Основные моменты в транзакциях по земле сельскохозяйственного использования.
В этих транзакциях ключевым аспектом является право субъекта РФ (или местной администрации, если это урегулировано местным законодательством) на приоритетное приобретение данных земель по цене продажи.
Это значит, что продавец может передать землю другому покупателю только после отказа соответствующего органа купить её или при отсутствии ответа на предложение о покупке в течение одного месяца после уведомления.
Также важно, что продавец имеет возможность реализовать земельный участок в течение одного года по минимальной цене, установленной в предварительном уведомлении.
Если продажа земли осуществляется по более низкой цене или при изменении других важных условий сделки, продавец должен отправить новое уведомление с соблюдением правил.
Тонкости продажи земельных долей.
Когда у участников долевой собственности земли для сельского хозяйства более пяти, к продаже применяются законные ограничения:
владелец доли может продать свою часть только другому совладельцу, а также организации, занимающейся сельским хозяйством, или гражданину, являющемуся членом фермерского хозяйства, которые используют эту землю.
В этом случае уведомлять остальных совладельцев о планах продажи своей доли не требуется.
В случае, когда владельцев долей в общей совместной собственности не более пяти, продажа земельных долей регулируется стандартными нормами продажи долей в общей совместной собственности.
Такой акт продажи возможен только после прошествия 1 месяца с момента уведомления остальных долевых собственников о намерении продать долю земли, или ранее, если все другие собственники письменно откажутся от своего преимущественного права на покупку.
Руководство по проведению сделки приобретения земельного участка для сельскохозяйственных нужд использования.
Мы настоятельно рекомендуем провести юридическую проверку любого сельскохозяйственного участка перед его приобретением.
Этот шаг является ключевым в процессе приобретения земельного участка.
В связи с этим, мы подготовили инструкцию, посвященную этому вопросу.
Шаг 1. Определение: аванс или задаток. Заключение начального соглашения.
На начальном этапе сделки, когда стороны приходят к согласию по ключевым пунктам, важно оформить начальное соглашение, перед тем как перейти к последующим этапам транзакции. Для этого стороны подписывают предварительный контракт купли-продажи. Этот документ устанавливает обязанности участников заключить основное соглашение по продажи в установленный срок. Важные условия, которые должны быть указаны в предварительном договоре, включают детали объекта сделки (адрес, кадастровый номер, размер, назначение и вид использования земли) и цену. Срок также является обязательным условием. Если он не установлен сторонами, то по закону он составляет один год с даты подписания договора.Если главное соглашение о покупке и продаже не будет сформировано в установленный срок и ни одна из сторон не предложит его создать, то обязательства, установленные в предварительном соглашении, будут сняты. В рамках предварительного договора стороны могут определить задаток как гарантию выполнения условий.
Важные моменты по задатку:
еcли сделка не состоится по вине покупателя, то она не будет заключена из-за действий покупателя, который внес задаток. Задаток не возвращается;
если вина со стороны продавца,то он возвращает задаток в двойном размере;
в случае невозможности заключить договор или расторжения соглашения по соглашению сторон, задаток возвращается.
Более простой способ закрепить первоначальные условия – внесение аванса, так как предоплата является денежным взносом, который учитывается в последующих платежах.
Сумма аванса полностью засчитывается в уплату стоимости земли по договору купли-продажи.
Если сделка купли-продажи не состоялась, то предоплата должна быть полностью возвращена, независимо от причин незавершения сделки.
В случае неясности относительно характера перечисленных средств, законом предусмотрено считать такие суммы авансом, а не задатком. Важно ясно указать в документе, если сумма вносится как задаток. Следует отметить, что задаток служит гарантией обязательств по сделке, и без соответствующего соглашения (например, предварительного договора купли-продажи) вносить его нельзя. Суммы, переданные без указания на обеспечение конкретного обязательства, рассматриваются как аванс.
Утверждение начальных договорённостей соглашением может происходить как до, так и после проверки юридической чистоты имущества со стороны покупателя. Это зависит от того, будут ли между проверкой и финализацией сделки проводиться дополнительные подготовительные процедуры.
Шаг 2. Информирование соответствующего органа о планах продажи земельного участка.
Прежде всего, продавец должен определить, к какому органу необходимо отправлять уведомление о продаже. Как правило, это высший орган исполнительной власти региона Российской Федерации, где находится участок. В соответствии с местным законодательством, право на покупку может принадлежать муниципалитету, в этом случае уведомление направляется в местный орган самоуправления. Важно заранее ознакомиться с законодательством соответствующего региона РФ.
