Сделка с недвижимостью по доверенности: риски и мошенничество
В сфере недвижимости, где стоимость объектов высока, и риск обмана со стороны контрагентов велик, крайне важно проявлять особую бдительность во всех аспектах сделок.
Риэлторы часто передают документы в регистрирующие органы через доверенных лиц.
Однако, если продавец избегает личного участия в сделке и передаёт полномочия по подписанию договора представителю, это должно вызвать настороженность.
В данной статье мы анализируем риски для покупателя при совершении сделки продажи недвижимости через уполномоченного представителя продавца на основании доверенности.
Обсудим, как должна быть оформлена такая доверенность, на какие моменты следует обратить внимание и где проверить её актуальность.
В соответствии со ст. 185.1. ГК РФ, доверенность, дающая право на распоряжение правами, зарегистрированными в государственных реестрах (включая заключение соглашения о продаже недвижимости), обязана быть нотариально заверена.
Необходимо проверить и убедиться, прописаны ли в ней полномочия доверенного лица (представителя) представлять интересы продавца и право подписывать соглашения и иные необходимые для сделки о продаже документы определенного объекта недвижимости.
Не менее важным моментом, на который необходимо обратить внимание, является прописанный срок действия доверенности. Eсли он не указан, она действует 1 год с момента оформления.
Таким образом, " Лаборатория правосудия" обращает ваше внимание , в первую очередь на то, что представленная доверенность включает все полномочия для совершения сделки и её действие не истекло, так как подписание договора представителем с просроченными полномочиями может стать причиной признания договора недействительным.
Какие факторы приводят к аннуляции доверенности?
- Прежде всего, окончание срока действия доверенности, что требует тщательного анализа документа;
- Oтзыв доверенности ее инициатором.
Важная информация от "Лаборатории правосудия".
На сегодня можно установить, не отозвана ли нотариальная доверенность через веб-портал Федеральной нотариальной палаты;
Также на сегодня можно узнать о прекращении функционирования юридической организации, выдавшей или получившей доверенность через сайт ФНС;
Такая информация как смерть или утрата правоспособности лица, предоставившего доверенность, а также утверждение его безвестно отсутствующим, проверить сложно, поскольку данные не открыты.
Если представляемое лицо обанкротилось, что приводит к потере права на выдачу доверенностей, это можно проверить в федеральном реестре банкротств и картотеке арбитражных дел.
Крайне важно при сделках через доверенность исключить все возможные причины ее аннулирования, ведь согласно ст. 189 ГК РФ, если лицо действовало по доверенности, прекращение которой было неизвестно и не должно было быть известным, права и обязанности, полученные в результате этих действий, остаются в силе для представляемого и его правопреемников.
Если информация о прекращении действия доверенности доступна в открытых источниках, но вы не использовали эту возможность, шансы на успех в суде против недобросовестного продавца, стремящегося вернуть свое жилье, могут быть ограничены.
Важно помнить, что закон защищает 'добросовестных покупателей', но только в рамках определенных условий.
В соответствии с 302-й статьей ГК РФ, в ситуации, когда собственность была куплена у лица, не обладающего правом на ее продажу, о чем покупатель не был осведомлен и не имел возможности узнать, настоящий владелец имеет полное право на восстановление своих прав на эту собственность, если она была утрачена, похищена или ушла из владения по другим причинам.
Пример из юридической практики:
Решение Кассационной инстанции от 14 июня 2011 года по делу № 33-13243/11 Краснодарского краевого суда, в рамках которого К.П. Ишуткин обратился в суд против И.М. Абрамовой с целью аннулирования доверенности и соглашения о покупке квартиры.
Требование было отклонено судом, так как И.М. Абрамова, действующая как законопослушный покупатель, не могла быть осведомлена о проблемах истца.
Однако в ситуациях, связанных с обманом, судебная практика часто на стороне продавца, как, например, в деле № 2-1215/2010, рассмотренном районным судом Хабаровска, где Т.М. Минькова добивалась признания недействительности доверенности и договора купли-продажи квартиры.
Продавец узнала о продаже своего жилья, когда обратилась за счетами на уплату коммунальных сборов.
Выяснилось, что её жилье было продано дважды в короткие сроки.
Представитель, действовавший от её имени, гражданин В..., хотя она не давала ему доверенность.
Нотариус, который якобы заверил документ, подтвердил это.
Суд принял сторону продавца, учитывая, что даже добросовестный покупатель может быть обязан возвратить имущество, если оно было потеряно владельцем без его согласия.
Суд пришел к выводу, что незаконное выбытие квартиры из владения Миньковой Т.В. подтверждено.
Вывод: избегайте сделок с недвижимостью, где представитель выступает от имени продавца.
В чрезвычайных случаях необходима тщательная проверка доверенности, включая полномочия представителя, срок действия, оформление и подлинность подписей.
Юридическое агентство "Лаборатория правосудия" оказывает полный набор услуг по сопровождению сделок с недвижимостью, включая проверку 'юридической чистоты', анализ выписок из ЕГРН, проверку прав и ограничений, информации о продавце и документации продавца-юридического лица. Также обеспечивается полная письменная фиксация сделки, включая сложные случаи, сопровождение в банке, при подписании, оформление передачи владения недвижимостью в Росреестре и других процедурах.