Сделки с недвижимостью в России с иностранными компаниями
Согласно Указу Президента РФ № 81 от 01.03.2022, с 02.03.2022 для покупки недвижимости в России с участием лиц из стран, вводящих санкции против РФ, необходимо специальное разрешение от Государственной комитета по надзору за иностранными инвестициями. Это относится к российским гражданам, компаниям и другим резидентам.
Для следующих операций также нужно разрешение комиссии: выдача ссуд и заемов в российской валюте иностранцам, валютные операции, связанные с передачей иностранной валюты нерезидентам, установление банковских аккаунтов за границей, а также перемещения средств без открытия счета с помощью электронных платежных средств от иностранных провайдеров.
Какие субъекты затронуты данными ограничениями?
Речь идет о физических и юридических лицах, происходящих из государств, не находящихся в дружественных отношениях с Россией, в том числе тех, кто находится под влиянием таких иностранных граждан, вне зависимости от места их регистрации или деятельности.
Важно подчеркнуть:
даже если ваш бизнес-партнер проживает в государстве, не применяющем ограничения против России, сделки по приобретению недвижимого имущества или финансовых документов от данного индивида могут потребовать специального одобрения. Это относится к операциям с активами, приобретенными у лиц из стран, наложивших санкции против России после 22 февраля 2022 года.
В соответствии с пунктом 12 Указа Президента РФ № 95 от 5 марта 2022 года, лица, контролируемые российскими фирмами или физическими лицами и официально заявившие об этом в налоговые органы РФ, не считаются субъектами из “недружественных стран”.
Перечень государств, находящихся в несоизмеримых отношениях с Россией, включает:
Австралию, Албанию, Андорру, Великобританию и её территории, страны Европейского Союза, Исландию, Канаду и другие, как отмечено в приказе Правительства РФ от 5 марта 2022 года N 430-р.
Тем не менее, согласно решению подкомитета Комиссии правительства от 17.03.2022, разрешены сделки с недвижимостью, включая продажу имущества нерезидентам из “недружественных стран” и покупку резидентами РФ у таких нерезидентов.
В соответствии с Указом Президента РФ № 95 от 05.03.2022, средства от сделок должны поступать на счет типа «С», который предусматривает определенные ограничения по использованию финансов (дополнительные детали см. ниже). Это включает договоры долевого строительства, заключенные резидентами с нерезидентами из государств, проводящих агрессивные действия напротив РФ.
Особое внимание следует уделить тому, что это решение затрагивает только соглашения, заключаемые гражданами.
В таких случаях не требуется отдельное разрешение Правительственной комиссии. Комиссия уже одобрила общее согласие на соглашения, соответствующие этим критериям.
Однако, из-за неоднозначности Решения, может возникнуть разночтение при регистрации сделок, включая те, где одна из сторон - физическое лицо.
В процессе оформления собственности на недвижимость в России при взаимодействии с зарубежными партнерами из государств, не имеющих дружественных отношений с РФ, обязательно предъявление в Росреестр утвержденного общего согласия от Государственной комиссии (в случае соответствия установленным нормам от 17.03.2022) или представление документов, подтверждающих официальное раскрытие данных о контроле над зарубежными партнерами российскими сторонами перед налоговыми органами РФ, согласно разделу 12 Указа № 95 от 05.03.2022.
Эти ограничения применяются исключительно к сделкам с недвижимостью с иностранными лицами и компаниями из стран списка недружественных РФ.
Ограничения, введенные Россией, не распространяются на иностранных граждан и компании из ряда стран, таких как:
ОАЭ, Китай (за исключением Тайваня), Тайланд, Армения, Казахстан, Белоруссия, Грузия и Азербайджан, если на них не распространяются критерии, относящиеся к недружественным странам.
Росреестр, при оформлении владения и соглашений, не выдвигает дополнительных требований к регистрации соглашений о покупке и продаже относительно участия иностранных лиц.
Стороны имеют право самостоятельно формулировать условия договора, соблюдая ключевые требования законодательства.
В случаях, когда сделка с недвижимостью требует нотариального удостоверения, документы и проект соглашения необходимо представить нотариусу для подтверждения законности сделки.
Следует подчеркнуть, что ограничения, касающиеся взаимодействий с зарубежными партнерами из государств, не дружественных к России, не применяются к вопросам наследования с иностранным участием и выдаче полномочий для сделок, требующих одобрения Государственной комиссии.
Какова суть банковского счета типа «С»?
В рамках ограничительных мер, введенных Россией, для определенных операций с зарубежными партнерами из стран, находящихся в конфликтных отношениях с РФ, предусмотрена необходимость перевода финансов на специализированный банковский счет, называемый счетом типа «С».
При приобретении недвижимости гражданами России у нерезидентов, связанных с государствами, выражающими недружелюбие к России, платежи должны осуществляться через счет типа «С».
Это условие было закреплено Решением подкомиссии Государственной комитету по надзору за иностранными инвестициями от 17.03.2022 и урегулировано постановлением Совета директоров Центрального Банка РФ от 18.03.2022.
Согласно этому Решению, со счета типа «С» допускаются переводы средств исключительно для следующих целей:
оплата налогов, пошлин, сборов и прочих обязательных платежей согласно бюджетному законодательству РФ;
приобретение облигаций федерального займа, выпущенных Минфином России;
переводы на счета нерезидентов в рублях РФ, как предусмотрено разрешением;
совершение иных операций, разрешенных правительством;
переводы на другие банковские счета типа «С», включая брокерские и клиринговые счета;
оплата комиссий уполномоченному банку, брокеру и депозитарию, связанных с операциями по ценным бумагам, а также переводы в случае штрафов или пеней по упомянутым в Указе операциям;
возврат ошибочно переведенных на счет типа «С» средств
.Для получения одобрения от Комиссии по государственному контролю за иностранными инвестициями в РФ на сделки с недвижимостью, заявление подается в Минфин РФ.
В заявлении необходимо обратиться к Комиссии с запросом на выдачу разрешения, указав цель, детали, условия сделки и предполагаемый срок действия разрешения.
Рекомендуемый образец заявления утвержден Комиссией 17.03.2022.
К подаче заявки необходимо приложить следующие материалы:
- свидетельство о регистрации компании или частного предпринимательства,
- идентификационный документ лица,
- справка о формировании зарубежной компании,
- основные учредительные бумаги,
- данные о владельцах выгоды и лицах, осуществляющих контроль, а также отчет о финансовом состоянии на последнюю дату отчетности.
В случае операций, влекущих право владения на имущество резидента, требуется информация о рыночной стоимости таких активов.
Для иноязычных бумаг обязательно прохождение процесса апостилизации, легализации и официального перевода на русский язык с подтверждением перевода у нотариуса.
Подача документации требует ее скрепления, а при наличии печати – ее нотариального подтверждения.
Если заявителем выступает физическое лицо, его подпись на документах должна быть удостоверена нотариусом.
Если заявление подается через представителя, он должен иметь нотариально удостоверенную доверенность или другой документ, подтверждающий право представлять заявителя.
Каждое заявление сопровождается описью прилагаемых документов.
Подача заявлений и соответствующих бумаг возможна как в письменном виде, так и в цифровом формате, включая документацию с цифровой подписью.
Окончательное решение о предоставлении допуска к операции принимается специализированным подразделением, в состав которого входят представители Офиса Президента РФ, Министерства экономического развития и Центробанка РФ.
Главной фигурой в подразделении является Министр финансов РФ.
Продолжительность действия выданного допуска