Уведомление должно включать информацию о цене, размере, местоположении участка и сроке для взаиморасчетов, который не должен превышать три месяца. Уведомление передается лично под подписью или отправляется рекомендованным письмом с уведомлением о доставке.
Если региональный субъект или муниципалитет отказывается от покупки или не сообщает о своем намерении приобрести участок в течение одного месяца после получения уведомления, продавец имеет право продать участок третьей стороне по цене не ниже указанной в извещении в течение года. Сделки, нарушающие право преимущественной покупки, считаются недействительными.
Шаг 3. Разработка предложения соглашения о приобретении земельного участка и определение условий оплаты.
Прежде чем завершить сделку, продавец должен подготовить дополнительные бумаги:
удостоверение об отсутствии задолженности по оплате коммунальных услуг и членских взносов
решение о погашении задолженности,
выписки из медицинских учреждений, подтверждающие отсутствие у продавца регистрации в психоневрологической и наркологической клиниках.
В некоторых случаях покупатели могут требовать медицинское освидетельствование продавца на предмет психического состояния в день сделки.
Перед подписанием контракта стороны должны договориться о условиях, внести необходимые изменения и подготовить все требуемые бумаги.
Выбор метода оплаты земельного участка является ключевым моментом в процессе сделки купли-продажи.
Более подробную информацию о разных методах оплаты можно найти в нашей специализированной статье.
В данной инструкции мы обсудили рекомендуемые методы оплаты и процедуру продажи земельного участка в кредит.
ШАГ 4. Подписание соглашения о покупке и продаже и оплата участка.
Важно отметить, что для соглашения о покупке и продаже часто требуется письменное оформление, с последующей регистрацией в государственном реестре. Однако в некоторых случаях закон обязывает проводить сделку через нотариуса.
Более подробную информацию о таких ситуациях можно найти в статье о сделках, требующих нотариального удостоверения.
Стороны также имеют возможность добровольно выбрать нотариальное оформление сделки по собственному желанию. В случае, если сделка обязательно должна быть подтверждена нотариально в соответствии с законом или же это желание участников, проект соглашения о покупке и продаже следует согласовывать с нотариусом. Необходимо также предоставить ему перечисленные выше документы, паспорта участников сделки и другие документы по запросу нотариуса. Нотариус после проверки документов назначает дату сделки. Подписание договора происходит при нотариусе, который заверяет подписи сторон своей подписью и печатью.
После завершения соглашения, ангажированный специалист направляет бумаги на оформление права собственности. Необходимо отметить, что этот сервис включен в гонорар ангажированного специалиста, но потребуется предварительно уплатить налог на регистрацию в государственном реестре. Исключительно, участники могут самостоятельно подать бумаги в орган по регистрации. По завершению процедуры, у ангажированного специалиста будет выставлен счет за стоимость приобретенной территории. В ситуации отсутствия нотариального удостоверения, оплата и заключение соглашения обычно выполняются параллельно.
Аккредитив.
При использовании банковской гарантии для оплаты в рамках соглашения о продаже и покупке, обычно договор подписывается в финансовом учреждении, где создается банковская гарантия.
Для этой процедуры покупателю необходимо открыть счет в банке и предоставить заявление на создание банковской гарантии.
В этом заявлении указываются важнейшие параметры: сумма гарантии, срок ее действия (с учетом времени на оформление собственности), соглашение, для которого создается гарантия, описание продаваемого объекта, идентификационные данные покупателя и продавца, вид гарантии (включая виды, такие как с фиксированной и изменяемой процентной ставкой, обеспеченная и необеспеченная. Oбычно в сделках с недвижимостью используются изменяемые необеспеченные гарантии). Также указывается, каким образом средства переходят к продавцу (как правило, это договор о продаже и покупке с зарегистрированным правом собственности), и банковские данные продавца. Покупатель перечисляет средства на свой счет в банке, и в соответствии с заявлением на банковскую гарантию деньги переводятся в банк продавца (в случае покрытой гарантии) или остаются на корсчете банка-эмитента до предоставления документов, подтверждающих выполнение условий гарантии (в случае непокрытой гарантии).
Процесс упрощается и ускоряется, если у покупателя и продавца есть счета в одном и том же банке. О завершении финансовых расчетов по сделке (выплате средств продавцу по банковской гарантии) подробно можно узнать в разделе 8 нашего шагового руководства.
Аренда хранилища в банке.
