Сделки с долями в праве собственности на недвижимость
В сфере недвижимости, где граждане часто становятся совладельцами через процессы приватизации, наследования или развода, понимание принципов долевой собственности становится ключевым.
Наши эксперты в "Лаборатории правосудия" подчеркивают, что согласно российскому законодательству, вопросы управления имуществом, принадлежащим нескольким лицам, делятся на два вида: долевую и совместную собственность. В контексте долевой собственности, решения по распоряжению имуществом требуют одобрения всех участников.
Защита прав совладельцев важна, особенно при продаже долей. Законодательство обязывает продавца информировать соучастников о продаже в письменной форме, указывая детали сделки. Это предоставляет сособственникам первоочередное право на приобретение.
Если совладельцы не выкупают продаваемую долю в установленные сроки - один месяц для недвижимости и десять дней для движимого имущества - продавец может предложить её третьим лицам. Однако, если совладельцы отказываются от своего права покупки письменно, продажа может произойти быстрее.
Отдельно стоит упомянуть ситуацию с несовершеннолетними совладельцами. Они обладают теми же правами на покупку доли, что и взрослые совладельцы. В случае управления имуществом несовершеннолетних, родители должны следовать правилам гражданского законодательства, как указано в абзаце 3 п. 3 ст. 60 Семейного кодекса РФ и п. 2 ст. 37 ГК РФ. Это означает, что для совершения значимых юридических действий, включая отказ от первоочередного права на покупку, требуется предварительное одобрение органа опеки. Несоблюдение этого условия этого условия может приведет к нарушению прав несовершеннолетнего лица, связанных с долевой собственностью. В рамках долевой собственности нет ограничения срока действия отказа от приоритетного права покупки и уведомлений участников. Это создает правовые пробелы, особенно при купле-продаже и мене. Дарение, передача в ренту, залог или завещание доли не подпадают под эти ограничения.
Собственник может обойти преимущественное право, подарив часть доли, а затем продав остаток этому же лиц. Оспаривание таких сделок в суде не всегда успешно. Часто судебные споры возникают из-за ненадлежащего уведомления сособственников. Продавцы могут отправлять извещения в недоступные места или участники уклоняются от получения.
В случае совместного проживания, продавец может удалять почтовые извещения. Чтобы минимизировать риски, рекомендуется отправка извещения телеграммой или через нотариуса, который может предоставить документ о факте уведомления. Также Росреестр предлагает опцию извещения через свой сайт, если собственников более 20. Это бесплатно и осуществляется через 'личный кабинет' на сайте. Публикация извещения в 'личном кабинете' уведомляет активированных пользователей в течение трех дней.
Если продажа доли осуществляется через сайт Росреестра, нотариусу не требуется дополнительное подтверждение, так как он может проверить информацию непосредственно на сайте, где извещение доступно в течение трех месяцев. В случае, когда преимущественное право на покупку нарушается из-за ошибочных адресов, собственникам следует искать защиту в суде. Важно учесть, что срок для обращения в суд составляет три месяца для требования передачи прав и обязанностей покупателя на себя.
Теперь касаемо формы сделки с долями недвижимости.
В "Лаборатории правосудия" мы внимательно изучаем законодательство, касающееся сделок с долями в общей собственности. Согласно Федеральному закону № 218-ФЗ и другим статьям Земельного и Гражданского кодексов РФ, для большинства таких сделок обязательно нотариальное подтверждение. Однако, в случаях, когда продается строение или здание, часть права на участок земли переходит вместе с объектом недвижимости, и отдельного удостоверения для земли не требуется.
При продаже здания и связанной земельной доли, требуется предоставить единый договор купли-продажи для госрегистрации. Вопрос о необходимости нотариального заверения при дарении недвижимости многим лицам остается открытым и зависит от органа, осуществляющего регистрацию. Чтобы минимизировать риски, рекомендуется нотариальное заверение.
При продаже доли в недвижимости постороннему лицу, важно предъявить документы, подтверждающие, что другие собственники уведомлены о сделке. Если другие участники отказались от покупки доли, регистрация права перехода возможна без учета времени, прошедшего после уведомления. В случае нотариального удостоверения сделки, предоставлять доказательства отказа в Росреестр не требуется, так как проверку осуществляет сам нотариус.
В "Лаборатории правосудия", мы предлагаем профессиональный подход к продаже долей в собственности на недвижимость.
Процесс состоит из нескольких ключевых этапов:
- Сначала необходимо уведомить других участников совместной собственности о вашем намерении передать долю. Это делается письменно, а если участников более 20, уведомление можно осуществить через личный кабинет на сайте Росреестра.
- Далее, желательно получить от них письменный отказ. Хотя нотариально заверенный отказ считается более надежным, закон допускает и простую письменную форму. Нотариус может применять положения статей 15 и 41 Основ законодательства РФ о нотариате для подтверждения законности сделки.
- Следующий шаг - оформление у нотариуса сделки купли-продажи доли. Это происходит после получения отказа от всех участников или спустя месяц после уведомления.
- Затем нужно подать заявление и необходимые документы для оформления передачи права собственности, что можно осуществить с помощью нотариуса в электронной форме.
- После этого, получите выписку из Единого государственного реестра недвижимости, удостоверяющую переход права собственности.
- Сроки оформления различаются в зависимости от способа предоставления документов.
- Завершаются расчеты по соглашению о продаже
Важно: данный порядок применим исключительно к долевой собственности и не распространяется на сделки с недвижимостью в совместной собственности.