает услуги профессиональных специалистов.
Для этого необходимо оформить нотариально удостоверенную доверенность на представителя, который возьмет на себя обязательства по оформлению соглашений и владения вашей недвижимостью в Росреестре.