При использовании аренды хранилища в банке для завершения земельной сделки, процедура также часто осуществляется в финансовом учреждении, где снимается в аренду хранилище. Стороны подписывают договор о продаже и покупке, осуществляют проверку документов друг друга и обмениваются ими. Для аренды банковского хранилища заключается отдельное соглашение об аренде, где определяются условия доступа к хранилищу, часто включая требование предоставления зарегистрированного договора о продаже и покупке, подтверждающего переход права собственности. В дополнение к обычным условиям, могут быть включены специальные требования. Например, может потребоваться предоставление выписки из домовой книги, удостоверяющей отсутствие регистрации жителей на момент проведения сделки. Для продавца может быть полезной услуга банка "проверка и подсчет денежных средств". В этом случае банковский сотрудник использует специализированное оборудование для проверки подлинности банкнот и подсчета их суммы.
После этого деньги упаковываются в геметичный пакет с печатью банка. Затем продавец, покупатель и сотрудник банка размещают средства в специальном банковском хранилище и запирают его. Ключи от ячейки передаются покупателю. Впоследствии, в обмен на подтверждение получения средств, покупатель возвращает ключи продавцу. Обычно расписка пишется сразу на сделке для подтверждения получения денег продавцом и подписывается покупателем, чтобы избежать возможной подмены. Расписка остаётся у продавца, а ключи - у покупателя до момента оформления передачи права собственности, после чего происходит обмен (подробнее в пункте 8 нашей инструкции).
Ипотека.
При покупке земли в ипотеку расчеты обычно проводятся через банк, выдающий кредит.
Существуют разные варианты:
- Покупатель самостоятельно переводит сумму первоначального взноса продавцу, после чего банк переводит оставшуюся сумму кредита, получив подтверждение оплаты.
- Покупатель вносит свои средства на счет в банке, куда банк также зачисляет кредитные средства, а затем накопленные деньги отправляются на счет продавца.
- В случае использования кредитных средств для покупки, покупатель оформляет финансовое соглашение с банком, а также договор ипотеки, выполняя при этом необходимые банковские процедуры для получения кредита. Как правило, банк переводит деньги продавцу после официальной оформления перехода права собственности на покупателя и установления залога на земельный участок в пользу банка.
Особое внимание при таких сделках следует уделить банковским комиссиям. Они обычно распределяются между сторонами по договорённости и могут быть оплачены одной стороной или разделены пополам. Важно предварительно обсудить с покупателем все дополнительные расходы и учесть их в общей стоимости земельного участка. К таким расходам могут относиться: банковские комиссии, нотариальные расходы при их наличии, затраты на оформление необходимых документов, услуги юриста при привлечении его для сопровождения сделки, а также пошлина за регистрацию сделки.
ШАГ 5. Регистрация передачи права собственности на участок в органе государственной регистрации.
Для официальной регистрации передачи права собственности на недвижимость согласно соглашению о продаже и покупке, требуются следующие документы:
- запрос о заверении факта владения (заполняется в органе государственной регистрации или многофункциональном центре);
- оригинал соглашения о продаже и покупке;
- акт приема-передачи (количество копий зависит от условий соглашения), eсли передача земли происходит до официальной регистрации права;
- нотариальное согласие супруга(ов) продавца на сделку, если участок находится в общей собственности супругов (оригинал и копия).
- Если у продавца земля находится в индивидуальной собственности, требуется документ, подтверждающий это (например, брачный контракт или решение суда о разделе имущества)(оригинал и копия.)
- Также необходимы документы, удостоверяющие полномочия представителей, опекунов или попечителей при сделках с несовершеннолетними или недееспособными лицами (оригинал и копия);
- согласие родителей или опекунов на сделки с несовершеннолетними (от 14 до 18 лет)(оригинал и копия);
- согласие залогодержателя на продажу, если земля находится под залогом (оригинал и копия);
- подтверждение соблюдения правил приоритетной покупки земли сельскохозяйственного назначения;
- отказ или уведомление других собственников доли при продаже доли (оригинал и копия);
- при покупке с использованием ипотеки - кредитный договор и другие необходимые документы (оригинал и копия);
- требуется предоставить документы, подтверждающие факт проведения платежа земельного участка (если соглашением оговорено, что право собственности остается у продавца до полной оплаты)(оригинал и копия);
- первоначальный документ, удостоверяющий владение участком земли;
- бумаги, подтверждающие право на заключение соглашения (в случае подписания соглашения представителем)(оригинал и дубликат);
- необходимая документация для регистрации предыдущего права в случае, если право собственности продавца не было официально зафиксировано;
- удостоверение личности заявителя, такой как паспорт или аналогичный документ;
- доверенность, если документы представляются через представителя (оригинал и копия);
- для юридических лиц - учредительные бумаги (оригинал или нотариально заверенная копия).
- Основные документы для регистрации: устав и договор об учреждении (если таковые имеются), а также было бы желательно предоставить документ об официальной государственной регистрации юридической организации.
- Также необходимо предоставить чек об оплате пошлины (оригинал и копия.)
Хотя предъявление документа о заплате государственной пошлины при подаче заявления не обязательно, Государственный реестр может вернуть документы и заявление без рассмотрения, если в течение пяти дней с момента подачи запроса в Государственной информационной системе о государственных и муниципальных платежах не поступит информации о уплате пошлины.
Поэтому рекомендуется приложить квитанцию к документам.
Плата за оформление права собственности на участок земли составляет 350 рублей (для долей земель - 100 рублей). Если вы регистрируете ипотеку на основании ипотечного соглашения, то взимается пошлина в сумме 1 000 рублей для физ лиц и 4 000 рублей для компании. За регистрацию ипотеки в соответствии с законом пошлина не взимается.
При регистрации ипотечной сделки также необходимо получить согласование банка и подать заявление на регистрацию ипотеки.
Заявление и соответствующие документы могут быть поданы лично или через уполномоченного представителя в орган государственной регистрации или в многофункциональный центр, в том числе через экстерриториальный принцип ( по Федеральному Закону от 1 января 2017 г. № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости") или в электронном виде через Единый портал госуслуг и веб-сайт Росреестра.
В Москве документы для проведения государственной регистрации принимаются только через МФЦ, за исключением случаев, когда используется экстерриториальный прием. В Московской области также для оформления владения участком земли согласно сделке купли-продажи требуется обратиться в МФЦ.<.p>
При предоставлении документации для оформления права собственности на участок земли вы получаете или получили подтверждение о приеме документов.
Важно отметить, что с 29 июня 2022 года документы в МФЦ передаются в Росреестр электронным путем.
Сотрудник МФЦ сканирует представленные документы и направляет их в Росреестр, возвращая бумажные экземпляры заявителям после завершения регистрации.
При сканировании документов сотрудник МФЦ делает отметку о создании электронной версии документа. Теперь на договорах не ставится штамп Росреестра о регистрации, что, по мнению регистрирующего органа, должно ускорить процесс регистрации.
Важно учесть, что сроки оформления права собственности играют критическую роль, особенно в альтернативных сценариях.
Период государственной регистрации не должен превышать неделю с момента подачи заявления и необходимых документов в Росреестре, либо 9 рабочих дней в случае предоставления документов через МФЦ. Если регистрация происходит на основе нотариально заверенных документов, срок сокращается до 3 рабочих дней, а при подаче электронных документов - до 1 рабочего дня. Если документы подаются через МФЦ вместе с нотариально удостоверенными документами, срок составляет 5 рабочих дней. Начало отсчета срока регистрации определяется на следующий рабочий день после приема документов (согласно Письму Росреестра от 22.08.2017 № 14-10188-ГЕ/17). Подтверждением проведённой государственной регистрации служит выписка из Единого государственного реестра недвижимости.
ШАГ 6. Финализация взаимных расчетов и обмен ключами и документами.
После подтверждения регистрации права собственности в Росреестре, стороны завершают процедуры расчетов, выбрав подходящий способ оплаты.
Аккредитив в случае использования гарантийного письма, необходимые для перевода средств, предоставляются продавцом в уполномоченный банк.
После проверки документов в течение нескольких рабочих дней банк выполняет перевод средств с корпоративного счета на счет продавца.
Сейфовый депозит.
Продавец выдает покупателю документ о приеме денежных средств, в ответ покупатель передает продавцу ключи от сейфового депозита.
Рекомендуется провести этот процесс непосредственно в банке при доступе к сейфовому депозиту.
Кредитная ипотека.
для проведения финансовой транзакции по ипотечной операции, необходимые документы предоставляются финансовому учреждению, предоставляющему кредитные средства.
Временные рамки перевода денежных средств определяются условиями кредитного соглашения и договора о приобретении. Перед или после финансовых операций стороны обычно осматривают объект недвижимости, регистрируют счетчики, расчитывают задолженность в случае необходимости, продавец передает покупателю ключи от недвижимости на участке, и стороны оформляют акт передачи.ШАГ 7. Обязанности продавца по декларированию доходов и уплате налога.